Kiaknázatlan a magyar ingatlanbefektetési piac

Annak, aki irodát bérelne, Budapest aranybánya. Közép-Kelet-Európában itt a legalacsonyabb a dolgozóra vetített költség, a bérelhető négyzetméter ráta pedig sehol nem olcsóbb – átlagosan 9-13,3 euró. Fővárosunk a piac egyik legnépszerűbb színhelye lehetne. Mégsem látunk szárnyalást. Pangást annál inkább. 

A CA Immo úgy véli, jelenleg Magyarországon ingatlanfejlesztésben és –befektetésben csak pislákoló reménnyel lehet számolni. A 11 legnagyobb hazai fejlesztő – az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület tagjainak –összteljesítménye évek óta 100 millió euró körüli. A 2008-as csúcsév adatainak tizede. Érdemi ingatlanbefektetési tranzakció sincs a piacon.

„Budapest vonzó lenne egy ingatlan-befektető számára, mert az irodák minőségi kínálata ellenére Közép- és Kelet Európában a legalacsonyabbak közt van a bérleti díj, és ennél lejjebb már várhatóan nem is megy” – fogalmazza meg Gulyás Ede, a CA Immo ügyvezető igazgatója. A várhatóan növekedésnek induló bérleti díj pedig kecsegtető perspektíva, ha invesztícióról van szó.

A bérleti díjaknál is jobban mutatja a budapesti irodapiac kiemelkedően jó ár/érték arányát a dolgozóra vetített irodai költség. A DTZ ingatlan-tanácsadó által összeállított mutató szerint ez az összeg egész Közép-és Kelet Európát tekintve Budapesten a legalacsonyabb: nálunk az európai átlag felénél is kevesebbért, már havonta 62 ezer forintért fent lehet tartani irodai munkahelyet. A régiónkban ugyanez még Bukarestben is magasabb költség, Prágában pedig csaknem kétszeres. Ez komoly érv, ha egy nemzetközi cég új irodát akar nyitni a régióban. A DTZ várakozása szerint ráadásul 2014-ben ez a költség alig, csupán 0,7 százalékkal növekszik majd. „A kedvező ingatlanpiaci mutatók mellett egy jó elhelyezkedésű és a rugalmas alaprajzú új irodaház bérbeadása most is sikerrel kecsegtet” – állítja Gulyás Ede.

A szakember ajánl néhány módszert, amellyel meg lehet nyerni egy érdeklődő ingatlan-befektetőt. Mivel főként az alkalmi vételeket keresik, az ingatlanfejlesztőknek ezt figyelembe kell venniük az árazás során. Az újszerű zöld technológia, a környezetbarát megoldás még vonzóbbá tesz bármilyen célpontot.

Az elmúlt időszakra jellemző a bérletidíj-fizetés nélküli időszak meghosszabbítása. A DTZ felmérése szerint Magyarországon 2012-ben 3–7 hónap volt az átlagos bérletidíj-mentes időszak, ez tavaly már 3–10 hónapra emelkedett – abban az esetben, ha bérlő 3-5 évre írta alá a szerződést. Ez a módszer hosszabb időre garantálja a bérlők jelenlétét, ami az ingatlanbefektetés egyik legfontosabb tényezője.

Az irodaházak kiadatlansága árcsökkentő tényező, melyet az opportunista vevő kihasznál, ellenben a vétel után úgy népesítheti be viszonylag rövidebb idő alatt az ingatlant, ha a korábbi bérleti díjhoz képest alacsonyabb áron kínálja azt. Fontos, hogy ezt csak átmeneti jelleggel teszi, hiszen a későbbiekben szeretné befektetése értékét növelni, így a bérleti díj szintjét emelni. A piacon még az is jellemző, hogy az üres területeket a vevő saját vállalkozásnak alakítja ki, ezáltal csökkentve az üresedést.

Gulyás Ede szerint pozitív, ha egy ingatlant finanszírozással együtt kínálnak, mivel ez továbbra is szűk keresztmetszetnek számít. Befektetésre szánt, vagyis spekulatív ingatlanfejlesztésre ugyanis ma nagyon ritka a banki finanszírozás, csakis az előbérleti szerződéseket felmutatni tudó ingatlan számíthat erre.