Rég lehetett ilyen olcsón lakáshoz jutni

Egy átlagos magyar háztartás ma 50 százalékkal kedvezőbb helyzetben van, ha lakáshitelt akar felvenni, mint tíz éve, a devizahitelezés aranykorában. A hitelfelvételi pozíció drámai javulását az átlagkeresetek folyamatos növekedése és a forinthitel-kamatok drasztikus csökkenése támogatta, míg az ingatlanárak enyhe emelkedése rontotta az egy évtizeddel korábbi szinthez képest.

Ha csak a hitelkamatokból indulunk ki, akkor egyértelműen most a legjobb lakáshitelt fölvenni. Viszont arra vonatkozóan csak sejtéseink voltak eddáig, hogy ha a bérek és az ingatlanárak alakulását is figyelembe vesszük, akkor mégis mennyire állhatunk jól most, mint néhány éve. Éppen ezért készítettünk egy modellt, ami minden fontosabb információt tartalmaz, és abból kiderült, hogy nem is lehetne jobb a csillagállás.

A magyar háztartások ma 50 százalékkal kedvezőbb helyzetben vannak, ha lakáshitelt akarnak felvenni, mint tíz éve Fotó: Tuba Zoltán

Előrebocsátjuk, hogy azt vizsgáltuk, ha éppen frissen hitelt akartunk volna felvenni, akkor az induló törlesztőrészletek mennyire lettek volna megterhelőek, ha a jövedelemre és az ingatlanárakra is tekintettel vagyunk. Így a végeredményt is úgy értelmezhetjük, hogy mennyire érte meg kivárni az utóbbi években a hitelfelvétellel. Egy kezdő pillanatképet kapunk, nem azt, hogy milyen kockázata is volt a hitelnek a futamidő alatt.

Nem voltunk még ilyen jó helyzetben

Egy 2005-ben 15 évre felvett, 10 millió forintos svájcifrank-alapú lakáshitel induló törlesztőrészlete 85 ezer forint volt annak idején.

A hitel törlesztése egy akkor átlagos keresettel rendelkező, kétkeresős család 193 ezer forintos havi jövedelmének a 44 százalékát tette ki. Ez a jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató a devizahitelezés időszaka (2005-2009) során csak enyhén lengett ki, az új hitelfelvevők közel azonos helyzetből vágtak neki a hitel visszafizetésének.

A fordulópontot 2012 hozta el, innentől kezdve látványosan javult a lakosság hitelfelvételi pozíciója.

Az új folyósítású lakáshitelek thm mutatója az akkori 12 százalékról 2016-ra már 6 százalék alá csökkent, a lakosság átlagos jövedelme 140-ről 170 ezer forintra nőtt, míg az ingatlanárak csak közel 20 százalékkal emelkedtek.

Így 2016 közepén ugyanazt a korábbi példában szereplő ingatlant 1,8 millió forinttal több, azaz 11,8 millió forintos hitelből lehet megvenni. Ehhez ugyan már 98 ezer forintos törlesztőrészlet kapcsolódott, viszont időközben az átlagos kétkeresős család összjövedelme 337 ezer forintra emelkedett,

így a jövedelemarányos törlesztőrészlet 29 százalékra csökkent.

Tehát összességében alig több mint egy évtized alatt

a lakosság hitelfelvételi pozíciója több mint 50 százalékkal javult,

ennek megfelelően ma egy átlagos kétkeresős háztartásnak harmadával kisebb terhet jelent a lakáshitel törlesztése, mint akkor egy devizahitelesnek.

A lakáshitelek olcsóbbak, és nem is terhelik meg annyira a pénztárcát, mint egy évtizede. Az alábbi kalkulátorral megtudhatja, melyek a legmegfelelőbbek önnek:

Az alábbi ábrán látható hitelfelvételi pozíció az éppen aktuális átlagkereset és egy újonnan felvett lakáshitelhez tartozó törlesztőrészlet arányának az alakulását mutatja be. Kedvezőbb hitelfelvételi pozíciót eredményez a jövedelem emelkedése, valamint a kamatok és az ingatlanárak (azaz a szükséges hitelösszeg) csökkenése.

Ha a modellben a három változó közül egyszerre csak egyet vizsgálunk (a másik kettő értékét rögzítjük), úgy a lakosság hitelfelvételi pozícióját

• a jövedelem emelkedése 75 százalékkal javította,
• a hitelköltség (thm) csökkenése 3 százalékkal emelte, míg
• az ingatlanárak növekedése 15 százalékkal rontotta.

A három tényező eredőjeként pedig 53 százalékkal kedvezőbb helyzet alakult ki 2005 első negyedévéhez képest,

de fontos megjegyezni, hogy a változások jelentős része az elmúlt 5 évben ment végbe.

Aki ingatlanvásárláson gondolkozik, az több lehetőség közül is válogathat. Míg az éppen aktuális piaci kínálatban a legolcsóbb hitelek már 3 százalék alatti kamattal érhetőek el, addig az öt vagy tíz évig fix kamatot biztosító lakáshitelek kamata 5 és 7 százalék között mozog.