A lakásvásárlást is bonyolítja a be nem fizetett közös költség

Budapest, 2009. december 15. Csaknem teljesen befejeződött, az eredeti határidőnél egy hónappal korábban a III. kerületi Faluháznak nevezett társasház felújítása. Magyarország legnagyobb lakóépülete 315 méter hosszú, 15 lépcsőházból álló, tízemeletes és 886 lakásos. A Faluház korszerűsítése során ötkamrás műanyag ablakokat építettek be, 10 cm-es szigetelést kapott a homlokzat és a tető, amire 1500 m2 napkollektort is telepítettek a melegvíz-ellátás segítésére. A ház megújulásával a felére csökkenhet az épület jelenlegi energiafelhasználása. A több mint egymilliárd forintba kerülő felújításhoz uniós források álltak rendelkezésre, ezenkívül a kerületi önkormányzat és a Panel Plusz program révén az állam is támogatta a korszerűsítést. MTI Fotó: Mohai Balázs

Jóval nehezebbé vált az elmaradt közös költség behajtása a 2015 végén hatályba lépett jogszabály-módosítások után. Ez nemcsak az épületek korszerűsítése és a tulajdonosok közötti költségmegosztás miatt okozhat problémát, hanem akkor is, ha valaki el szeretné adni a lakását.

A három hónapnál régebbi közösköltség-tartozás után jelzálogot lehet az ingatlanra bejegyeztetni. Ez a lehetőség egyszerre rontja a lakás eladhatóságát, illetve készteti a tartozás befizetésére a tulajdonost. Egy 2015-ös jogszabály-módosítás értelmében

a bejegyzéshez végrahajtható okiratot vagy a tulajdonos tartozást igazoló nyilatkozatát is mellékelni kell.

Utóbbi feltétel miatt azonban nagyon nehézkessé válik a lehetőség – közölték a Házfórum társasházszakmai fórum szakértői.

Nem könnyű a behajtás

„Nem valószínű, hogy a közös költséggel tartozó tulajdonos legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozatban elismerné a tartozás, illetve a költséghátralék fennállását, a végrehajtható okirat beszerzéséhez pedig olyan eljárásokra van szükség, amelyek miatt jóval bonyolultabbá és időigényesebbé vált a jelzálogjog bejegyeztetése” – mondta Spitzer Katalin ügyvéd.

Az is előfordulhat, hogy másoknak kell magasabb közös költséget fizetni, mert valaki tartozik. Képünk illusztráció Forrás: MTI/Mohai Balázs

A tartozás miatt a tulajdonostársak is jelentős hátrányt szenvednek, hiszen a kimaradó bevételeket nekik kell pótolniuk az épület felújításához.

Ez gyakran magasabb közös költséget jelent.

A tartozások százezer forintos nagyságrendet képviselnek egyenként, az idő múlásával azonban akár több milliósra is bővülhetnek.

A legnagyobb problémát a külföldön élő lakástulajdonosok közösköltség-tartozása jelenti. A jelzálog bejegyzéséhez ugyanis szükség van a tulajdonos azonosító adataira, így a pontos születési adataira is.

Ezeket azonban külföldi állampolgár esetében a földhivatalban sem lehet beszerezni.

Így viszont a jelzálogjog-bejegyzési kérelmet elutasítja a földhivatal, fizetési meghagyásos eljárást pedig nem lehet kezdeményezni abban az esetben, ha a tartozó kötelezettnek nincsen ismert belföldi idézési címe. A társasház élhet ugyan európai fizetési meghagyással, ami hasonlóan működik a hazaihoz, de nem valószínű, hogy sok lakóközösség ehhez az eszközhöz nyúlna.

Fontos a nullás igazolás

„Az is sokakat visszatart a folyamat megindításától, hogy a százezer forintos nagyságrendű tartozások behajtásához tíz-húszezer forintot kitevő eljárási és ügyvédi díjat fizessenek, európai szinten pedig ez a költség magasabb is lehet” – tette hozzá Sárvári Marcell, a Házfórum társasházszakmai fórum vezető szakértője.

A leendő lakásvásárlóknak is gondot okozhat, ha a tulajdonos tartozik a közös költséggel. Sok más mellett arra is ügyelnie kell a vásárlás során, hogy az eladó igazolja, nincs ilyen tartozás az ingatlanon. Ezt alapvetően egy a közös képviselőtől kikérhető nullás igazolás bizonyíthatja.

Kérjük ki a dokumentumokat

Komoly problémát jelent azonban, hogy országos szinten eltér a bírósági gyakorlat, hogy kinek a felelőssége a tartozás megfizetése.

Ezáltal olyan ítéletek is születtek a korábbiakban, amelyek a korábbi tulajdonostól, mások pedig az új tulajdonostól követelik a tartozás megfizetését.

Emellett javasolt kikérni a ház alapító okiratát, illetve a szervezeti és működési szabályzatát. Ezek a dokumentumok ugyanis rendelkezhetnek arról, hogy az eladó vagy a vevő felelős egy esetleges tartozás megfizetéséért, illetve van-e a közös képviselőnek felhatalmazása a jelzálogbejegyzés elindítására.