Lakásokat és telkeket fenyeget az adóötlet

A kormány megadóztatná azokat az ingatlanokat, amelyek értéke megnő egy-egy önkormányzati döntéssel vagy beruházással. Az értéknövekedési hozzájárulást roppant drága bevezetni, kétséges, hogy mennyit hozna a költségvetésnek, ráadásul hosszú és bonyolult viták egész sorát indíthatja el. Bár az általános ingatlanadótól eddig távol tartották magukat a kormánypártok, ennek megvalósítása is közelebb kerülhet a javaslattal.

Az építési törvény módosításával jövő év január 1-jén lépne életbe az értéknövekedési hozzájárulás, amelyet az ingatlantulajdonosoknak kellene megfizetniük - derül ki a kormány honlapján kedden megjelent törvénytervezetből. Az egyfajta ingatlanadóként is értelmezhető javaslat messze van a klasszikus általános ingatlanadótól - az értéknövekedési hozzájárulás meglehetősen keveseket érintene, és az önkormányzatok többsége nem is tudná kiróni.

A kabinet által még nem tárgyalt belügyminisztériumi előterjesztés szerint akkor kellene a hozzájárulást megfizetni, ha egy adott területen változnak a helyi építési szabályok, ennek eredményeként az ott lévő telkek, épületek értéke emelkedne, így a tulajdonos, amikor eladja az ingatlanát, többletbevételhez jut. Az önkormányzatok az értéknövekedés tizedét vonhatnák el, de csak akkor, ha rendelkeznek úgynevezett ingatlankataszterrel, vagyis létrehoztak egy olyan naprakész nyilvántartást, amely az adott területen lévő ingatlanok értékét mutatja.

Mitől nőhet egy ingatlan értéke?

Egy-egy önkormányzati döntés komoly hatással lehet a településen lévő ingatlanok értékére. Az építési szabályzat megalkotása, módosítása a telkek értékét befolyásolhatja, alapvetően háromféleképpen: ha a területet külterületből belterületté minősítik át, ha megváltoztatják a funkcióját (és így akár kereskedelmi célú ingatlanfejlesztés is történhet rajta), vagy ha átírják a beépíthetőségét szabályozó előírásokat.

"Ha egy jelenleg külterületen álló ingatlant belterületbe vonnak, az pusztán az átminősítéssel akár 100-200 százalékkal is megdrágulhat" - mondta az [origo]-nak Nagy Tibor, az Otthon Centrum fejlesztési és befektetési szakértője. Az egyik legaktívabb ingatlanpiacon, a budapesti agglomerációban törvény szabályozza, hogy mely területeket lehet egyáltalán belterületté minősíteni, és már önmagában ez a lehetőség komoly árfelhajtó tényező. Ha egy átlagos, agglomerációban lévő településen egy belterületi telek négyzetméterenként 10 ezer forintba kerül, egy átminősítésre váró külterületi pedig 1000 forintba, akkor az átminősítés után kapásból 2000 forintos árral lehet kalkulálni, ha pedig négyzetméterenként 4000 forint költséggel a hiányzó közmű- és útfejlesztés is megtörténik, akkor a telek értéke - a ráfordított fejlesztés költséget bőven behozva - a településen megszokott szintre tud emelkedni.

Egy-egy szabályozási változás Békési Béla, a Magyar Ingatlanközvetítők és Értékbecslők Szövetségének elnöke szerint is nagyságrendi változást idézhet elő. "A belterületbe vonáshoz hasonló mértékben drágíthatja egy földdarab értékét a funkcióváltás is. A beépíthetőség esetében minden a számoktól függ, de itt sem zárható ki, hogy az érték a többszörösére emelkedik" - fogalmazott.

Egy szélsőséges, de szemléletes példán érzékeltetve: egy 1000 négyzetméteres telekre 20 százalékos beépíthetőség és 4,5 méteres maximális magasság mellett 200 négyzetméter alapterületű, egyszintes épület építhető. Ha a beépítettséget 40 százalékra, az engedélyezett magasságot pedig a triplájára emelik, akkor az már 1200 négyzetméter beépíthető alapterületet jelent. Így, lakófunkciót feltételezve, négy darab 45 négyzetméteres lakás helyett huszonötöt lehet felhúzni - világos, hogy ennek piaci értéke sokkal magasabb, és az önkormányzat által majd zsebre tehető tized összege is jelentősen megnő.

Békési Béla saját praxisából említett egy közelmúltbeli esetet, amikor egy nagyobb településen egy fejlesztésre készülő telekvásárló azt kérte az önkormányzattól, hogy a lehetséges két szint helyett hármat engedélyezzen. Az ingatlanberuházások összköltségének általában 15-20 százalékát teszi ki a telekvásárlásra fordított összeg, de minél nagyobb potenciális nyereséggel kecsegtető ingatlan építhető az adott területre, annál több pénzt kérhet el érte a tulajdonosa. A város - vélhetően az adóbevételek, illetve a munkahelyteremtés szempontját szem előtt tartva - hozzájárult a nagyobb beépíthetőséghez, így a telek ára 140 millió forintról 162,5 millióra változott. A közösség ezzel elvileg jól járt, ha a környezetvédelmi szempontok nem sérültek.

Mivel a törvénytervezet nem sorolja fel tételesen, hogy pontosan mely önkormányzati döntések értéknövekedését adóztatnák meg, kérdéses, hogy az olyan jellemző beruházások, mint a közterületek felújítása, egyes utcák sétálóutcává alakítása, egyéb városfejlesztési akciók, egy tömbrehabilitáció, vagy akár egy metróépítés magával vonná-e az új adó megfizetését. Az efféle beruházások Nagy Tibor szerint átlagosan 5-20 százalékos értéknövekedést eredményezhetnek a lakóingatlanok esetében, de a pontos mértéket az esetek többségében nehéz megállapítani, és az szinte mindig vitatható.

Nagy ráfordítás, sok vita

A legfeljebb 10 százalékos értéknövekedési hozzájárulás bevezetését ugyanakkor korai készpénznek venni. Az alkalmazása ugyanis nem könnyű, a törvénytervezet szigorú feltételeket szab: a településnek, mielőtt kirója ezt az adót, rendelkeznie kell egy olyan ingatlanérték-kataszterrel, mint amilyet a banki értékbecslők készítenek az egyes lakásokhoz a jelzáloghitelek hitelbiztosítéki értékének a meghatározásakor. Egy ilyen értékkataszter elkészítése "nagy munka, és ennek megfelelően nem olcsó", fogalmazott Békési Béla, de mint Nagy Tibor mondja, feszített munkával technikailag akár megvalósítható a jövő év elejéig települési vagy országos szinten is.

Kérdés, jelenleg hány önkormányzat rendelkezik efféle kataszterrel az országban. Varga Dénes, a DEM Információs és Gazdaságkutató Iroda vezetője szerint erről nem készült még felmérés a hazai ingatlanszakmában. "Becslések szerint az önkormányzatok tíz százaléka vet ki valamifajta értékalapú ingatlanadót, de ez messze nem jelenti azt, hogy mindegyiknek van ilyen értékkatasztere" - tette hozzá.

Vámosi-Nagy Szabolcs szerint igen sokba kerülne az ingatlankataszter felállítása, az érintett lakások felbecslése és a folyamatos nyilvántartása, és az is pénzbe kerül, ha az adóalany vitatja az adó összegét vagy jogosságát, és bírói útra tereli az ügyet. "Képzeljük el, milyen viták bontakozhatnak ki akörül, hogy az ingatlan értéknövekedésében mekkora szerepe van az önkormányzat tevékenységének, és mekkora rész az, amely ettől független" - magyarázza az adószakértő. Ez azért is probléma lehet, mert az év elején hatályba lépett gazdasági stabilitási törvény kimondja, hogy tekintettel kell lenni egy adó bevezetése vagy emelése esetén arra, hogy a bevétel ne okozzon indokolatlanul nagy adminisztrációs költséget (akár az adót bevezető félnek vagy az adóhatóságnak, akár az adó alanyának), illetve az adminisztrációs költség ne lépje túl a remélt bevételt.

A nagy ráfordításhoz képest viszonylag csekély lenne a bevétel - mondták az [origo]-nak nyilatkozók -, de az ingatlankataszter hosszú távon sok mindenre használható. Varga Dénes szerint például az általános ingatlanadó gyors bevezetésére, jóllehet, ennek a lehetőségét a Fidesz politikusai az elmúlt években többször elutasították.

Már most is több adó sújtja az ingatlant

Az értéknövekedési hozzájárulás nem az első adó lenne, amely lényegében ugyanazt sújtja. Vámosi-Nagy Szabolcs adószakértő szerint az ingatlan értéknövekedését egyszer már megadóztatja az állam, amikor 16 százalékos személyi jövedelemadóval terheli az értékesítésből származó jövedelmet. Ezt akkor kell a tulajdonosnak - évente csökkenő mértékben - megfizetnie, ha a vásárlástól számított 5 éven belül eladja az ingatlant több pénzért, mint amennyiért vette, és amennyit időközben ráköltött. Az szja beszedésénél nem nézik azt, hogy az értéknövekedés miért állt elő: pusztán azért, mert a nagy kereslet felhajtja az árat, a lakástulajdonos tesz azért valamit, hogy értékesebb legyen az ingatlana, vagy pedig például jobb minőségű út épül a környéken önkormányzati pénzből.

Szintén az ingatlantulajdonosokat sújtja a kommunális adó (ennek maximális mértéke 17 ezer forint) és az építmény- vagy telekadó. Mindkettő az önkormányzatokhoz folyik be. Építmény- és telekadóból kétfajta van: egy négyzetméter-alapú és egy olyan, amely a forgalmi értékhez kötődik (a forgalmi érték felének másfél százaléka). Az adókat magánszemélyekre és vállalkozásokra is kiróhatják, de az egyes önkormányzatok döntik el, hogy ezt megteszik-e.

Az értéknövekedési hozzájárulás az önkormányzati településrendezés miatti drágulásnál is terhelné a tulajdonosokat, akárcsak az idén év elején életbe lépett büntetőadó, amely a termőterületek átminősítését sújtja. Ha termőföldet vesz valaki, de ezt később sikerül belterületté minősíttetnie (az átminősítést kezdeményezheti a tulajdonos, és az önkormányzat dönt róla), majd ezt követően a tulajdonos túlad a telken (amely belterületként már jóval értékesebb, mint termőföldként), akkor a törvény háromszoros adóteherrel sújtja a nyereséget. Az új javaslat szerint ugyanezt újból megadóztatná a kormány, de a termőföldeken kívül más telkeket és ingatlanokat, illetve a területi átminősítések mellett más önkormányzati döntésekből fakadó értéknövekedést is adóval terhelne.