A jelzálogláz átalakította a bankrendszert

A jelzálogkölcsönök terjedése olyan lakossági kölcsönzési lázhoz vezetett Kelet-Európában, ami az elmúlt néhány évben átalakította a térségi bankrendszert - áll a Fitch Ratings Londonban kiadott új térségi szektorelemzésében, bár a GDP-arányos jelzálog-kintlevőség még mindig eltörpül a nyugat-európai mellett. Az elemzésből az derül ki, hogy Kelet-Európában egyedül Magyarországon működik ténylegesen független jelzálogbank.

Jóllehet a jelzálogtermékek már a 90-es években megjelentek Kelet-Európában, e piac azonban érdemben csak 2000-től növekszik - olvasható a legnagyobb európai hitelminősítő tízoldalas elemzésében. Egyes országokban a hitelpiaci növekedés legnagyobb egyedi eleme a jelzálog-kölcsönzés terjedése: a Fitch kimutatása szerint a teljes, 2004-2005-ös hitelkihelyezési értéknövekedésen belül Csehországban hozzávetőleg 90 százalék, Szlovákiában és Lengyelországban csaknem 50 százalék a jelzálogpiaci növekedés súlya. Magyarországon e hiteltermék értéknövekedése a teljes hitelpiaci növekedésnek mintegy 30 százalékát adja.

A jelzáloghitel gyors térhódításának okai között van a hitelminősítő szerint az, hogy az EU-csatlakozási folyamattal ezekben az országokban a korábban magas nominális kamatszint közelíteni kezdett a sokkal alacsonyabb uniós kamatokhoz, ezáltal megfizethetőbbé vált a jelzálog-finanszírozás. Emellett - például Magyarországon - "nagyvonalú" támogatások is csökkentették a jelzáloghitelek tényleges árát.

Ugyancsak a jelzálogpiac bővülését hajtotta a térségi országok tartósan gyors gazdasági növekedése és egyes esetekben a valuták felértékelődése, ami az egy főre jutó jövedelmek "figyelemreméltó" emelkedését eredményezte. Különösen jelentős a jövedelemnövekmény, ha ennek mércéje a bruttó elkölthető jövedelem: 1997-2002 között ennek térségi emelkedési üteme a magyarországi 30 és a lettországi 80 százalék közötti sávban volt. Ez mind több fogyasztót emelt a jelzálog-kölcsönzésre jogosító jövedelmi minimum fölé, és növelte a hitelfelvételi képességet is.

Az utóbbi időben egyébként csökken az állami támogatás szerepe. Még Magyarországon is, ahol pedig továbbra is jelentős szubvenciók vehetők igénybe, a támogatás nélküli devizaalapú jelzáloghitelek széleskörű népszerűsége "drasztikusan csökkentette" az állami támogatás fontosságát, áll a Fitch londoni jelentésében.

A devizaalapú jelzálogkölcsönzés különösen a magas nominális kamatú országokban, Magyarországon és Lengyelországban játszik jelentős szerepet. Ez aggályos, mivel a kölcsönző intézetek fedezeti ügyletekkel védik kinnlevőségeiket, a hitelfelvevők azonban szinte kivétel nélkül teljesen ki vannak téve az árfolyammozgásoknak, áll a londoni jelentésben.

A Fitch szerint Magyarországon - jóllehet az augusztussal zárult egy évben 5,00 százalékponttal zuhant a jegybanki alapkamat - még mindig a legmagasabb a nominális kamatszint a térségen belül. Így a forintkamat esésével párhuzamosan is, az utóbbi időben meredeken emelkedik a devizaalapú jelzálogkölcsönzés: 2003 végén az ilyen jelzáloghitelek a teljes folyósítás 1 százalékát tették ki Magyarországon, 2005 első felében azonban már a 13 százalékát, áll a hitelminősítői elemzésben.

A forintjelzálog-kölcsönök támogatásának visszafogása és a devizakamatoknál változatlanul jelentősen magasabb nominális forintkamat-szint miatt az idei első félévben az újonnan felvett magyarországi jelzálogkölcsönök 88 százaléka már devizaalapú volt.

A Fitch szerint valószínűtlen, hogy a hitelfelvevők teljes mértékben figyelembe vennék a devizakölcsönzés kockázatait, jóllehet a bankok - tekintve, hogy a legtöbb ügyfélnek csak korlátozott tapasztalatai vannak a pénzügyi termékek használatában - tesznek erőfeszítéseket arra, hogy kiokítsák őket e kockázatokról. Ennek ellenére változatlanul fennáll a lehetősége az olyan "félreértékesítési" botrányoknak, amelyek a "tömegpiaci" fogyasztóknak bonyolult és rizikós termékeket eladó bankokat már eddig is érték.

A hitelminősítő a kockázatok között említette, hogy a térségben a magyar FHB az egyedüli független, külön jelzáloghitelezésre szakosodott bank, a többi országban általános bankok leányvállalatai foglalkoznak ezzel a hiteltermékkel.

A jelzálogkölcsönzésnek mindezzel együtt is azonban jelentős növekedési tere van a térségben, hiszen a GDP-értékhez mért jelzálog-kintlevőség az EU-ban átlagosan 30 százalék feletti - ezen belül Nagy-Britanniában 70 százalék -, a kelet-európai országokban ugyanakkor a magyarországi 10 százalék az egyik legmagasabb arány, ezt csak a baltiak haladják meg néhány százalékponttal. A Fitch szerint mindazonáltal jó esély van arra, hogy közép- vagy hosszú távon a kelet-európai országokban ez az arány meg fogja haladni az uniós átlagot.