Jön a lakásmaffia hattyúdala

Véget ért az árverési moratórium, újra el lehet adni a nem fizető adósok lakását, akár akkor is, ha ők ezt nem szeretnék. Az árveréseket üzletszerűen látogató bűnözők nyárig újra tarolhatnak, de júliustól bezárul előttük a nagy lehetőség. Nyártól csak az interneten tartott nyilvános árverésen lehet lakásokon túladni. Ez a nehézfiúkat kiszorítja, de így is maradnak aránytalanságok, amelyekre még nem talált megoldást a kormány.

Csütörtökön lejárt a lakóingatlanokra vonatkozó árverési moratórium, ami a fizetési késedelembe esett lakáshiteleseket fenyegeti. Ha egy nem fizető adós ellen végrehajtás indul, akkor a legrosszabb esetben elárverezik a lakását, és annak értékesítéséből rendezik a tartozását. Az adósok egy részének megoldás lenne, ha a Nemzeti Eszközkezelőnek adhatnák el ingatlanjukat, ám a hiányzó kormányrendelet miatt erre egyelőre nincs lehetőség. Végrehajtást nemcsak azzal szemben indíthatnak, akinek nagy összegű lakáshitel-tartozása van, hanem olyanokkal szemben is, akik jelentős közüzemi tartozást halmoztak fel.

Az ingatlanárveréseken eddig személyesen is lehetett licitálni, ami háttéralkukra, visszaélésekre adott alkalmat, sokan lettek a lakásmaffia áldozatai. Ezen a helyzeten változtat az a tavaly elfogadott törvénymódosítás, amely szerint július 1-jétől már a bírósági végrehajtások keretében indított árveréseket is csak elektronikus úton lehet megtartani.

Gengszterszleng és egy kis kenőpénz

A bírósági végrehajtás részeként lebonyolított hagyományos árveréseken mindenki ki van szolgáltatva a lakásmaffiának. Az [origo] újságírója két éve egy olyan esetet követett végig, amelynek a tétje egy budapesti, XII. kerületi lakáshoz tartozó pincehelyiség volt. A tulajdonviszonyok egy ügyvédi hiba miatt rendezetlenek voltak, a fizikailag elkülönített pincék az adásvételi szerződés megkötése után közös tulajdonban maradtak, így történhetett, hogy az egyik lakó köztartozása miatt kis híján minden társtulajdonos tárolója elúszott.

Az árverésről a végrehajtó nem értesítette a lakókat, ők a legutolsó pillanatban csak azért fogtak gyanút, mert egy kigyúrt férfi az aukciót megelőző délután terepszemlét tartott. Az árverés egy kőbányai panelház 5. emeleti lakásában zajlott. A lakótelepen már kora reggel kisebb csoportok gyülekeztek. Az érintett budai asszonyok és az erre a célra szerződtetett kíséretük mellett többségében 100 kiló fölötti, masszív testüket ujjatlan trikóval, rövidnadrággal kidomborító alakok bukkantak fel, akik olyan szövegekkel próbálták távol tartani az ellenséges licitálókat, amit a megjelentek többsége - ideértve az [origo] ott tartózkodó újságíróját is - akkor hallott először. Az árverés valójában a ház előtti placcon dőlt el: akinek itt erősebb volt az érdekérvényesítő képessége, az juthatott fel elsőként az ötödik emeletre, hogy megkenje a végrehajtót.

Ebből az esetből az eredeti tulajdonosok kijáró embere került ki győztesen, neki adatott meg a lehetőség, hogy pénzt ajánljon a végrehajtónak, aki ezért cserébe kimondta, hogy az árverésen nem volt más érdeklődő, így érvénybe léphetett az a szabály, hogy az ingatlant a kikiáltási ár 50 százalékáért elviheti az egyetlen licitáló. Ennek kiharcolása 200 ezer forintjába került a lakóknak (a pénz nagyobbik részét a végrehajtó, kisebbik hányadát a kijáró ember kapta), akik így durván félmillió forintért újra megvehették a saját pincéjüket. Ezzel még mindig jobban jártak, mintha valaki más felverte volna a licitet, elvitte volna drágábban a számára amúgy értéktelen pincét, és még többért adta volna vissza a lakóknak.

"Az ügyel kapcsolatban megkérdeztük a Magyar Bírósági Végrehajtói Kamarát (MBVK) is. Megkeresésünkre az MBVK is utánajárt az esetnek, és azt nyilatkozták, hogy nincs olyan végrehajtó az adatbázisukban, amelyik a 12. kerületben végrehajtó, és a fent említett helyen van végrehajtói irodája, márpedig a végrehajtó árverést általában az irodájában tartja. Erre hivatkozva a kamara nem tartja valós információkra alapozottnak a fenti esetet. Amennyiben valakinek konkrét információja van az ügyel kapcsolatban (végrehajtó neve, adós neve, címe, végrehajtói ügyszám, stb.) a kamara azonnal vizsgálatot indít és megteszi a szükséges jogi lépéseket" - szögezték le.

A feketezónát célozza meg az állam

"Hermetikusan elzárja az eddig üzletszerűen árverésre járó embereket a folyamattól, hogy július 1-jétől kizárólag elektronikus úton lehet ingatlanokat árverezni a bírósági végrehajtás keretében" - mondta Császti Ferenc, az MBVK alelnöke az [origo]-nak. A végrehajtók eddig árverés-vezetőként kötelezően vettek részt ezeken az eseményeken, ezért sok alaptalan támadás érte őket Császti szerint, aki azt állította, hogy egyetlen olyan bírósági ítélet sem született, amely elmarasztalt volna végrehajtót hasonló visszaélés miatt. "Az elektronikus árverések miatt a végrehajtó sem találkozik az árverésre érkezőkkel, tehát ki lehet zárni az esetleges egyeztetést" - mondta Császti. Júliustól egy másik fék is bekerül a rendszerbe: az ingatlan árverését csak akkor lehet megtartani, ha azt a hitelező kifejezetten kéri, vagyis a végrehajtó automatikusan nem árverezheti el az ingatlant.

Az ingatlanok kizárólag elektronikus úton történő árverezését előíró törvénymódosítást tavaly decemberben fogadta el a parlament. A változtatás célja az volt, hogy az internetes árverésnél egyik résztvevő sem bírhatja rá az ingatlan iránt érdeklődőket, hogy maradjanak ki a licitálásból, az árverés pedig az interneten mindenki számára nyilvános, teljesen átláthatóan zajlik. A törvénymódosítás indoklásában is szerepelt, hogy a változtatások egyik legfontosabb célja, hogy az állami követelésérvényesítésnek "valós és működő alternatívát kell képeznie az önhatalommal, tisztességtelen eszközökkel operáló szürke- vagy feketezónával szemben".

Egy lakást 400 ezer forintos tartozásért

Barabás Gyula, a Széchenyi Hitelszövetség elnöke szerint a lépés tisztulást hozhat a piacon, visszaszoríthatja a bűnözők, a lakásmaffia tevékenységét. Almási Krisztián, a követeléskezeléssel foglalkozó Creditexpress árverési csoportvezetője (a Creditexpress kizárólag bírósági végrehajtáson kívüli árverésekkel foglalkozik) pedig úgy fogalmazott, "hallani esetekről, ahol visszaélések lehettek, és az élő árveréseken előre le voltak osztva a lapok", de ez szerinte nem lehetett tömeges.

A kamara szerint nem lesz árverésdömping

Bár a kilencven napon túli késedelemben lévő lakáshitelesek száma meghaladja a százezret, a végrehajtók szerint nem kell árverésdömpingtől tartani, mert az érintett adósok száma nem egyezik meg a kilakoltatásra várók számával. A kilakoltatás csak a legvégső állomása egy hosszú, akár többéves folyamatnak, és több olyan megoldás létezik, amellyel az adós visszafordíthatja a procedúrát. A Magyar Bírósági Végrehajtói Kamara statisztikái szerint tavaly 200 alatt maradt a kilakoltatások száma, ez 2012-ben - a beérkezett ügyek számának növekedésével párhuzamosan - emelkedhet, de még így is legfeljebb 250-300 kilakoltatással lehet számolni ebben az évben.

Barabás az ingatlanok elektronikus árverését ugyan kedvezőnek tartja, de a jelenlegi szabályozással több problémát lát. "Továbbra sincs igazán előrelépés a végrehajtások ügyében, nincs arányosság, ez pedig különösen fontos lesz a jövőben a kilakoltatási moratórium lejárta után" - mondta a hitelszövetség vezetője. Évek óta az a legnagyobb probléma, hogy olyan tartozások is eljuthatnak a végrehajtási fázisba, amelyek értéke köszönőviszonyban sincs a végrehajtás alá kerülő vagyontárgy, például a lakás értékével. Ez azt jelenti, hogy egy 300-400 ezer forintos tartozás végrehajtásánál 15-20 milliós vagy akár nagyobb értékű ingatlant is elveszíthet a feltehetően amúgy is rossz pénzügyi helyzetben lévő adós, ráadásul az árverés és az eljárási költségek miatt még többet is bukhat.

"Ha a kormány komolyan gondolja, hogy a lakhatás mindennél előrébb való, akkor a jelzálogalapú hiteleknél csak a mostaninál sokkal szigorúbb szabályokkal engedhetné meg, hogy az ingatlant végrehajtás alá vonják" - fogalmazott Barabás, hozzátéve, hogy végrehajtásokra persze szükség van, mert ha nem lennének, akkor a törlesztési fegyelem romlana.

"A banki értékesítésekkel van probléma"

Császti szerint ugyanakkor nem jellemző az aránytalanság. A bírósági végrehajtás hosszú folyamat, és a végrehajtók a fokozatosság elve alapján kötelesek dolgozni, ez pedig azt jelenti, hogy amíg van más vagyontárgy, pénzeszköz vagy munkabér, először azokból kell megpróbálni kiegyenlíteni a tartozást. Az eljárás során megállítható a folyamat, épp ezért jut el kevés ügy az ingatlanárverésig.

A végrehajtói kamara alelnöke fontosnak tartja, hogy kontrollált, átlátható folyamat legyen, szerinte inkább a közvetlen banki értékesítésekkel van probléma. "Nem lehet pontosan tudni, hogy ilyen módon pontosan hány ingatlan kerülhet és került értékesítésre. Több tízezres számok is elhangzottak, bár ezek túlzóak. Mindenesetre ez egy szabályozatlan terület, ami nem jó az adósoknak" - tette hozzá.

Különbségek árverés és árverés között

A bírósági végrehajtás csak az egyik útja a tartozás rendezésének, a másik lehetőség a bíróságon kívüli eljárás. A kettő között fontos különbség, hogy a bírósági végrehajtás jóval hosszabb folyamat (akár 4-5 évig is elhúzódhat) és több lehetősége van a végrehajtónak a tartozás beszedésére, így például letilthatja a fizetés egy részét, ingóságokra teheti rá a kezét, végső soron pedig elárvereztetheti a lakást.

A bíróságon kívüli eljárás rövidebb ideig tart, ez a bank, egy követeléskezelő és az adós között zajlik, és 2011 őszétől már az adóhivatal honlapján lehet csak árverezni a lakásokat - ismertette a folyamatot Almási Krisztián, a Creditexpress árverési csoportvezetője. Ha az ügyfél hosszabb ideje nem fizet, és nem tud vagy nem akar megállapodni a bankkal, akkor szerződését a hitelintézet felmondja, és átadja az ügyet a követeléskezelőnek.

A követeléskezelő (mint amilyen a Creditexpress is) első körben mediátor szerepet tölt be az adós és a bank között, megpróbálja meggyőzni az ügyfelet a tartozása rendezésére. Ha az adósban megvan az együttműködésre való hajlandóság, a leginkább bevált megoldás az adósságfizetés átütemezése, vagy az ingatlan úgynevezett "közös értékesítése". Előfordul, hogy az adós nem hajlandó szóba állni a bankkal és a követeléskezelővel, vagy egyszerűen nincs jövedelme, amelyből fizethetné a tartozást. Ekkor jön a kényszerértékesítés, de amíg egy ügy eljut idáig, az jó néhány hónap.