A takarítás különbözteti meg az albérlőt a turistától
![kiadó lakás, albérlet, illusztráció](https://cdn.origo.hu/2023/12/wbvryhkZ0Ub24yiYTvCragJgE8r7FAg1eJO8zmn_Sck/fill/1347/758/no/1/aHR0cHM6Ly9jbXNjZG4uYXBwLmNvbnRlbnQucHJpdmF0ZS9jb250ZW50LzFlOGJmMjE2M2E2ZTRkZDQ5MDI4YzRiNjAxOTQwNjcx.webp)
Ha van egy üres ingatlanunk, akár egy szoba, amit nem használunk, felmerül a kérdés, hogy mihez kezdjünk vele. Szóba jöhet a bérbeadás, de turisztikai célokra is használhatjuk, illetve a mostanában népszerű Airbnb-n keresztül is kínálhatunk szállást. Némi vállalkozói érzékkel magánszemélyként is remek jövedelmi forrássá tehetjük az üresen álló helyiségeket, vagyis vállalkozást sem kell hozzá indítanunk. Összegyűjtöttük, hogy mik a lehetőségek, és ezek milyen kötelezettségekkel és adóterhekkel járnak.
Az adózási szabályokat magánszemélyként az határozza meg a lakáskiadásnál, hogy a szolgáltatás rövid távra szól, azaz egyéb szálláshely-szolgáltatásnak minősül, vagy hosszú távra vonatkozik, vagyis ingatlan-bérbeadást takar. Ezek mind a személyi jövedelemadóról (szja), mind az egészségügyi hozzájárulásról (eho), mind az általános forgalmi adóról (áfa) rendelkező törvény alkalmazásakor megkülönböztetve kezelendők.
Dr. Kis Péter András, a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) adószakmai szóvivője a következő hasonlattal szemléltette a különbséget:
Az alapján lehet a legszemléletesebben különválasztani a két kategóriát, hogy ki takarít kire, ki mossa és cseréli az ágyneműt.
Ha a lakás használója takarít maga után, akkor bérbeadásról van szó, hiszen az ott lakó felel a környezete tisztaságáért. Ha viszont a tulajdonos takarít az ott alvókra, akkor az a szolgáltatás része, vagyis szálláshelyet szolgáltat turisztikai célból, nem állandó lakóknak, így más adózási szabályok vonatkoznak arra” – magyarázta a szóvivő.
Ha a tulajdonos magánszemélyként adja bérbe az ingatlant, nem kötelező adószámot kiváltani, de adózni természetesen kell. A lakás bérbeadásából származó jövedelmet a bevételből kétféleképpen lehet megállapítani. Az egyik lehetőség a tételes költségelszámolás, amikor a bevételt a jövedelem kiszámításánál csökkentik az igazolt költségek (közüzemi számlák, felújítási költségek) és az értékcsökkenés. A másik módszer a bevétel csökkentése a 10 százalékos költséghányaddal.
A jövedelem után negyedévenként adóelőleget kell fizetni, majd
az adóbevallásban önálló tevékenységből származó jövedelemként kell feltüntetni.
16 százalék adót kell fizetni, de ha a jövedelem meghaladja az évi 1 millió forintot, akkor annak egészére 14 százalék egészségügyi hozzájárulást (eho) is kell fizetni, 450 ezer forintos felső határig.
Ha tehát valakinek évi 1 millió forintja származik bérbeadásból, akkor az után évi 160 ezer forint adót fizet be. Ha 1,1 millió forint ez az összeg, akkor az 1,1 millió forint után fizetendő 176 ezer forint személyi jövedelemadó (az 1,1 milliós jövedelem 16 százaléka) mellett be kell még fizetni a 14 százalékos egészségügyi hozzájárulást (154 ezer forintot) is. Ebben az esetben tehát 330 ezer a teljes fizetési kötelezettség.
Mit jelent az ingatlan bérbeadása?
Az ingatlan-bérbeadás jellemzőit elsősorban a Ptk.-ról szóló 2013. évi V. törvény bérleti szerződésre vonatkozó rendelkezéseiből vezethetőek le, melynek értelmében az ingatlan-bérbeadás:
- Bérleti szerződés alapján jön létre.
- Az ingatlan időleges – általában huzamosabb időszakra történő – használatba adását jelenti, tehát az ingatlan birtokának puszta biztosításán túl egyéb szolgáltatásokat – így például a szálláshely-szolgáltatásnál említett takarítást –nem tartalmaz.
- Nem szükséges hozzá szálláshely-üzemeltetési engedély.
- Nem minden esetben történik üzletszerű gazdasági tevékenység keretében, tehát a bérbeadó magánszemély bizonyos feltételek teljesítése esetén mentesül tevékenysége adóhatósági bejelentése és az adószám kiváltása alól.
Ha rövid távra, turisztikai célból adjuk ki az ingatlant, akkor egyéb szálláshely-szolgáltatásról van szó. Ilyenkor fontos kitétel, hogy nem huzamos jellegű, éjszakai ott-tartózkodásról van szó, illetve hogy a lakástulajdonos pihenést is magában foglaló tartózkodás céljából nyújt szállást és ezzel közvetlenül összefüggő szolgáltatást, például takarítást. Fontos tudni, hogy
saját ingatlanunk, szobánk turisztikai jellegű, rövid távú hasznosítása egyéb szálláshely-szolgáltatási tevékenység,
mert nem eleve szálláshely rendeltetésű létesítmény (szálloda, panzió, üdülőház, kemping, stb.) kiadásáról van szó. A hasznosított szobák száma ebben az esetben nem lehet több nyolcnál, az ágyak száma pedig tizenhatnál.
Az egyéb szálláshely-szolgáltatás engedélyhez kötött, és csak adószámmal lehet végezni. Az adózó az adószámot a 15T101-es nyomtatvánnyal kérheti a NAV-tól. A NAV-hoz történő bejelentkezés előtt az adott település jegyzőjétől egyébszálláshely-üzemeltetési engedélyt kell beszerezni. Az eljárás illetékköteles, a kérelmet 3000 forint értékű illetékbélyeggel kell benyújtani. A jegyző az engedélyezésről igazolást állít ki, amely tartalmazza a szálláshely típusát.
Egyéb szálláshely-szolgáltatásnál is többféle tevékenységi forma és adózási mód közül választhatunk. Adózhatunk az önálló tevékenység szabályai szerint, amikor az adókulcs 16 százalék (mint az albérlet esetében), és minden jövedelemre 27 százalék ehót is kell fizetni.
A jogszabályi feltételek teljesülése esetén választhatjuk a fizető-vendéglátók tételes átalányadóját. Alapvetően a fizető-vendéglátói jövedelem is önálló tevékenységből származó jövedelem, amely után 16 százalék adót kell fizetni.
Van azonban lehetőség átalányadó fizetésére. Ebben az esetben szobánként évi 32 ezer forint átalányadót kell befizetni, ezen felül pedig 20 százalék ehót, vagyis szobánként 6400 forintot.
A lakástulajdonos magánszemélyek körében terjed, hogy ingatlanjaikat hosszú távú bérbeadás helyett néhány napra vagy hétre Magyarországra érkező turistáknak vagy bulizni vágyó külföldi fiataloknak adják ki. Ezzel párhuzamosan egyre népszerűbbek az olyan közösségi platformok, mint az Airbnb, amely szolgáltatási díj ellenében megkönnyíti a kapcsolatépítést a szállást kínálók és keresők között. 2015-ben a NAV egyik kiemelt célja, hogy ellenőrizze ezeket a szállásadókat, ezért érdemes tudni, hogy milyen szabályok vonatkoznak erre.
Az Airbnb keretében regisztrált adózók tevékenysége egyéb szálláshely-szolgáltatásnak minősül, annak átmeneti jellege és az ezzel összefüggő szolgáltatások miatt.
Ennek megfelelően az Airbnb keretében egyéb szálláshely-szolgáltatást végzők adókötelezettségüknek az önálló tevékenységre vonatkozó szabályok, illetve – a feltételek teljesítése esetén – a fizető-vendéglátók tételes átalányadójára vonatkozó szabályok szerint tehetnek eleget. A kereskedelmi szálláshely-szolgáltatást általános forgalmi adó (áfa) terheli, amelynek mértéke 18 százalék.
Nem feltétlenül kell áfát fizetni, mivel a jogszabály az adóalanyok részére lehetőséget biztosít évi hatmillió forintig alanyi adómentesség választására. Ez azonban csak akkor lehetséges, ha a szolgáltató tevékenysége megkezdésének bejelentésekor nyilatkozik arról, hogy alanyi adómentességet választ. Ha valaki a tevékenységet év közben kezdi, a hatmillió forintra vonatkozó feltételnek időarányosan kell megfelelni.
Idegenforgalmi adót is kell fizetni
Az egyéb szálláshely-szolgáltatók idegenforgalmi adót (ifa) is kötelesek beszedni a vendégektől. Mértékét az önkormányzatok határozzák meg. Az idegenforgalmi adót a vendégéjszakák száma vagy a szállásdíj után fizetik az üdülővendégek, a szállásadók pedig a saját maguk által vezetett nyilvántartás alapján havonta bevallják, és befizetik az adót az önkormányzatnak.Ha magánszemély hosszú távra kiad egy ingatlant magánszemélynek, akkor nem kell számlát adni, viszont kevesen tudják, hogy
a bérbeadásról nyilvántartást kell vezetni: bevételi nyilvántartást vagy bevétel-költség nyilvántartást.
„Ehhez nem kell semmi speciális formátum, egy kockás füzetbe is jegyzetelhetjük, de azt szoktuk javasolni, hogy banki átutalással kérjék a bért, így minden követhető lesz a számlatörténetben” – mondta a NAV adózási szakértője.
A fizető-vendéglátó adózó viszont köteles számlát vagy nyugtát kiállítani. A fizető-vendéglátó tevékenységhez online pénztárgépet kell üzemeltetni, amely használata alól mentesülhet az adózó, ha vállalja, hogy a vendégeknek számlát állít ki. A kibocsátott számlák adatait napi bontásban, havonta, a tárgyhót követő hónap 15. napjáig elektronikusan kell megküldeni a PTGSZLAH nyomtatványon.
A 90 napra szóló kitétel a legfontosabb, amire figyelnünk kell. Ha ennél hosszabb időre szállásolunk el valakit, az már bérbeadásnak minősül. A rövidebb időszakra kiadott szállás pedig szinte úgy működik, mint egy kis panzió üzemeltetése, vagyis folyamatosan vendégeket kell szerezni és kommunikálni velük. A látszat ellenére azonban a bérbeadásnál is van rizikófaktor, hiszen a megbízható, hosszú távú bérlők sem az égből potyognak.
Egyéni szempontoktól és szezontól is függ, hogy épp mi a legjobb lakáskiadási megoldás. Télen vagy az egyetemi szemeszterek időszakában könnyebb hosszú távra, vagyis legalább három hónapra kiadni az ingatlant. Nyáron viszont inkább a rövid időszakokra a városba látogató turisták válthatják egymást. Épp ezért a gyakorlatban többen ezekhez az igényekhez igazodva keresnek bérlőt: ha találnak bérlőt, kiadják hosszú távra, nyáron pedig turistáknak ajánlják. Ez abszolút járható út, persze ilyenkor is figyelni kell arra, hogy mindig a végzett tevékenységnek megfelelően járjunk el adózás és nyilvántartás szempontjából.