Éles kanyar következik: az ingatlanszektor felé veheti a tőke az irányt

Amerikában elkezdődött egy kamatcsökkentési ciklus, a német bankok is érzik már a gazdasági stagnálás okozta feszültséget ügyfeleiknél, a kockázati céltartalékokat csaknem 50%-kal megemelték. Idehaza bár a jegybank augusztus 27-én változatlanul hagyta az irányadó kamatot a sajtótájékoztatón az is elhangzott, hogy reálisnak tartják azokat az elemzői elvárásokat, melyek idén még további 1-2 kamatcsökkentést prognosztizálnak.

Ezek a történések együttesen azt eredményezték, hogy a megtakarításokkal rendelkező háztartások új helyet keresnek a vagyongyarapodásra, és ez a pénzpiacokról valamint a bankokból kiáramló tőke várhatóan rászabadul az ingatlanszektorra.

Ami egyúttal azt is jelenti, hogy az elkövetkezendő időszakban újabb jelentős drágulás várható az ingatlanpiacon. Az Anker Property Ltd. befektetési lakásárindexe már most arról tanúskodik, hogy az invesztorok már most nagyobb számban vannak jelen a keresleti oldalon. Ugyanis a legfrissebb diagramjukból kiderül, hogy még az otthonteremtési célú ingatlanokénál is erőteljesebb áremelkedést regisztráltak az év első 8 hónapjában.

Ez a lakásárindex Magyarországon elsőként követi nyomon a befektetési ingatlanok árának, értékének alakulását, 6 havi rendszerességgel. Az Anker Property befektetési lakásárindex a cég kínálati és tranzakciós adatai alapján készül és historikusan illeszkedik az elmúlt 12 évben értékesített ingatlanok árváltozásának irányába és mértékébe. A befektetési lakásárindex kizárólag azokat a kerületeket, városokat, vármegyéket mutatja be, ahol ők értékesítettek is befektetési célú ingatlant. Vagyis kizárólag konkrét lakások, házak árváltozását elemzik, nem átlagolnak és nem tipizálnak. Az index megalkotását az a befektetői attitűd tette szükségessé, amelyből kiderül az invesztorokat nem érdekli az átlagos alapterületű, átlaglakások átlagárának alakulása. Őket kizárólag azon ingatlanok árának és a lokációik értékének a változása foglalkoztatja, amelyekbe és ahol befektettek.

A 2023-as év végéhez képest Budapesten 4-25 százalékkal, a vidéki városokban pedig 10-35 százalékkal nőtt az indexükben szereplő lakások és házak piaci értéke. Az adatokból kiderült, hogy az elmúlt bő félévben a fővárosban a XX. kerület kapta az aranyérmet a maga 25%-os gyarapodásával, az ezüstérmet 23%-kal a XIII. kerület érdemelte ki, míg a dobogó harmadik fokára az V. kerület került fel 21%-kal. A középmezőnyben a VI. (19%), VII. (14%), IV. (12%), II. (11%), I. (10%), és az III. (9%) kerület végzett, a sereghajtók között pedig két holtverseny alakult ki, a XV. és a IX. kerület 6%-kal lett az utolsó előtti, míg a XIV. és a XVIII. kerület a mindössze 4%-os emelkedésével a 11. lett.

 

A vidéki városok estében az élen alakult ki holtverseny ugyanis Szeged és Tatabánya is 35%-os drágulást produkált így megosztoznak az első helyen, a bronzérmes most 34%-kal Pécs lett, míg a harmadik helyet 26%-kal Győr szerezte meg. Az üldöző bolyban Leányfalu (24%), Fót (23%), Sümeg (22%), Tihany (20%), Érd (19%), a végén pedig újfent egy holtverseny, amiben Dunaújváros és Zalakaros 10%-kal a 9. helyet szerezték meg.

 

A számokat elemezve láthatjuk, hogy a fővárosban a Pesti oldalon vannak a legjobban teljesítő kerületek, sőt a pálmát Pesterzsébet vitte el, ami még jóindulattal sem mondható hagyományosan presztízs lokációnak. A magyarázat az árszintekben, illetve abban van, hogy a Budai oldallal ellentétben a Duna bal partján lévő kerületekben még több a tartalék a növekedésre. Ott ugyanis egy 20-30 százalékos drágulást is elvisel a piac az alacsonyabb bázis négyzetméterárak miatt, míg az eleve a megfizethetőség (és peresze az észszerűség) határán egyensúlyozó Budai hegyvidék vevői legfeljebb a 9-10 százalékot fogadják el.

Országos kitekintésben Tatabánya jó teljesítményé meglepheti az ingatlanpiaci történéseket figyelőket, ahogy az is, hogy Sümeg beelőzte Tihanyt igaz csak 2 százalékponttal. Itt a helyezések alakulása részben a fővárosi kerületekéhez hasonlóan a kiindulóárak miatt lett ilyen, de Szeged, Pécs és Győr vonatkozásában az Egyetemek jelenléte felülírja a magas árak okán kialakuló ellenérzéseket. Ami aztán végül vásárlásban realizálódik, hiszen a szülők nem vehetnek lakásokat a sokkal kedvezőbb árakkal bíró városokban, ha az egyetemek nem azokban vannak.

A befektetők számára vásárláskor lényeges szempont a hasznosítási stratégia, hogy a három közül melyik metódust választják. Megveszem-tartom-eladom, megveszem-felújítom-eladom vagy a megveszem-felújítom-kiadom folyamatot akarják végig vinni. Az Anker Property Ltd. esetében a megveszem-tartom-eladom hívei vannak túlnyomó többségben, ezért is vált gyakorlattá, hogy az értkesített ingatlanok hat havonta átesnek egy monitoringon, amelyből kiderül, hogy ügyfeleik ingatlanvagyonának értéke hogyan alakult. Ennek köszönhetően a lakáspiaci léptékkel mérten időben tudnak reagálni a változásokra és akár realizálhatják is az addig elért profitot.

Amerikában elkezdődött egy kamatcsökkentési ciklus, a német bankok is érzik már a gazdasági stagnálás okozta feszültséget ügyfeleiknél, az legnagyobb bankjai által képzett kockázati céltartalékokat csaknem 50%-kal emelték. Idehaza, bár a jegybank augusztus 27-én változatlanul hagyta az irányadó kamatot a, sajtótájékoztatón az is elhangzott, hogy reálisnak tartják azokat az elemzői elvárásokat, melyek idén még további 1-2 kamatcsökkentést prognosztizálnak. Ezek a történések együttesen az ingatlanszektor irányába mutatnak, ugyanis a megtakarításokkal rendelkező háztartások vagyoni helyzete nagyon jó állapotban van, így a pénzpiacokról és a bankokból kiáramló tőke várhatóan rászabadul a szektorra. Ez azt jelenti, hogy az elkövetkezendő időszakban újabb jelentős drágulás várható az ingatlanpiacon, holott már most is csúcsokat döntögetnek a négyzetméterárak.

(x)