Mire elég a 10+10 millió és az áfa egy házépítésnél?

A csok 10+10 millió forintja az előzetes jelek szerint újra építkezési lázba hozza a lakosságot. A legtöbb ember számára egy új ház felhúzásának menedzselése teljesen új kihívásokat jelent, nem csak a munkálatok szervezése, hanem a pénzügyi lebonyolítás vonatkozásában is. Össze kell hangolni a vissza nem térítendő 10 millió forint (családi otthonteremtési kedvezmény - csok), a kedvezményes 10 millió forintos hitel, a piaci hitel és az áfa-visszatérítésből származó forrásokat. A Bankmonitor.hu összeállítása megmutatja, hogyan működik mindez a gyakorlatban: finanszírozás a telekvásárlástól a beköltözésig. 

Egy összességében 40 millió forintba kerülő építkezés pénzügyi lebonyolítása került górcső alá. 10 millió forintból vásárolt telekre épített 30 millió forintos házról (kb. 120-150 nm) van szó, amelyhez a család 13-15 millió forint önerővel rendelkezik. A Bankmonitor.hu elemzőinek írása lépésről lépésre, az egyes szakaszokhoz kapcsolódóan mutatja be a finanszírozás megvalósíthatóságát.

Telekvásárlás

A telekvásárlás szempontjából a legfontosabb pénzügyi kérdés, hogy ezen a szinten már igénybe vesz-e hitelt a család? Ha igen, akkor fontos tudni, hogy ez a későbbiekben kötöttséget jelent majd, azaz

a telekvásárláshoz hitelt nyújtó bankhoz lesz kötve a család az építkezés finanszírozásakor is.

Egy második bankot bevonni a hitelezésbe egy átlagos családi házépítésénél olyan ritkán sikerül, mint a Duna jegén átsétálni Budáról Pestre.

Telek vásárlása kizárólag piaci lakáshitelből finanszírozható, a csok 10+10 millió forintja nem használható fel erre. A példában szereplő család a 10 millió forintos telek megvásárlásához 2 millió forint piaci hitelt vesz igénybe.

Az építkezés megkezdéséhez nem kell megvárni az engedélyt Forrás: Northfoto

Az építkezés megkezdése 2016-ban már nem kötött építési engedély megszerzéséhez, csupán bejelentésköteles. Amennyiben a helyi építési hatóság 15 napon belül nem ad ki írásban kifogást bejelentésre, megkezdhető a munka.

Az építkezés

Az építkezéshez már felhasználható a 10+10 millió forint. Ezt az összeget – a csok vissza nem térítendő 10 millió forintját és a kedvezményes hitel 10 millió forintját – szakaszosan és azonos összegben folyósítja a bank. Az építkezés szakaszolását a hitel/önerő aránya fogja jellemzően meghatározni.

A példában a 30 millió forint építési költségből 5 millió forint az önerő (8 millió forintba került a telek). Ez azt jelenti, hogy az építési költségből 17 százalékot fedez az önerő, és 83 százalékot biztosítanak az egyéb források. Az első kritikus pont tehát az épület 17 százalékos készültségi szintje lesz, ami jellemzően az alapozás befejezését jelenti.

Megjelenik a helyszínen a bank műszaki ellenőre, és igazolja, hogy az alapozási munkálatok elkészültek. Ehhez a család felhasználta a teljes önerejét. Ez egy alapszabály:

a támogatott hitel és a csok folyósítása előtt a teljes önerő felhasználandó.

Ekkor folyósítja a bank a 70 százalékos készültségi szint eléréséhez szükséges pénzt (a 30 millió forint építési költség 53 százaléka, mivel a 70 százalékos készültségi szintből 17 százalék az önerő volt). Ez összesen 16 millió forint. Ezen a ponton a család már élhet az áfa-visszaigényléssel, ami maximum 5 millió forint, és szintén a készültséggel párhuzamosan kapható meg. A részletes számok az alábbi táblázatban tekinthetők meg.

A képre kattintva a táblázat nagyméretben is megtekinthető

A következő elszámolási pont a bankkal a 70 százalékos készültségi szint elérésénél van.

A bankok több elszámolási szakaszt is megállapíthatnak,

a példában szereplő egy jellemző megvalósulási forma. Ekkor 9 millió forint forrást kell még biztosítani a munkálatok befejezéséhez, de a bankok a külső finanszírozási igény 10 százalékát visszatartják.

Az épület esetében 5 millió forint a saját forrás, és 25 millió forint érkezik a banktól, így 2,5 millió forintot a befejezésig ideiglenesen a családnak kell biztosítania. Ezt az összeget a használatbavételi engedély bemutatásakor kapják meg. Ebből azonban egyenesen következik, hogy a 13 millió forint végső önerő helyett egy adott ponton 15,5 millió forintig szalad fel az az összeg, amit a család beletett az építkezésbe. Ez akkor lehet kevesebb, ha bizonyos munkálatokat késleltetve tud kifizetni, a munkálatokat elvégző vállalkozó tud várni 3-4 hetet a pénzére...

Összességében felépült egy 40 millió forint értékű ház 13-15 millió forint önerővel, de a család által jövőben visszafizetendő hitel mindössze 12 millió forint, hiszen a különbséget a vissza nem térítendő csok 10 millió forintja és az áfa-visszaigénylésből származó 5 millió forint biztosítja.

A bemutatott pénzügyi megoldás működőképes, de fontos tudni, hogy építkezés esetén sokkal gondosabb előkészítést igényel a banki finanszírozás, mint egy használt lakás megvásárlásakor:

• ha a telekvásárláshoz hitelre van szükség, akkor jellemzően az adott bankhoz köti magát az igénylő (pedig még nincs meg a teljes építési terv és költségvetés),
• az egyes bankok gyakorlata nagymértékben eltérhet egy adott építkezés hitelezhetőségének megítélését illetően, és a szakaszos finanszírozás vonatkozásában is,
• a banki kapcsolattartás lényegesen intenzívebb, az elvárt dokumentációs igény sokkal magasabb,
• ha nem kalkulál az építkező a banki forrás utolsó 10 százalékának a visszatartásával (a használatbavételi engedélyig), komoly fizetési gondokkal nézhet szembe az utolsó hónapokban.

Az építkezés műfaja önmagában tartalmaz speciális kockázatokat, hiszen a kivitelezés során nem ritkán merülnek fel előre nem tervezett költségek. Ebből adódóan mindenkinek érdemes tartalékot képezni a saját tervezett költségvetésében az összesített építési költség legalább 10 százalékának erejéig.

Az elérhető lakáshitelek kondíciói a támogatott 10 millió forintra vonatkozó lehetőségekkel együtt az lakáshitel-kalkulátorral tekinthetők át: