Új lakásépítés: megéri támogatni

Nemcsak magyar közgazdászok - legutóbb éppen Bokros Lajos az Élet és Irodalom hasábjain -, hanem külföldiek is jelezték: nálunk gazdagabb ország is beleroppanna a miénkhez hasonló állami lakástámogatási rendszerbe. A hazai lakásfinanszírozási rendszer két eleme vitatott: a hitelek kamatainak támogatása, valamint a teljes törlesztőrészlet (tehát a tőke és a kamat) után igénybe vehető személyi jövedelemadó-kedvezmény. A Magyar Hírlap számításai szerint az új lakások építését megéri támogatni, mert több állami bevétel származik, mint kiadás. Más a helyzet a használt lakásoknál, ahol a mobilitás az egyetlen nyereség.

Az Orbán-kormány mint az állam irányítója, gazdasági érveket vonultatott fel, amikor a bevezetőben említett két elemet a lakásfinanszírozás pillérévé tette. Számításaik szerint 10 ezer új lakás megépítése 117 milliárd forinttal (0,8 százalékkal) növeli a bruttó hazai terméket (GDP-t). Emellett 50 ezer új munkahelyet teremt és ipari beruházásokat hoz magával. A kérdés az, hogy mindezek az előnyök mennyibe kerülnek? Ha ugyanis az állam gazdaságélénkítő (lakástámogatási) ráfordítása kisebb, mint az abból származó haszon, akkor megéri a pénzt, ellenkezőleg pedig kész ráfizetés. Középtávon a támogatás amúgy is kivonul a hitelek mögül, hiszen az infláció és a kamatok csökkenésével nem lesz szükség a kamatok támogatására.

A múlt évben épült 30 ezer új lakásból 10 ezer lehet az Orbán-kormány élénkítő programjának a következménye. Előtte ugyanis évente 20 ezer lakás épült, ennyi tehát minden újabb támogatás nélkül is "bent volt” a piacban. A Városkutatás Kft. hivatalos adatokon és saját becslésein alapuló kimutatása alapján a lakástámogatások exponenciálisan nőnek: tavaly 161,7 milliárd forintról 195,4 milliárdra, a növekedés tehát 33,7 milliárd. Ám ha ebből levesszük a bérlakásprogram 32 milliárdját, akkor a támogatás ugyanannyi, mint egy évvel korábban.

Ha az átlag lakás építési költségét 10 millió forint+2,5 millió áfa összegre vesszük, az állam egyösszegű bevétele 25 milliárd forint volt a 10 ezres lakásszám-növekedés után. Ha ehhez hozzáadjuk az egyéb, nehezen számszerűsíthető tételeket (az új munkahelyek teremtésével összefüggő adó és tb-járulék-bevétel, a munkanélküliség kezelésénél jelentkező kiadás- csökkenés stb.) akkor is legjobb esetben egálba került a bevétel és a kiadás. Igaz, közben 10 ezer család új otthonba költözött.

Az átlagos lakáshitel 4 millió forint körüli, a hozzá kapcsolt futamidő pedig 10 év. Az új lakásépítés, vásárlás esetén járó kiegészítő kamattámogatás - banki számítás szerint - havi 13 ezer forintjába kerül az államnak. Miután az állam a jelzáloglevelek kamatát is támogatja - ezt hívják forrásoldali támogatásnak - a havi állami kiadás egy 4 milliós hitelre - a lap számításai szerint - 28 ezer forint. Ez évi 336 ezer forinttal egyenlő.

Ha a hitelfelvevő megfelelő jövedelemmel rendelkezik, 240 ezer forintot kap szja-támogatás címén. A kettő együtt 576 ezer forint évente. Igaz, a kamattámogatás minden évben csökken, úgy ahogyan a hitel tőke része is egyre kisebb lesz. Viszont az szja-kedvezmény nemcsak a kamat, hanem a tőke után is jár. Miután a havi törlesztőrészlet egyenletes, a kedvezmény is azonos a futamidő során. A használt lakás vásárlására szolgáló jelzáloglevél kamattámogatású hitelnél - szintén a Magyar Hírlap saját számítása szerint - havi 20 ezer forint a támogatás. Így az éves állami kiadás - az szja-kedvezménnyel együtt - 480 ezer forint a 4 milliós hitelre.

Vannak olyan új lakást építők, vásárlók, akik csak a jelzáloglevél kamattámogatású hitelre jogosultak, illetve mindenki nem tudja igénybe venni a teljes adókedvezményt. Ezért úgy gondoljuk, hogy ha az éves támogatást átlagosan 400 ezer forintra vesszük, nem járunk messze a valóságtól. Így 10 ezer új lakáshoz és ugyanennyi átlagos hitelhez 4 milliárd forint ilyen támogatás kapcsolódik. Ha ezt vetjük össze a 25 milliárdos áfabevétellel, már egészen más a kép. Igaz a kamat- és szja-támogatáshoz hozzá kell adni a szocpol (lakásépítési) támogatást, az áfa-visszatérítést (ez lakásonként 400 ezer forint) és még néhány apróbb tételt.

Spekulációs céllal vesznek használt ingatlanokat

A gond nem az új építések támogatásánál, hanem a használt lakásokhoz kapcsolódó kamat- és szja- támogatásnál jelentkezik. Most sokan spekulációs céllal vesznek újabb és újabb használt lakásokat. Ezt a szabályok megengedik, és jól megválasztott hitelösszeg, valamint futamidő esetén akár negatív hitelkamat is elérhető. A betéti kamathoz képest alacsonyabb hitelkamat pedig természetes. Ez esetben a bevétel oldalon legfeljebb az illeték áll, de abból is jár kedvezmény. Miután a módosabb emberek képesek befektetésként kezelni a lakásvásárlást, a lehetséges 30 milliós hitel éves támogatása - az szja-kedvezménnyel együtt - akár 2 millió forint is lehet. Nem véletlenül fogalmazódik meg a javaslat: a használt lakások kamattámogatását csökkenteni kell, vagy legalább behatárolni az igénybevétel lehetőségét. Például úgy, hogy harmadik lakásra már ne járjon senkinek támogatott hitel.

Németh Géza

(Magyar Hírlap)

Ajánlat:

Lakáshitel 2002
(az Üzleti Negyed melléklete)

Korábban:

Bokros megszüntetné a Széchenyi tervet és a lakástámogatás rendszerét
(2002. július 6.)