Szép haszonnal kecsegtet a termőföld

Három év alatt akár évi 40-50 százalékos hozamot lehet elérni megfelelő méretű termőföld megvásárlásával. Szakértők szerint ugyanis Magyarország 2004-re várható uniós csatlakozásáig háromszorosára nő a termőföld ára.

Nagy termőföldforgalom Magyarországon egyelőre nincs, ám az alapvető tendenciák így is kitapinthatók - mondták el vagyonuk egy részét jelentős méretű termőföldbe fektető befektetők. De szerintük az újságokban és az interneten feladott hirdetések adatait is inkább kikiáltási árnak, mint tájékoztató jellegű értéknek lehet tekinteni. Azt pedig csak a szerződő felek tudják, hogy mit írtak le a szerződésben és mennyit fizettek egyáltalán.

Mindezt figyelembe véve az országban elég szélsőséges termőföldárak alakultak ki. Akadnak olyan, rossz talajú, eldugott régiók, ahol 50-60 ezer forintba kerül egy hektár termőföld. Azokon a területeken, amelyek egy nagyobb város vagy üdülőhely közelében lakóövezetté való nyilvánítás előtt állnak, 500 ezer és 1 millió forintos árat kell fizetni hektáranként. Az átlagos helyen lévő, átlagos minőségű termőföld informátoraink tapasztalatai szerint 300 ezer és 600 ezer forint között cserél gazdát hektáronként.

Ez azt jelenti, hogy már eddig is jelentősen megdrágult a termőföld Magyarországon. Néhány éve ugyanis 20-30 ezer forintért is lehetett még földhöz jutni, ami 15-20-szoros áremelkedést jelent.

Ehhez hasonló mértékű drágulás már nem várható a termőföld piacán, ám várhatóan továbbra is a pénzügyi befektetéseknél jobban járnak azok, akik a gazdálkodáshoz megfelelő méretű termőföldbe fektetik pénzüket. A piacot ismerők szerint a jelenlegi hazai földár negyede-ötöde az ausztriai burgenlandi árakhoz képest. Ott ugyanis 1,6-2 millió forintnak megfelelő összeget kell fizetni egy hektárért. Az Európai Unió távolabbi országaiban pedig 2,6 millió forintnak megfelelő összeget ér egy hektár, ami 6-8-szorosa a magyar áraknak.

A Népszava informátorai szerint Magyarország 2004-re várható uniós csatlakozására az ottani átlag 70 százalékára nőhet a magyar földek értéke, ami a jelenlegi árak megháromszorozódását eredményezheti. Ez 40-50 százalékos éves hozamot jelent a termőföldbe fektetőknek. Ha ez a folyamat valami miatt lelassulna, és az árak hét év alatt emelkednének három-négyszeresükre, akkor is évente átlagosan 20 százalékos hozamra tehetnek szert a pénzüket földbe fektetők. Akármeddig is tart a drágulási folyamat, az várható, hogy a drágulás üteme fokozatosan csökkenni fog.

A termőföldet vásárlóktól azt is megtudhattuk, hogy jelentős eltérések vannak az egyes területeken tapasztalható árak között. Bács-Kiskun és Békés megyében bizonyos területekért azért fizetnek magas árat, mert nagyon jó a termőtalaj. Az ország nyugati részében pedig a kereslet hajtja fel a termőföld árát. Az is megnöveli egy terület értékét, ha van bérlője, aki hasznát megosztja a tulajdonossal, és eközben folyamatosan karbantartja és javítja a talajt.

A piaci szereplők szerint a termőföld adásvétele is jelentősen eltér régiónként. A gyenge terméshozamú keleti régiókban sok helyen egyáltalán nincs vevő a földre, és ha akad, gyakorlatilag ő határozza meg az árat. Ahol magas a kereslet a termőföld iránt, ott pedig versengenek a vevőért. A pénzüket termőföldbe fektetők hangsúlyozzák, hogy kis területek megvásárlásával nem lehet jelentős haszonra szert tenni, mert végül egy olyan vevő vagy bérlő fizeti meg a tulajdonos hasznát, aki termelni tud az adott földterületen. Életképes mezőgazdasági vállalkozásnak pedig legalább 20 millió forint értékű földre és 10 millió forint értékű gépparkra van szüksége.

A magyar termőföld iránt megélénkülő kereslet az olcsó, néhány százezer forintos falusi lakóingatlanok árát is felverheti. Az uniós csatlakozás után ugyanis a tagországok mezőgazdasági vállalkozói akkor vásárolhatnak termőföldet Magyarországon, ha már legalább három éve itt laknak és földet művelnek. Az itt lakást pedig pont az ilyen ingatlanok tulajdonlásával lehet bizonyítani.

Becsuknák a kiskapukat

A kormány minden eszközzel érvényt kíván szerezni a külföldiekkel szemben 1994 óta érvényesülő, a termőföldre vonatkozó tulajdonszerzési tilalomnak - mondta Dávid Ibolya igazságügy-miniszter. A tárcánál kidolgozott javaslat kizárná, hogy a zsebszerződések érvényesíthetővé váljanak. Lehetővé tennék, hogy a már megkötött zsebszerződések érvénytelenségéből eredő jogkövetkezmények levonása, az érvénytelen szerződésből eredő elszámolás során a kiszolgáltatott helyzetben lévő földtulajdonosok képessé váljanak a kapott vételár és kamatai visszafizetésére, az esetleges beruházások megtérítésére.

- Aki zsebszerződést kötött, az egy polgári jogi jogügylet részese lett, önmagában pusztán ennek büntetőjogi következménye nincsen - hangsúlyozta Dávid Ibolya.

A külföldiekre, illetve a belföldi jogi személyekre vonatkozó termőföldszerzési tilalom egyik bevált kijátszási módszere a haszonélvezeti jog vagy a használat jogának alapítása, ezt ugyanis a jelenleg hatályos szabályok nem zárják ki.

Az igazságügyi tárca kezdeményezi továbbá, hogy a jogszabály a haszonbérelhető földterület nagyságára és a haszonbérlet időtartamára vonatkozó korlátozásokba ütköző szerződést ne csak a korlátozást meghaladó mértékben, hanem minden esetben teljes egészében nyilvánítsa semmissé. Az Igazságügyi Minisztérium javaslatai között szerepel az is, hogy a szerződés egészének érvénytelenségét mondja ki a jogszabály akkor is, ha a tulajdonos elővásárlási vagy vételi jogot (opciót) biztosít a tulajdonszerzési tilalom alá eső félnek.

Nem tartom valószínűnek, hogy az Európai Bizottság bármilyen szempontból helytelenítené a törvénybe ütköző zsebszerződésekkel kapcsolatban a törvényesség helyreállítását, a kialakult jogsértő esetek orvoslását - közölte a külügyi szóvivő. Horváth Gábor azzal kapcsolatban nyilatkozott, hogy Alain Bothorel, a budapesti EU-delegáció vezető diplomatája a Népszavának elmondta: az osztrák állampolgárok magyarországi zsebszerződései kapcsán tett kormányfői kijelentés ronthatja az osztrák-magyar viszonyt, a határ menti kapcsolatokat, és "ez nem küld jó jelzést az Európai Bizottság felé".

Földárak az interneten

A Népszava megvizsgálta egy internetes földközvetítéssel foglalkozó oldal ajánlatait. A hektáronként (ha) számított árak 150 ezer forinttól indultak, a felső határ egymillió forint körül alakult, leszámítva a fővárost és környékét. A legolcsóbb földeket Nógrád megyében és az Alföld déli területein kínálták. Egy besenyszögi (Szolnoktól 12 kilométerre), 10 aranykorona (AK) minőségű föld hektárjáért 150 ezer forintot kértek, míg a nógrádi Sámosházán egy hasonló minőségű megművelt föld 180 ezer forint/ha áron szerepelt az oldal nyilvántartásában. Baranya megyében 200 ezer és 300 ezer forint között mozogtak a földárak, minőségtől és fekvéstől függően.

Somogy megye Balatonhoz közeli részén a hektáronkénti árak megközelítették az egymillió forintot. A tótól távolabbi somogyi területeken ennek már csak a negyedéért kínálták az eladó földeket. A Balaton északi oldalán fekvő Veszprém megyében 250 és 350 ezer forint között mozogtak az árak, Pápán például hektáronként (24 aranykoronás, megművelt, mezőgazdasági terület) 330 ezer forinttal számoltak. A jó minőségű, osztrák határhoz közeli (pl. Újkér, 40 AK/ha) mezők árai Győr-Moson-Sopron megyében meghaladták az egymillió forint/ha összeget. Az ország földáraihoz képest jóval magasabb árakon kínálták a főváros közeli (Budapest és agglomerációja) földjeit. Soroksáron, az M0-s körgyűrűhöz közeli, közművezhető, jelenleg mezőgazdasági célra használt (de átminősíthető) terület hektárjáért 36 millió forintot kértek. A Pilisben, Budapesttől 20 kilométerre valamivel olcsóbbak a földek, Pilisvörösváron a jó minőségű területeket (30-40 AK) hétmillió forint körül mérték. Ezek az adatok csupán tájékoztató jellegűek, de jól szemléltetik az ország észak-nyugati és délkeleti, keleti részei között fennálló hatalmas különbséget, továbbá a Pest megyei telkek felülértékeltségét.

Giczi József

(Népszava)