550 milliós ziccer maradt ki a moszkvai ingatlaneladásnál

Jelentősen megdrágult a moszkvai kereskedelmi képviselet azalatt a 2,5 év alatt, amíg a Külügyminisztérium és a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő lebonyolította az ingatlan eladását. Az ingatlanról két értékbecslést készítő nemzetközi cég szerint 3,6 millió dollárral emelkedett az épület minimális ára, ezt azonban a magyar állam nem érvényesítette az eladásnál. Bár az épület a cég által javasolt árnál többért kelt el, az árat a Külügyminisztérium két államtitkára hátrányosnak tartotta a magyar állam számára.

A Cushman & Wakefield a világ legnagyobb magántulajdonban lévő ingatlan-tanácsadó cége. Az 1917-ben alapított vállalatnak 231 irodája van 58 országban és több mint 13 ezer szakembert alkalmaz - olvasható a cég angol nyelvű honlapján. A magyar kormány korábban ezt a céget kérte fel arra, hogy készítse el a Moszkvában található magyar kereskedelmi képviselet épületének értékbecslését. A korábban a magyar állam tulajdonában lévő ingatlant a Cushman & Wakefield által felbecsült érték alapján 2008 novemberében adta el a kormány egy luxemburgi bejegyzésű cégnek 4 milliárd forintért.

Az eladás körülményeit tavaly novemberben kezdte vizsgálni a Központi Nyomozó Főügyészség, amely többek között hűtlen kezelés gyanúja miatt nyomoz az ügyben. Az ügyészség gyanúja szerint, ha a jogszabályoknak megfelelő módon adták volna el a moszkvai ingatlant, akkor magasabb áron lehetett volna értékesíteni az épületet. Keresztes Imre, a központi nyomozó ügyészség vezetője még májusban az [origo]-nak azt mondta, hogy a hűtlen kezelés gyanúját az ingatlan eladása előtt készített értékbecslés veti fel (az ingatlan eladásáról szóló cikksorozatunkat itt találja).

A kétharamada haszontalan

Május elején a Magyar Nemzet az ügyet ugyancsak vizsgáló Nemzetbiztonsági Hivatal jelentésére hivatkozva azt írta, hogy az értékbecslés az épületnek csak egy részét, körülbelül a harmadát vette számításba. Az [origo] megszerezte a Külügyminisztérium megbízásából 2008 júniusában elkészült értékbecslés szövegét. A dokumentum áfa nélkül 19,9 millió dollárra - akkori árfolyamon számolva 3 milliárd forintra - becsülte az épület értéket, de az ingatlaneladásról szóló szerződés szerint a közel 17 ezer négyzetméteres épületből csak alig több mint 4700 négyzetmétert vett számításba. A felbecsült részbe tartoznak a 2251 négyzetmétert elfoglaló irodák, az 1118 négyzetmétert elfoglaló szálloda, valamint a parkolók. A parkoló területét a dokumentum nem adta meg pontosan, az értékbecslésben mindössze annyi szerepelt, hogy a föld alatt 35, a föld felett 80 parkolóhelyet számoltak össze.

Az ingatlanbecslés megnevezi az épület több olyan részét is, amelyeket nem vettek figyelembe az ingatlan értékének kiszámításakor. Ezek közé tartozik a 3854 négyzetméteres kiállítóterem, az 586 négyzetméteres étterem, illetve 3569 négyzetméternyi folyosó. Az [origo] birtokába került dokumentumból nem derül ki, hogy az épület árának elemzésénél ezeket miért nem vették figyelembe, és az sem világos, hogy az ár megallapításánál beszámították-e a 4919 négyzetméteres földalatti és kiszolgáló épületrészeket.

Az értékbecslés a javasolt árat azzal indokolja, hogy Moszkvában az ingatlanértékesítések többsége nem átlátható, így nehéz olyan adatok birtokába jutni, amelyekkel össze lehetne vetni a kereskedelmi képviselet értékét. Az ingatlanbecslés szerint ez azért is nehéz, mert az épületet kifejezetten kereskedelmi központnak tervezték, így más célra nem lehet felhasználni. Ráadásul hiába fekszik az épület jól megközelíthető helyen, Moszkva belvárosában, rossz a belső elrendezése, számos nehezen kihasználható térrel rendelkezik, nagy előcsarnok, széles folyosók vannak benne. Az értékelést így az alapján dolgozták ki, hogy az ingatlan mely részei termelnek bevételt, ilyen a szálloda, az iroda, és a parkoló rész.

550 milliós ziccer

Az épületről két értékbecslés, eladásáról pedig két szerződés készült. Az első szerződést 2008 márciusában írták, eszerint az épület ára 23,6 millió dollár. Az árat a Cushman & Wakefield egy korábbi, 2005 októberében készült értékbecslése alapján állapították meg, a cég akkor 16,3 millió dollárra értékelte az épületet, ennyit már elfogadhatónak tartott volna.

Az ingatlant megvásárló cég 2008 márciusában ki is fizette a 23,6 milliós árat, kiderült azonban, hogy a szerződés több ponton szabálytalan. Az állami vagyon egy részét kezelő Kincstári Vagyoni Igazgatóság vezetője például már 2006 májusában jelezte az eladást lebonyolító Külügyminisztériumnak, hogy az ingatlan eladásához a jogszabályok szerint nem elég angol nyelven csatolni az értékbecslést, ennek ellenére a márciusi szerződéshez csak ezt mellékelték. A szabálytalanságok miatt új eljárást kellett lefolytatni az ingatlan értékesítéséről. Ennek az eljárásnak a végén, 2008 novemberében aláírták a céggel az ingatlan eladását ténylegesen hitelesítő szerződést, amelyben az eladási ár ugyanannyi - 23,6 millió dollár - volt, mint amennyit a cég kifiezetett korábban az ingatlanért.

A novemberi szerződéshez már nem a 2005-ös, hanem az új, 2008 júliusában készült értékbecslést vették alapul, amelyben a cég által javasolt át 19,9 millió dollár volt. A Cushman & Wakefield tehát úgy ítélte meg, hogy két és fél év alatt 3,6 millió dollárral - akkori áron 550 millió forinttal - emelkedett az ingatlan minimális ára áfa nélkül. A magyar állam és az ingatlant megvásárló cég között létrejött adásvételi szerződésben azonban ez nem jelenik meg.

Bár az ingatlan a cég által javasolt minimális árnál többért kelt el, a végső árral még az épület eladásának lebonyolításában részt vevő Külügyminisztérium két államtitkára is elégedetlen volt. A 2008 márciusi adásvételi szerződésről Fekszi Márta és Faller Jenő egy az MNV-nek 2008 májusában írt levelükben azt állították, az abban szereplő 23,6 millió dolláros vételár hátrányos volt a magyar állam számára, szerintük az ingatlan ennél többet ért.

Kimaradt a kiállítóterem

Eltérés a Cushman & Wakefield által készített 2005-ös és 2008-as értékbecslés között az is, hogy a moszkvai magyar nagykövetség megbízásából készült első értékbecslésben még szerepel a kiállítóterem és az étterem. Az ingatlanbecslések alapvetően két szempont szerint határozták meg az épület árát: az egyik a hasonló moszkvai épületek négyzetméterára, a másik az az ár, amennyiért az épület értékes részeit ki lehetne adni. A 2005-ös értékbecslés a kiadható épületrészek között felsorolja a kiállítótermet és az éttermet, a 2008 júliusi értékbecslés azonban már nem.

Az [origo] megkereste a Cushman & Wakefieldet is. Többek között arra voltunk kíváncsiak, hogy megszokott-e Moszkvában, hogy csak az ingatlannak egy részét számítják fel az értékbecslés során; mit szólnak hozzá, hogy az ingatlan vételára annak ellenére nem változott több év alatt, hogy a cég értékbecslésében meghatározott összeg emelkedett. A cég budapesti irodája nem kívánt nyilatkozni, az értékbecslést készítő moszkvai irodához irányítottak bennünket, ott megpróbáltuk elérni az első becslést készítő Tim Millardot, illetve Konstantin Lebedevet. Hétfőn egyiküket sem sikerült elérnünk telefonon, kedden ismételt megkeresésünkre pedig azt közölték, nem kívánnak válaszolni a kérdéseinkre. Ezt azzal indokolták, hogy a megbízásaikat nem szokták kommentálni.