Hét lépésben úszható meg a kilakoltatás

Január elsején megkezdi működését a Nemzeti Eszközkezelő Zrt., amelynek január 15-ét követően ajánlhatják fel lakásukat a legalább 180 napja fizetésképtelen, leginkább rászoruló adósok. A fizetendő bérleti díj összege még nem ismert, ezt egy később megjelenő kormányrendelet szabja majd meg.  

A Nemzeti Eszközkezelő (NET) elindítását a kormány 5 pontos otthonvédelmi akciótervének részeként jelentette be Orbán Viktor idén tavasszal, a vonatkozó törvényt pedig a hét elején fogadta el a parlament. Ennek értelmében a NET 2012. január 1-jén kezdi meg tevékenységét, és egy korábban elfogadott kormányhatározat szerint 2014. december 31-ig bezárólag 5000 ingatlant vásárolhat a leginkább rászoruló hiteladósoktól. Az ingatlanvásárlásokra 3 milliárd forintos kiadást állított be a jövő évi költségvetés.

Az adásvételt követően az adós elveszíti tulajdonjogát, de bérlőként az ingatlanban maradhat, és legfeljebb két éven belül visszavásárolhatja az ingatlant a NET-től, amennyiben anyagi helyzete rendeződik.

Hegmanné Nemes Sára, a Nemzeti Fejlesztési Minisztérium vagyonpolitikáért felelős államtitkára a NET működésének részleteiről tartott sajtótájékoztatón elmondta, a kormány folyamatosan figyelemmel kíséri a programot, fél év múlva áttekinti a tapasztalatokat, ezáltal a forrás, a program időtartama és az érintettek is változhatnak. Ha tehát menet közben kiderül, hogy nagyobb igény van a NET-re, és több adós adná el a lakását, mint amennyivel a kormány számolt, a kereteket bővíthetik. (Csillag Tamással, a Nemzeti Eszközkezelő vezérigazgatójával készített interjúnkat itt olvashatja.)

Szigorú feltételek

A programban való részvételnek szigorú feltételei vannak, ezek egy része az adósok személyére, rászorultságának megállapítására vonatkozik, más részük a hitelszerződésükre. A NET-nek csak azok ajánlhatják fel az ingatlanukat, akik legalább két gyermeket nevelnek, utánuk családi pótlékra jogosultak, a hitelüket 2009. december 30. előtt vették fel, és aktív korúak ellátásában részesülnek, vagyis rendszeres szociális segélyt vagy foglalkoztatást helyettesítő támogatást kapnak.

Az adósnak továbbá olyan ingatlanban kell élnie, amelynek forgalmi értéke a hitelszerződés megkötésekor Budapesten és a megyei jogú városokban maximum 15 millió, máshol 10 millió forint volt, a kölcsön összege pedig nem haladta meg a forgalmi érték 80 százalékát (de elérte a 25 százalékát).

Feltétel, hogy a hitel fedezete az adott ingatlan legyen, és az adós oda legyen bejelentve legalább 2011. szeptember 28-tól kezdődően. További kritérium, hogy az adós a törvény hatálybalépésekor legalább 180 napja nem fizet.

Hét lépést kell tenni

Csillag Tamás, a NET Zrt. vezérigazgatója szerint a procedúra hét lépésből áll, nagyjából 2 hónapig tart, és az adósoknak viszonylag egyszerű dolguk van, csak az alábbi menetrendet kell betartaniuk:

1. lépés: A bank levelet küld az adósnak, amelyben közli, hogy kényszerértékesítésre kijelölte az ingatlant, és kijelöli azt a bankfiókot, amelynél az adós kérelmezheti a NET általi vásárlást.
2. lépés: Az adós beszerzi az igazolásokat a szociális rászorultságról (a jegyzőtől és az államkincstártól).
3. lépés: Az adós a banki levelet követően 30 napon belül benyújtja a bankban az igazolásokat, és aláírja a szándéknyilatkozatot.
4. lépés: A bank ellenőrzi a dokumentumokat és a jogosultságokat, elvi döntést hoz a tartozás elengedésről, továbbítja a NET-nek a papírokat. Egyúttal felfüggeszti a kényszerértékesítési eljárást, az adós és ingatlana innentől kezdve védve van, árverezés nem történhet.
5. lépés: A NET ellenőrzi a dokumentumokat, előkészíti a szerződést, felkeresi az ingatlant, és ingatlanleltárt készít.
6. lépés: A NET időpontot egyeztet az ügyféllel és a bankkal, majd aláírják az adásvételi és a bérleti szerződést, amely a visszavásárlási jogot is tartalmazza.
7. lépés: Az egykori tulajdonos bérlővé válik, és elkezdi fizetni a bérleti díjat.

Az adós elsétálhat

Ha az adós megfelel a feltételeknek, és bekerül a programba, akkor a NET a törvényben meghatározott vételárat fizeti ki neki, amely összegből rendezi a tartozását. (Budapesten és a megyei jogú városokban a forgalmi érték 55 százaléka, egyéb városokban 50, községekben 35 százalék a vételár.) Ha ez kevesebb, mint amennyi az aktuális tartozása, akkor a bank elengedi az adósság fennmaradó részét (ezt elsétálási jognak is szokás nevezni). A banknak tehát mérlegelési joga van, hogy támogatja az igényt, vagy pedig a szokásos kényszerértékesítésbe kezd, amelynek végén nem kell elengednie semekkora tartozást, elvileg minden fillért behajthat - ha tud.

A Magyar Bankszövetség pénteken kiadott közleménye szerint a banki közösség fontosnak tartja és támogatja a NET működését. "A Magyar Bankszövetség célja is, hogy minél több lehetséges eszközzel segítse a bajba jutott ügyfeleket, különösen, hogy az egyik legrászorultabb ügyfélcsoportot mihamarabb megoldáshoz segítse szorító helyzetében."

Miután az adós bekerült a programba, határozatlan idejű bérleti szerződést köt a NET-tel, és köteles fizetni a bérleti díjat, valamint a rezsiköltségeket. Ha anyagi helyzete később rendeződik (vagy például nagyobb összeget örököl), akkor leghamarabb hat hónap elteltével, de legfeljebb két éven belül visszavásárolhatja az ingatlanát. A visszavásárlási ár vagy az az összeg, amit a NET is fizetett (csak még megnövelve a jegybanki alapkamattal), vagy pedig a forgalmi értéknek a törlesztésekkel csökkentett összege. A két összeg közül a magasabbat kell kifizetnie.