Elindult a vagyonadó-kalkulátor - milliós eltérések lehetnek

Hosszú huzavona után pénteken elindult a vagyonadó-kalkulátor, ami elérhető az Adó- és Pénzügyi Ellenőrzési Hivatal (APEH) honlapján és az Ügyfélkapun keresztül is. A vagyonadó bevezetését a kormány nagy vívmánynak tartja, míg a Fidesz eltörölné az adónemet. Vegyes eredményt hozott az [origo] ingatlanadó kalkulátortesztje. Bizonyos ingatlanok esetében jóval a piaci ár alatti, más esetekben pedig afeletti becsült értéket dobott ki végeredményként a szoftver, amelynek használata rendkívül egyszerű.

Többszöri halasztás után elindult a vagyonadó-kalkulátor az APEH honlapján. Eredetileg tavaly novemberben akarta elérhetővé tenni a 2010-től hatályba lépő vagyonadó kiszámítását segítő kalkulátort az adóhivatal, de a Pénzügyminisztérium ragaszkodott hozzá, hogy auditálják a rendszert, így több ezer adattal kellett összevetni a kalkulátor adatbázisát.

A vagyonadó-kalkulátor program kizárólag arra szolgál, hogy az adózóknak segítséget nyújtson az egyes nagy értékű vagyontárgyak adójáról szóló törvény szerinti lakóingatlanokat terhelő adó alapjának meghatározásához.

Sok a bizonytalanság

Január elsejével lépett életbe a sokat támadott vagyonadó, de még mindig sok a bizonytalanság az új adónemmel kapcsolatban. Elképzelhető például, hogy az Alkotmánybíróság (AB) még a bevallási szezon előtt megsemmisíti a jogszabályt, a Fidesz pedig azt ígéri, megszünteti ezt az adófajtát, de súlyos bírságot kockáztat, aki csak erre számítva nem fizet.

Az érintetteknek az értékesebb ingatlanokról és gépjárművekről is számot kell adniuk a bevallási szezonban. A Parlament még tavaly nyáron bólintott rá a Magyarországon eddig nem ismert adótipusra. A törvény az Alkotmánybíróság előtt van, vagyis lehet, hogy hamarosan megsemmisítik.

A tényleges alkalmazáshoz a jogszabálynak mindenekelőtt ki kell állnia az alkotmányosság próbáját. "Az Alkotmánybíróság idei első ülésén, január 11-én napirendre veszi a vagyonadót, és várhatóan február elején döntést hoz" - tudta meg az [origo] Sereg Andrástól, az AB szóvivőjétől. Az AB lehetséges döntésének komoly államháztartási hatásai lehetnek, az új adónemből ugyanis idén mintegy 50 milliárd forintos bevételt vár a költségvetés.

Ingatlan, vízi- és légi járművek

Amennyiben az AB nem törli el a jogszabályt, akkor az ingatlanok esetében 30 millió forint forgalmi értékig évi 0,25 százalékot, a 30 és 50 millió forint közötti részre 0,35 százalékot, az 50 millió forint feletti részre pedig 0,5 százalékot kell majd fizetni. Mentes az adó alól az a 30 milliónál kevesebbet érő lakóingatlan, amelyben a tulajdonos "életvitelszerűen" benne is él (a mentességi határ az ingatlanra vonatkozik, nem a tulajdonrészre).

Nem kell leróni az adót a "második" lakóingatlan után, ha annak forgalmi értéke alacsonyabb 15 millió forintnál, a további ingatlanok azonban már értéktől függetlenül adókötelesek. (A nagy teljesítményű személygépkocsikra, vízi- és légi járművekre vonatkozó szabályokat megtalálja itt.)

Számított és forgalmi érték

A vagyonadóval kapcsolatos legfontosabb és legnehezebben megválaszolható kérdés az értékhez kapcsolódik. Mivel önbevallással kell megfizetni az új adót, ezért mindenkinek meg kellene állapítania ingatlana forgalmi értékét, majd a fenti - kedvezményekkel, kivételekkel is bonyolított - képlet alapján kiszámolni a megfizetendő adót. Ez különösen abban az esetben tűnik nehéz feladatnak, ha évtizedekkel ezelőtti vásárlásról vagy öröklésről van szó.

A vagyonadó szempontjából az egyetlen lehetőség a becslés, azaz meg kell tippelni, mennyit ér a lakásunk (a szomszédok véleménye vagy akár hírdetések alapján, bár ez utóbbi főleg a mostani válságos helyzetben nem túl irányadó, hisz erősen felülbecsli az értéket).

A törvény azt írja elő, hogy az adózó egyénileg számolja ki a törvény mellékletében szereplő táblázatok és korrekciós tényezők alapján az ingatlan értékét, s amennyiben ez a "számított érték" meghaladja a 30 millió forintot, akkor bevallást kell készíteni. Ez azonban nem jelenti azt, hogy adózni is kell, hisz úgy is vélekedhetünk, hogy a lakásunk tényleges, vagyis forgalmi értéke kisebb a számítottnál.

Súlyos bírság vár a mulasztókra

A bevallás elmulasztása esetén ugyanakkor az APEH magánszemélyekre 200 ezer, más adózókra 500 ezer forintig terjedő bírságot szabhat ki, emellett az adóhiány (meg nem fizetett adó) után 50 százalékos bírságot, és a jegybanki alapkamatnak megfelelő késedelmi pótlékot is meg kell fizetni.

Ugyanez a helyzet akkor is, ha egy vizsgálat során utólag 10 százaléknál nagyobb eltérést állapít meg a revizor az ingatlanunk bevallott és "tényleges", vagyis általa becsült forgalmi értéke között - azaz ha az általunk és az APEH revizora által becsült értékek közül ez utóbbi legalább 10 százalékkal nagyobb.

Vegyes a kalkulátorteszt eredménye

Változó eredményt hozott az [origo] ingatlanadó kalkulátortesztje: bizonyos ingatlanok esetében jóval a piaci ár alatt, más esetekben pedig afeletti becsült értéket dobott ki végeredményként a szoftver, amelynek a használata rendkívül egyszerű.

A főváros 13. kerületében többlakásos téglaépületben lévő 136 négyzetméteres lakás törvény szerinti számított értéke 47 millió 793 ezer forint. A jelenlegi piaci helyzetben ez az érték inkább eszmei, a válság előtt lehetett volna ennyiért értékesíteni ezt a teljesen felújított lakást, most azonban másfél-két hónap alatt lehet eladni 40-42 millió forintért - mondta az [origo]-nak Ambrus Endre, a Monopoly International szakértője az ingatlan megtekintése után. Az APEH kalkulátora némiképp alulbecsülte ennek a lakásnak az értékét, 39,2 millióra taksálta, ennyiért biztosan elvinnék néhány héten belül.

A főváros 8. kerületében többlakásos téglaépületben lévő 96 négyzetméteres lakás számított értéke 24 millió 740 ezer forint. Az értékbecslő szerint a lakás jelenlegi forgalmi értéke viszont 20-21 millió forint, ennyi pénzért talán lehetne értékesíteni 1-2 hónapon belül, bár az "eszmei" érteke 24-25 millió forint, mivel két éve újították fel teljesen. Ennél az eszmei értéknél is többre, 25,9 millió forintra hozta ki az APEH kalkulátora a jelenlegi forgalmi értéket, amiért biztosan nem lehetne értékesíteni, mivel a tulajdonosok hónapok óta hirdetik 23,5 millió forintért, és senki nem jelentkezik megtekintésre.

Minél kisebb egy lakás mérete, annál inkább közelít a válság előtti "eszmei" érték a jelenlegi piaci árhoz. Ez a következő példából jól látszik: Budapest 7. kerületben található többlakásos téglaépületben lévő 38 négyzetméteres lakás számított értéke 10 millió 803 ezer forint, mivel nemrégiben újították fel, közel ennyiért lehetett volna értékesíteni a válság előtt, és 1-2 hónapon belül 10-10,5 millió forintért elkelne ma is, ehhez képest az APEH kalkulátor csupán 7,6 millió forintra taksálta az értéket, ami jóval az érvényesíthető piaci ár alatt van.

Példák vagyonadóra

Egy házaspár 25 millió forint forgalmi értékű lakóingatlanát fele-fele arányban tulajdonolja. A lakcímnyilvántartás szerint és életvitelszerűen is a lakásban élnek. Fiuk nevére vásároltak korábban egy lakást, amelyen mindkettejüknek holtig tartó haszonélvezetük van. A lakás forgalmi értéke jelenleg 18 millió forint. Mivel a lakás forgalmi értéke 30 millió forint alatti, nem adóköteles. A házaspárnak azonban meg kell fizetnie az adót a gyermekük tulajdonában álló lakás után, mivel a vagyoni értékű jog miatt "második" lakásnak számít, és értéke a 15 millió forintot meghaladja. Az adó összege összesen 45 ezer forint.

Egy magánszemélynek három lakóingatlan van a nevén. A 60 millió forint forgalmi értékű házban feleségével és öt gyermekével él. Van egy kiadott lakása a fővárosban, amelynek forgalmi értéke 14 millió forint, és egy 10 milliót érő balatoni nyaralója, ami után évente 30 ezer forint kommunális adót fizet a helyi önkormányzatnak.

A ház után 107 250 forint vagyonadót kell fizetni, mivel a gyermekek után jár csaknem 90 ezer forint kedvezmény. Második helyre az értékesebb lakást írja a bevallásában, de fizetnie nem kell utána, mert nem drágább 15 millió forintnál. A nyaraló után 25 ezer forint lenne a vagyonadó, de ebből levonható az önkormányzatnak fizetett helyi adó, vagyis ezután sem kell fizetnie.

Egy pénzét ingatlanba fektető magánszemély nevén négy lakás van. Az egyik lakásban él, melynek értéke 40 millió forint. A másik három lakást bérbe adja, amelyből havonta 200 ezer forint jövedelme származik. A lakások értéke 10, 14 illetve 16 millió forint.

A bejelentett lakcíméül szolgáló lakás után összesen 110 ezer forint vagyonadót kell fizetnie. Ha második lakásnak a 14 millió forintosat választja, akkor mentesül az adó alól, mivel 15 millió forint alatti az értéke. A 10 millió forintos lakás után 25 ezer forintot, a 16 milliós után pedig 40 ezer forintot, vagyis összesen 65 ezer forintot kell fizetnie, de ezt az összeget levonhatja az ingatlan bérbeadásából származó bevételéből, és így 16250 forinttal kevesebb személyi jövedelemadót kell fizetnie.

Egy háromszintes, társasházként nyilvántartott családi ház négy személy osztatlan közös tulajdonában van. A legfelső szinten kialakított lakásban élnek a szülők, gyermekük pedig a két alsó szinten kialakított lakásban lakik férjével és három gyermekével. A felső lakás értéke 28, az alsó lakásé 40 millió forint.

A szülőknek ki kell fizetni az alsó lakás után 110 ezer forint adót, mert értéke meghaladja a 15 millió forintot, a saját lakrészük után nem kell fizetni, mert nem éri el az értéke a 30 millió forintot. A fiataloknak meg kell fizetni a vagyonadót a saját lakrészük után, ami a harmadik gyermek után járó kedvezmény miatt 93 500 forint, és le kell róniuk a felső szint utáni 70 ezer forintos adót is, mivel annak érteke a 15 millió forintot meghaladja.

"Nagy vívmány" a vagyonadó

Jó hír, hogy elkészült a vagyonadó-kalkulátor, hiszen az adózók végre segítséget kapnak ahhoz, hogy megállapítsák, mekkora ingatlanjuk forgalmi értéke, és hogy kell-e az után adót fizetniük - mondta Szollár Domokos kormányszóvivő az MTI-nek pénteken.

Azért nagy vímány az adónem bevezetése, mert ez teremtette meg a munkára rakódó terhek csökkentésének fedezetét. A vagyonadó tette lehetővé, hogy 2010-től jelentősen csökkent a személyi jövedelemadó, mellyel szinte minden adózó jobban jár, de különösen az átlagosan keresők. Az ő esetükben akár havi 15 ezer forinttal is több lehet a borítékban. Ugyancsak a vagyonadó teszi lehetővé, hogy öt százalékkal csökkent a munkáltatói járulék, ami 400 milliárd forinttal többet hagy a magyar vállalkozók zsebében - tette hozzá a kormányszóvivő.

A vagyonadó nagy vívmány a társadalmi igazságosság szempontjából is, hiszen az a vagyonosabbak nagyobb közteherviselését teremti meg. A tehetősebbeknek, a gazdagabbaknak ugyanis nagyobb részt kell vállalniuk a terhekből. A vagyonadó és azon belül az ingatlanadó a lakosság kis részét, mintegy öt százalékát érinti - mutatott rá.

Szollár Domokos közölte, hogy Magyarországon 2010. január 1-jét megelőzően is volt vagyonadó. Ezek közé tartozik a helyi építményadó, az üdülőépület utáni idegenforgalmi adó, a kommunális adó és az ingatlanadó.

A kormány álláspontja szerint azontúl, hogy a közteherviselést segíti, a vagyonadó megfelel az alkotmány előírásainak is. Az alkotmány ugyanis azt mondja, hogy a közteherviselésnek jövedelem- és vagyonarányosnak kell lennie. A vagyonadó az ingatlan esetében a tényleges forgalmi értéket adóztatja. Az Alkotmánybíróság által korábban kifogásolt luxusadó értékövezeti besorolás alapján és nem a tényleges forgalmi érték alapján adóztatott. Ezért született olyan törvény, amely az adó alapjául nem a számított értéket, nem a becsült értéket, hanem a forgalmi értéket tette meg.

A kormány bízik az Alkotmánybíróság bölcsességében, hiszen mind az adócsökkentés, mind a társadalmi igazságosság miatt szükség van Magyarországon az értékalapú vagyonadóra - mondta Szollár Domokos.