Lakásom eladnám… de mennyiért?

Öt év alatt az ötödüket esték a lakáspiaci árak. Akár vásárolunk, akár eladunk, jellemzően úgy érezzük, rosszul jártunk: alkudhattunk vagy kérhettünk volna többet. Honnan tudhatjuk, ingatlanváltásnál melyik a lehető legkedvezőbb, egyben reális, piacképes ár?

Kerület, emelet, fekvés, belső elrendezés, fenntartási költségek mind befolyásolják az ingatlan árát, nem csoda, hogy sokszor mellélövünk Forrás: MTI/Mohai Balázs

Az ingatlanértékesítés egyik legnehezebb részfeladata megtalálni éppen ezt az árat. Mivel többségünk laikus, kellő piacismeret és értékesítési tapasztalat hiányában nagyon gyakran elhibázzuk. Az Otthon Centrum összeszedte azokat a szempontokat, viszonyítási alapokat, amelyek a leginkább félrevezethetnek egy eladás előtt álló tulajdonost ingatlana értékének megállapításában.

A leggyakoribb tévedések

Jóllehet mind a tulajdonosok, mind az ingatlanok áráról alkotott elképzelések tekintetében nehéz általánosítani, azt kijelenthetjük, hogy a piacra lépéskor túlárazzák az ingatlanjaikat. Emögött számos ok húzódhat meg, de általában információ hiányra, vagy téves elképzelésekre vezethető vissza.

„Nem ritkák azok az esetek, amikor egy-egy ingatlan árát a realitásokat teljesen mellőzve próbálják megállapítani a tulajdonosok” – mondta Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. – „Ilyen lehet az, amikor az ingatlan eladásából remélt bevétel nagyságát egy másik eseményhez kötik. Például mennyi pénzre lenne szükségük a következő ingatlan megvásárlásához, vagy mekkora tartozást kell visszafizetniük, vagy éppen az örökösök mennyi pénzt szeretnének felosztani maguk között.” Mondani sem kell, hogy ilyen gondolatmenet a legritkább esetben vezet el a piacképes árhoz, a piaci viszonyokat ennyire mellőző árazási technika még a válság előtt sem volt eredményes.

Bonyolult paraméterkép

Gyakoribb, amikor a tulajdonosok próbálnak a piacról tájékozódni, de még így is sokszor előfordul, hogy rossz viszonyítási alapokat választanak. A leginkább elterjedt, amikor publikus felületeken elérhető hirdetések kínálati árából indulnak ki saját ingatlanuk értékének megállapításakor. Célravezető módszer lehet, de nem szabad elfelejtkezni a kínálati és a tényleges eladási árak közötti különbségről. „A teljes árengedmény mértéke 70 bázisponttal volt magasabb 2013 első kilenc hónapjában az előző év azonos időszakához képest, így átlagosan 13,7 százalékot tett ki” – mondta Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. – „Magyarán a kínálati árak átlagosan ennyivel magasabbak az eladási áraknál, de ingatlantípusonként nagy lehet az eltérés. A legkevesebbet panellakások esetén, a legtöbbet családi házak esetében tudnak alkudni a vevők.”

A kínálati árak gyűjtésekor nem szabad megfeledkezni arról sem, hogy a sajáthoz hasonló paraméterű ingatlanokra kell szűkíteni a listát. Itt nem csak az azonos kerületre, városra, vagy méretre kell gondolni, hanem számos más tényezőre – emelet, fekvés, belső elrendezés, állapot, fenntartási költségek, az elhelyezkedésben a szűkebb környék, stb. – mivel ezek mind befolyásolják az árat.

Nem ritka, amikor a tulajdonosok a házban, vagy utcában értékesített lakások eladási árai után érdeklődnek, de ahogy a kínálati áraknál, itt is több paramétert kell figyelembe venni, nem elég csupán az azonos elhelyezkedésből – legyen az azonos utca vagy ház – kiindulni.

Számít az érzelem…

A reális piaci ár megállapításának másik nagy gátja az ingatlan tulajdonosa számára az érzelmi kötődés saját otthonához. Az otthon nem csak a legtöbb háztartás legnagyobb vagyontárgya, hanem életének színhelye, a család, a pihenés, a kikapcsolódás terepe. Gyakori, hogy ezt az érzelmi többletet a tulajdonosok az ingatlanuk árazásakor is megjelenítik, pedig egyértelmű, hogy a vevő számára ez nem jelent értéket. Az emocionális árképzés mégis gyakran felülírja a tulajdonosnál a piaci árat, hiába lehet, hogy nagyon alapos kutatómunkával, vagy ingatlanközvetítői tapasztalatokra alapozva szabta meg.

…méghozzá a vevőknél is

Az érzelmek azonban nem csak az eladók esetében jelennek meg, nem ritka, hogy a vevők is „beleszeretnek” az adott ingatlanba. A megtekintett ingatlant már saját otthonuknak képzelik el, ez érzelmi töltetet adhat hozzá a helyzethez, aminek az értékét akár megfizetni is hajlandók. Lakásvásárlók esetében azonban más, személyes szempontok is adhatnak többletértéket, és így a piaci ár feletti vételárat. A szomszédos lakás megvásárlásának terve összenyitás céljából az eladó pozícióját erősítheti. A vevő hajlandó lehet az ápolásra szoruló családtag közelében lévő lakás vételárában a megspórolt utazási költség bizonyos részét átengedni. Az, hogy egy adott lakás speciális szempontok miatt többletértéket hordozzon egy vevő számára mégis meglehetősen ritka, illetve a vevők is tisztában vannak jó pozícióikkal, így nem is feltétlenül árulják el, hogy milyen többletértéket jelenthet számukra az adott ingatlan.