Júniusban várható a lakáshitelek tömeges bedőlése

A bankok által visszavett lakások árverezésével foglalkozó cégeknek már most van munkájuk, pedig a válság elsődleges hatásai itt még alig érhetők tetten - a csúcs nyár elején jöhet. A bajba kerülő adósoknak ugyanakkor érdemes nyílt lapokkal játszani, mert így többféle esélyük is lehet a megmenekülésre.

• A válság híreit itt olvashatja!

Tavaly július óta a svájci frankhoz képest nagyjából 40 százalékkal gyengült a forint (az euróval szemben 30 körüli, a japán jennel szemben több mint 80 százalék a leépülés mértéke), ami a nagyrészt svájcifrank-alapú devizahitelt felvett adósok egy részét előbb-utóbb alighanem ellehetetleníti.

A kormány próbálkozásai - az átmeneti banki könnyítések ösztönzése, illetve a forinthitellé alakítás lehetőségének pedzegetése - finoman fogalmazva, biztosan nem oldják meg teljes egészében a problémát, ezért fel kell rá készülni, hogy hamarosan számos nem fizető adós ellen tesz lépéseket a bankja.

Puha behajtási szakasz

Az első, "puha" behajtási szakaszban ez telefonos, postai, illetve személyes kapcsolatfelvételt, figyelmeztetést jelent. Hogy a háborgatás milyen intenzitású, gyakoriságú, az banktól és az elmaradás nagyságától függ, és persze válság idején kisebb a tolerancia, mint egyébként - mondta az [origo]-nak, neve elhallgatását kérve, az egyik hazai pénzintézet vezérigazgató-helyettese.

Mindenesetre ekkor a nem túl nagy hátralékot felhalmozó ügyfelek számára még nyitva áll a lehetőség, hogy valamilyen könnyítést kérjenek (erről bővebben lásd alább), sőt a tapasztalatok szerint sokan a háztartás büdzséjének racionalizálásában is igénylik a szakemberek tanácsait. Az együttműködési hajlandóságot általában értékelik a bankok - jegyezte meg forrásunk.

Kilencven napot meghaladó tartozás esetén a bank már felmondhatja a szerződést, és ha az ügyfél továbbra sem tud fizetni, általában nem telik el több újabb három hónapnál, mire árverési szakaszba jut az ügy. Korábban az volt az általános, hogy a követelést a bank eladta egy faktorcégnek, amely aztán megpróbálta azt behajtani. Mára azonban gyakorlatilag meghalt a követelésvásárló piac, leszámítva a "házon belüli" faktorcégek tevékenységét.

Végrehajtáson kívüli árverés

Az árverés történhet bírósági végrehajtás keretében, vagy bevonhatnak az ingatlanárverésre szakosodott magáncéget. Forrásunk szerint egyedi mérlegelés kérdése, hogy a bankok melyik utat választják: az utóbbi módszer hatékonyabb és főleg gyorsabb, mint a bírósági, de természetesen valamelyest drágább is.

Az [origo] információi szerint Magyarországon már legalább féltucat ingatlanárverezéssel foglalkozó cég működik. "A mostanában bedőlő hitelek legtöbbjének már nagyjából két évvel ezelőtt megpecsételődött a sorsa" - mondta érdeklődésünkre Bodnár József, az egyik ilyen vállalkozás, az egy éve működő Első Magyar Ingatlan Bróker (Emaib) igazgatója.

Tapasztalatai szerint jellemzően olyan adósokról van szó, akik 2004-2005 körül, a hitelezési feltételek lazulásával túl könnyen kaptak kölcsönt, vagyis erőn felül adósodtak el. Többnyire tavalyelőtt kezdődtek a problémáik, és azóta ugyan képesek voltak refinanszírozni az adósságukat, most azonban, a szigorítás és a válság egyéb következményei miatt, már nem tudnak a felszínen maradni.

Türelmetlenebb, mégis rugalmas bankok

Azok az adósok tehát, akik valóban csak most, a krízis kedvezőtlen fejleményei - a munkahelyek tömeges megszűnése és a drasztikus forintgyengülés - miatt kerültek nehéz helyzetbe, csak később jelennek majd meg a statisztikákban. Sokat azért nem kell várni: a bankoknak a törvény szerint a 90 napnál régebbi tartozásokra tartalékot kell képezniük, és mivel manapság ez a követelmény érzékenyen érinti őket, a korábban megszokottnál gyorsabban, a már említett féléves időtartam alatt eljutnak a hátralék behajtásáig.

Bodnár József szerint az első "csúcs" június körül valószínű - ezzel az általunk megkérdezett banki szakértő is egyetértett -, a Fészekrakó hitelek közül például sok dőlni fog. Hangsúlyozta ugyanakkor, mindez nem jelenti azt, hogy aki átmeneti pénzzavarba kerül, feltétlenül elveszti a lakását. Ha időben jelzi, hogy nehézségei vannak, szinte biztosan meg tud egyezni a bankkal valamilyen ideiglenes könnyítésről - a hitelezőnek ugyanis az az érdeke, hogy megtartsa az adóst, az árverezéssel biztosan rosszabbul jár.

Éppen az efféle, az ügyfelek és a bankok közötti megegyezést próbálja ösztönözni a kormány nemrég bejelentett törvényjavaslata, amely az igazgató szerint sokakat kihúzhat a bajból. Ezt támasztja alá az a tény is, hogy az esetek 20 százalékában még azután is vissza lehet állítani a hitelt, hogy az árverezéssel megbízott cég kapcsolatba lépett az adóssal.

Befektetők és kispénzűek vásárolnak

Nagy kérdés, mikor kezd el jelentős mennyiségben árveréseken vásárolni a befektetői tőke. Sokan gondolják ezt jó befektetésnek a jelenlegi helyzetben, de akadnak olyan ügyfelek is, akik azért tesznek így, mert másra nincs pénzük. Budapesten a forgalmi érték 80, vidéken 60-70 százalékáért kelnek el az ingatlanok 60 napon belül. Ha nem jól lőtték be az árat, akkor akár 6 hónap is kell, amit pedig ennyi idő alatt sem lehet eladni, az reménytelen - említette Bodnár József.

Az árverés egyébként az Emaib esetében nem klasszikus licitet jelent, inkább tenderszerű a folyamat: az érdeklődőnek meg kell vennie a 6000 forintos pályázati tájékoztatót, majd a kikiáltási ár alapján levélben vagy e-mailben elküldeni az ajánlatot. A kikiáltási árat jellemzően a piaci érték 60-80 százalékán határozzák meg.

Ugyancsak 2008-ban kezdett e területen tevékenykedni a Creditexpress Magyarország Kft. Tavaly fél év alatt néhány száz megbízása volt, az idén már havonta van ennyi - tájékoztatott Tóth Gábor, a cég jogi képviselője, aki kérdésünkre ugyancsak idén júniusra tette a várható tetőzést. Hozzáfűzte, a forintárfolyam és általában a válság alakulásától is függ, valóban így lesz-e.

A Creditexpress először mindig hagyományos licitet szervez, amelyen nincs licitlejtés, vagyis csak a kikiáltási ár fölött lehet ajánlatokat tenjni. Ha ez sikertelennek bizonyul, akkor hirdeti meg az ingatlant pályázatszerűen. A cég hamarosan elindítja az elektronikus árverési rendszere próbaüzemét is. Tóth Gábor közölte, az ingatlanok átlagosan a hitelbiztosítéki érték 80 százalékán kelnek el.

Aki együttműködik, számíthat a könnyítésre

A megszoruló adósok esélyeiről a Magyar Bankszövetség elnöke is nyilatkozott nemrég. Felcsuti Péter, a Raiffeisen Bank vezérigazgatója az MR1-Kossuth rádióban hangsúlyozta, a "kooperatív ügyfelek", akik elzárkózás helyett időben értesítik a bankot arról, hogy fizetési problémáik lehetnek, és ezért könnyítést kérnek, számíthatnak rá, hogy kapnak is.

A bankoknak ugyanis nem az az érdeke, hogy hirtelen rengeteg lakás rájuk omoljon, hanem az, hogy ügyfeleiket minél tovább hitelképesen tartsák. Mellesleg az államnak sem érdeke, hogy egy efféle társadalmi katasztrófa bekövetkezzen - fűzte hozzá Felcsuti Péter. Arra a felvetésre, hogy egyes számítások szerint akár több tízezer hitel bedőlésére lehet számítani, azt felelte, hogy ez valószínűleg nagyon eltúlzott szám.

Az elnök nem tette hozzá, de magától értetődik, hogy egy esetleges újabb erőteljes forintgyengülés új helyzetet teremthetne, így kétségkívül nagyon nehéz a becslés. Annyi bizonyos, hogy Magyarországon ma körülbelül 750 ezer devizaalapú jelzáloghitel van (ebből 98 százalék a svájci frank részesedése), amelyek összértéke 4500 milliárd forint.

Lehet gyógyszer a bajra

A Központi Hitelinformációs Rendszer (KHR) legfrissebb, 2008. decemberi adatai szerint az összes fennálló lakossági hitelmulasztás száma csaknem 670 ezer - azt nem tudni, hogy ebből mennyi lehet a jelzáloghitelek aránya, de az biztos, hogy ez a szám a múlt év elején még csak 454 ezer volt. A rendszerben lévő természetes személyek száma egy év alatt 499 ezerről 618 ezerre nőtt. (A KHR-t hívták valaha BAR-listának. Az kerül a rendszerbe, aki a minimálbért elérő kölcsönösszeg megfizetésével több mint kilencven napja késik.)

A hiteltanácsadók mindenesetre állítják, a megszoruló adósoknak nem feltétlenül kell eljutniuk idáig, a bankkal való egyezkedés egyelőre számos lehetőséget tartogat a kilábalásra, vagy legalább a veszteségek minimalizálására. Banki forrásunk biztos benne, hogy a pézintézetek többsége a már említett kormánygarancia nyomán kidolgozza a saját modelljét a törlesztőrészletek átmeneti, jelentős mértékű csökkentésére.

Többféle, már létező módszer is szóba jöhet, kezdve a futamidő meghosszabbításától a forintban megállapított fix törlesztésen, a tőkemoratóriumon, a kamatkedvezményen át egészen a teljes fizetési halasztásig. Közös bennük, hogy a törlesztőrészlet nagysága ugyan csökken, de a különbözetet később, részletekben vayg egyszerre, ki kell egyenlíteni. Sőt, a legtöbb metódus kissé növeli teljes visszafizetett összeget.

A forintra váltás nem megoldás

Az elmúlt hónapokban sokat emlegetett devizanemváltás (forinthitelre váltás) csábítónak tűnik, hiszen a jövőre nézvést kiküszöbölné az árfolyamkockázatot, de mérlegelni kell, hogy a növekvő tőketörlesztés és a váltás költségei nem nagyobbak-e, mint a megtakarítás. Mivel a váltással önként realizálnánk az elmúlt hónapok forintgyengüléséből adódó veszteséget, most szinte biztos, hogy nem éri meg - legfeljebb akkor, ha a frankárfolyam a jelenlegi, 200 forint körüli szintről egészen 270 fölé emelkedne.

Érdemes lehet viszont - ahelyett, hogy megvárnánk a végrehajtást, árverezést - kisebbre cserélni a jelzáloggal terhelt lakást. A hagyományos értékesítéssel ugyanis van rá esély, hogy a piaci értékhez közeli árat kapjunk az ingatlanért, vagyis a bank követelésének kielégítése után nagyobb összeg maradhat nálunk. A bankok gyakran kínálnak is olyan szolgáltatást, amellyel segítenek az eladásban.