Tíz éve nem volt ilyen a magyar ingatlanpiacon

Építkezés házépítés stock - XIII. kerület és IV. kerület és Dagály uszoda 2í16 február 26-án

Felfelé indultak a hitelezési mutatók a korábbi mélypontokról. Sőt, az új lakáshiteleket nézve idén májusban az utóbbi tíz év egyik legjobb eredményét produkálta a piac. A helyzet nem meglepő, hisz a hitelfelvevők szempontjából egyre kedvezőbben alakulnak a kamatok és a kamatfelárak a magyar piacon. Azt sem szabad azonban elfelejteni, hogy a nemzetközi összehasonlításban még mindig drágák a hitelek, többek között a bedőlt hitelek miatt. Bemutatjuk, hol áll most a lakáshitelpiac, és merre tart. Kiderül az is, hogy milyen jelentős különbség van az ugyanolyan lakáshitelek között – a differencia milliós nagyságrendű lehet. 

Kedvező adat érkezett a napokban a hitelpiacról: májusban – a hivatalos jegybanki adatok szerint – 42,5 milliárd forintnyi lakáshitelt folyósítottak a bankok, ami 80 százalékkal haladja meg a tavaly májusi adatot. Ez

az utóbbi tíz év egyik legmagasabb havi adata.

„Nemcsak a május, hanem az első öt hónap összesített eredményei is kedvezőek, összesen 169 milliárd forint értékben helyeztek ki új lakáshitelt január és május vége között a bankok, ez pedig a múlt év azonos időszakához képest 61 százalékos növekedésnek felel meg. Arról nem beszélve, hogy

ötéves távlatban a legmagasabb öthavi adat"

– mondta Gergely Péter, a banki ajánlatok összehasonlításával foglalkozó BankRáció.hu hitelszakértője.

Forrás: MTI/Mohai Balázs

„A jegybanki adatokkal összhangban élénkülést tapasztaltunk mi is. Az utóbbi hónapokban megnőtt az érdeklődés, és egyre többen vesznek fel hitelt. Éves összevetésben májusban 87 százalékkal nőtt a rajtunk keresztül folyósított lakáshitelek száma" – mondta Gergely Péter.

A friss adatok arra utalnak, hogy több év után megint úgy tekintünk a lakáshitelre, mint egy olyan segítségre, amivel hozzájuthatnak a lakásukhoz, és többé nem kell félni a devizakockázattól sem. „A kamatok évek óta csökkenésben vannak, az adósságtól, eladósodástól félő lakosság óvatos volt, és nem igényelt hitelt, most azonban

fordulni látszik a piac.”

– mondta a szakértő.

Így lehet a lakáshitel egymillióval olcsóbb

A hitelpiaci élénkülésben főszerepe van annak, hogy jelentősen csökkent az utóbbi időben a jegybanki alapkamat. Májusban 0,9 százalékra csökkent a ráta, miután a magyar jegybank 2012 óta kisebb megszakításokkal hajtja végre a kamatcsökkentési sorozatát, ezáltal olcsóbbá téve a hiteleket. Az alacsony magyar alapkamat miatt a bankok olcsóbban, vagyis a korábbinál alacsonyabb kamattal tudnak hitelt nyújtani, többek között a lakáshitel-felvételt tervező lakossági ügyfeleknek.

Kézzelfoghatóbban látszik az egy-egy egy konkrét hitelt nézve, mi áll az élénkülés mögött. Bár 1-2 százalékpont egy-egy hitel és lakáshitel esetében elsőre nem tűnhet soknak, de egy húszéves jelzáloghitelnél már jelentős tételt eredményez. Egy 8 és egy 9 százalékos teljes hiteldíjmutatóval rendelkező, 20 éves futamidejű lakáshitel között a teljes futamidő alatt

több mint 1 millió forintos különbség van a visszafizetendő összegek között,

havi szinten pedig közel 5 ezer forintos tételt jelent ez a különbség.

A BankRáció.hu lakáshitel-kalkulátora szerint az ötéves, rögzített törlesztőrészletű legolcsóbb – fenti paraméterekkel rendelkező, 20 éves 8 millió forintos – lakáshitel teljes-hitelmutatója (thm) pedig a jelenlegi kínálat alapján 5,02 százalékos volt, a legdrágábbé pedig 7,5 százalékos.

„Jelentős a különbség, ami az eltérő kamatból adódik” – mondta Gergely Péter. A BankRáció.hu idősoros adatai szerint öt évvel ezelőtt a legalacsonyabb thm-mel rendelkező lakáshiteleket – egy-két speciális konstrukciótól eltekintve – 9-10 százalékos thm-mel adták a bankok használt lakás vásárlására. 2012 őszén, amikor az alapkamat megindult lefelé, akkor 11-12 százalékos thm volt a jellemző a használt lakásokra felvehető lakáshiteleknél. Ezzel szemben

ma a legjobb hiteleknél ez az érték 4 százalék alatti.

Márpedig – amint az az előbbi számításból kiderül – minden százalékpont erős nyomot hagy a havi törlesztőrészletben, és a hitel futamideje alatt visszafizetendő teljes összegben is.

A kamat fontos, de ott a kamatfelár is

A lakáshitelek árának – kamatának és teljes hiteldíjmutatójának – csökkenésében azonban nem csak az alapkamat mérséklődése, hanem az úgynevezett

kamatfelár csökkenése is rendkívül fontos szerepet játszik.

A kamatfelár azt mutatja meg, hogy a bank mennyit számít fel az ügyfélnek azon a költségen felül, amennyibe neki kerül az a pénz, amit hitelként odaad. Az adott banknak a kamatfelárból kell kigazdálkodnia egy-egy hitel költségeit és a kockázatát.

Fel kell, hogy pörögjön az új lakások piaca is Fotó: Szabó Gábor - Origo

A kamat és a kamatfelár csökkenése mellett alighanem a hazai bankok versenye is hozzájárult ahhoz, hogy a pénzintézetek olcsóbban adják hiteleiket az ügyfeleiknek. Jelenleg

a hazai átlagos kamatfelár 4,4 százalék körül mozog, miközben 2013-ban még akár 5 százalék körüli, 2009 táján pedig bőven 5 százalék fölötti értékeknél járt ez a mutató

– a Magyar Nemzeti Bank Pénzügyi stabilitási jelentése szerint, amely 2016 májusában jelent meg. A jegybanki jelentésből azonban kiderül az is, hogy a kamatok és a felárak hazai szintje továbbra is magasnak számít nemzetközi összehasonlításban.

Van még tér a csökkentésre

Az, hogy viszonylag magas a magyar kamatfelár, a régiós példákból is látszik. A nemzetközi elemzőcentrum, az európai gazdasággal foglalkozó think tank, a Bruegel szerzői össze is állítottak egy ábrát a lengyel és a magyar lakáshitelkamatok alakulásáról.

Mindkét országban a nemzeti devizában és a svájci frankban felvett hitelek kamatait vizsgálták. Lengyelországban és Magyarországon is csökkentek eszerint a kamatok. Igaz, nálunk a drasztikus javulást a 2014 végi forintosítás hozta meg, míg Lengyelországban a világgazdasági válság 2009-es csillapodása után már csökkenésnek indultak a svájcifrank-kamatok. A lengyelországi kamatok mellett a csehországi kamatfelárak is alacsonyabbak.

Svájci frankban és hazai devizában felvett lakossági jelzáloghitelek kamatai Magyarországon és Lengyelországban, illetve a svájci frank 3 hónapos LIBOR-rátája. (LIBOR: a londoni bankközi piac irányadó kamata – itt a svájci frank esetében.) Forrás: MNB Pénzügyi stabilitási jelentés

Jól látszik tehát az a tendencia, hogy elindul az emelkedőn a hitelpiac, de látványosabb növekedést, ahogy a kamatok további csökkentését gátolja, hogy a problémás és nem fizető adósok ugyanis növelik a bankok kockázatait és költségeit. A lakáshitelezés felfutásához

szükség van arra, hogy az elmúlt években nagyon szerényen teljesítő újlakás-piac is felpörögjön.

Erre utalnak az jegybanki szakértők is, szerintük ugyanis az új lakások vásárlása céljából folyósított hitelek alacsony szintje részben a lakáspiacon elérhető új lakások visszafogott kínálatának köszönhető.

Most mi lesz?

Gergely Péter szerint azonban részben a kormányzati lakásprogram hatására az új lakások piacán is megindult a bővülés, egyre több projektet indítanak el a beruházók, és

várhatóan jövőre tömegesen kerülnek piacra az új lakások,

ez pedig a lakáshitelezésnek is támogatást biztosít. Ez a folyamat azonban a bankok közötti versenyt is fokozhatja, emiatt pedig akár hétről hétre változhatnak a feltételek, ezért érdemes a hitelfelvétel előtt közvetlenül felmérni a kínálatot. A fokozottabb versenyben pedig különösen fontossá válik, hogy a hitelfelvevők összehasonlítsák a hiteltermékeket az elérhető lakáshitel-kalkulátorokkal, mert a legkedvezőbb hitellel valóban jelentős összeget lehet megtakarítani.

Összességében a BankRáció.hu előrejelzése szerint a hitelpiaci növekedés fenntartható lesz, és nem lesz kezelhetetlen a lakáshitelpiaci bővülés. Gergely Péter azt is elmondta, hogy a hitelszabályok – közülük is a túlzott eladósodás megakadályozására kitalált jövedelemarányos törlesztőrészlet-korlátozás, amely nem engedi, hogy az adós a nettó jövedelmének 50-60 százalékánál nagyobb arányban adósodjon el – segítheti a tartós hitelpiaci növekedést.

A kiszámíthatóságot pedig erősítheti, ha minél hosszabb, 5–10 éves kamatperiódusú hitelt vesznek fel az adósok,

mivel ezek védenek az esetleges kamatváltozástól. Mint azt láttuk, a kamatkülönbségek komoly, milliós tételt jelenthetnek.