Elengedhetetlen az ingatlan-nyilvántartás reformja

De mi lehet a föld alatt?

Ötven éve nem látott méretű megújuláson eshet át néhány éven belül a magyar ingatlan-nyilvántartási rendszer. A föld alatti és földfelszín feletti létesítmények – parkolóházak, közlekedési csomópontok, telekommunikációs infrastruktúra – azonosítása iránti igény növekedése ugyanis szükségszerűvé teszi a kétdimenziós rendszer háromdimenziósra cserélését.

Különösen a nagyvárosok ipari, kereskedelmi és lakóingatlanai iránti növekvő kereslet következtében az ingatlanfejlesztők a rendelkezésre álló földterület alatti és feletti tér egyre kiterjedtebb felhasználására törekszenek - írják Boncok Bettina és Kui Szilárd ügyvédek az Advocatuson, a Horváth és Társai DLA Piper Ügyvédi Iroda szakmai blogján

A trend eredményeként a többszintű épületszerkezetek mellett a fejlesztők gyakorta többszintű közlekedési és szállítási csomópontokat és parkolóházakat építtetnek a földfelszín felett és alatt, nem beszélve az elektromos, víz- vagy gázvezetékek, valamint a telekommunikációs infrastruktúra kiépítéséről.

Mindez azzal járhat, hogy számos, egymást gyakran fedő és keresztező létesítmény kerül egy telekre. Ám a jelenlegi magyar ingatlan-nyilvántartási rendszer nem alkalmas arra, hogy az ilyen létesítmények nél egyértelműen tüntesse fel a fennálló tulajdonjog és egyéb jogokat.

Az ezen helyzetből adódó viták felmerülésének lehetősége nagymértékben ösztönzi a háromdimenziós (3D) objektumok (létesítmények) jogi elismerését, amely által lehetővé válna az ilyen földfelszín felett vagy alatt elhelyezkedő tárgyak (létesítmények) feltüntetése az ingatlan-nyilvántartásban és térképi adatbázisokban.

A jelenlegi magyar ingatlan-nyilvántartás 1972 óta integrált formában ötvözi a kataszteri térképi adatbázist és az ingatlan-nyilvántartást és 1997 óta az egész ország területén elektronikusan elérhető.
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény alapján az ingatlan-nyilvántartás egy olyan rendszer, amely tartalmazza a Magyarországon található összes földrészletet és egyéb önálló ingatlant, ideértve többek között épületeket, pincéket, föld alatti garázsokat és társasházi öröklakásokat is.

De mi lehet a föld alatt? Forrás: H. Szabó Sándor

Geometriailag a magyar ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis kétdimenziós, néhány kivételtől eltekintve. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy többek között nincs lehetőség annak ingatlan-nyilvántartási feltüntetésére sem, hogy egy teher (például szolgalmi jog) egy többszintes épületnek csak az egyik emeletét, nem pedig a teljes épületet terheli.

Az ingatlan-nyilvántartási rendszerünk kétdimenziós jellege ellenére van néhány kivételes eset, amikor a földfelszín alatt vagy felett létesített objektumok és létesítmények önálló ingatlanként kerülnek az ingatlan-nyilvántartásba. Ilyen kvázi háromdimenziós eset például az egy társasházon belül elhelyezkedő lakások önálló ingatlanként, külön helyrajzi szám alatti nyilvántartása, de a helyrajzi számok a társasház alatti földrészlet helyrajzi számából származtathatóak és kifejezetten ahhoz kapcsolódnak. Ezen túlmenően a jelenlegi szabályozás lehetőséget nyújt egyes föld alatti létesítmények (pincék, garázsok) külön helyrajzi szám alatti nyilvántartására is.

A parlament 2012 májusában új földmérési és térképészeti tevékenységről szóló törvényt fogadott el, amely előrevetíti a 3D ingatlan-nyilvántartás koncepcióját. Ezen 3D ingatlan-nyilvántartás bevezetését a jelenlegi szabályozás 2020. január 1-jére teszi.

A törvényben előrevetített fogalom alapján azon földfelszín alatti és feletti műtárgyak, létesítmények és építmények tekinthetőek önálló ingatlanoknak és jegyzehetőek be az ingatlan-nyilvántartásba külön tulajdoni lapon, amelyek minden részén azonosak a tulajdoni (vagyonkezelői) viszonyok.

A 3D ingatlan-nyilvántartás zökkenőmentes bevezetése érdekében bizonyos kérdések még válaszra várnak. Ide tartozik többek között a megfelelő műszaki feltételek létrehozása, a 3D földmérési és térképészeti eljárások jogszabályi kereteinek lefektetése, valamint a jelenleg két dimenzióban működő infrastruktúra új, 3D módszerre adaptálása.