Még mindig nagy a hirdetési és az eladási árak közötti különbség

Elérkezett az a pont, amikor az ingatlanközvetítőknek már finoman rá is kell szólniuk egy-egy tulajdonosra, mert olyan mértékben árazza túl eladóvá vált lakását, hogy az a potenciális vevők egy része számára láthatatlan marad. Bár az ingatlanpiac forgalma nőtt az elmúlt hónapokban, és augusztus hónapban idén is emelkedés látható az eladási árakban illetve bérleti díjakban, a túlárazással az eladók a saját dolgukat nehezítik – hívta fel a figyelmet a Balla Ingatlan szakértője. A túlárazás okai érthetők, de csak az igen jó adottságú ingatlanoknál válhat be ez a taktika.

A csekélyebb mértékű túlárazás a szerencsésebb taktika ingatlan eladásánál, mintsem arra várni, hogy az ingatlanpiac árai előbb-utóbb utolérik az eladó megálmodta, olykor jóval magasabb összeget. A lakástulajdonosoknak nem szabad megfeledkezni arról sem, hogy az ingatlanos szakemberek nagyobb tapasztalattal rendelkeznek azzal kapcsolatban, melyik lakás mennyiért találhat új gazdára az adott környéken.

A túlárazás okai

Még mindig jellemző a fővárosban, hogy az eladók a reálisnál jóval magasabb hirdetési árat lőnek be akkor, amikor megkezdik lakásuk értékesítését. Ezzel viszont maguk alatt vágják a fát, és jelentősen megnövelik az értékesítés időtartamát. Az eladó lakások tulajdonosai akkor járnak jobban, ha figyelembe veszik:

a vevők jelentős része legfeljebb néhány millió forint ráhagyással keresgél az online ingatlanos adatbázisokban, még nagyobb lakás esetében is.

Még mindig túlárazott a budapesti ingatlanpiac, nő a szakadék a hirdetési és eladási árak között Forrás: MTI/Jászai Csaba

Ez pedig azt eredményezi, hogy a 30-40 százalékkal a várható reális ár fölött hirdetett lakások meg sem jelennek számukra. Ezzel az eladók potenciális vásárlóik egy részét nyilvánvalóan szándékuk ellenére kizárják az érdeklődők köréből.

A túlárazásnak persze okai vannak. Ezek közül az egyik sok esetben az, hogy a tulajdonos érzelmileg kötődik ingatlanához, az abba fektetett munka, illetve az ahhoz kapcsolódó emlékek fontossága a hirdetési és – várakozása szerint – az eladási árban realizálódik. Nem szabad azonban elfeledkezni arról, hogy ez

az érzelmi plusz csak a tulajdonos számára jelentkezik megéltként, a vevő oldalán nem valós érv a magasabb ár mellett.

A másik ok a túlárazásra az, hogy a tulajdonos jobb alkupozícióban érzi magát akkor, ha nagyobb a tartalék a hirdetési és a részéről még vállalható eladási ár között. Ahogy azonban az Origo korábban is megírta, a túlárazásnak ez a formája sok érdeklődőt elriaszt, és a tulajdonosok egy része pedig nem tud mit kezdeni azzal a helyzettel, ha a vevőjelölt ténylegesen is nagyobbat, akár 15 százalék fölötti mértékben is próbál alkudni az árból.

Taktikai megbeszélés

A tulajdonosok igen gyakran egyoldalúan tájékozódnak a lokális, kerületi ingatlanpiac aktuális állapotáról, és elsősorban azokra a hírekre figyelnek, melyek saját álláspontjukat erősítik meg az eladási ár meghatározásával kapcsolatban. Ha lakásuk vagy házuk környékén új építésű társasházat húznak fel, akkor az ott meghatározott magasabb négyzetméterenkénti árak alapján, szintén hajlamosabbak használt ingatlanjuk árát fölé lőni az elvárhatónak.

Ezek a taktikák azonban csak igen jó adottságú ingatlanok esetén működnek.

Az eladók gyakran egyoldalúan tájékozódnak a lakásuk környékén reális eladási árakról Forrás: MTI/Mohai Balázs

Az ingatlanszakemberek szerint 10-15 százalékkal nagyobb túlárazást még az alkupozíció okán sem célszerű a tulajdonosnak vállalnia, mert ezzel a tapasztalatok szerint többet veszít. Az értékesítési idő ugyanis jelentősen megnövekedhet.

Egy panellakást általában 10 százalékos tartalékkal, családi házat átlagosan 14 százalékkal növelt áron érdemes hirdetni

ahhoz képest, mint amennyit ténylegesen is elvár érte a tulajdonosa. Ha pedig az ingatlanra még sokat is kell költeni, úgy számolni kell azzal, hogy a vevők ezt is figyelembe fogják venni az alkudozáskor: sokuknak ugyanis nincs külön forrásuk a felújítások költségeire.

Az ingatlanközvetítők azt tanácsolják: ha az eladó valóban szeretné eladni ingatlanát,

legfeljebb 3-4 hétig érdemes azon az áron hirdetnie, melyet kínálati árként kigondolt magának.

Ha ennyi idő alatt nem érkezik komoly és elegendő számú érdeklődő, érdemes megfontolni a korrekciót. Ennek híján lakásoknál negyedév, családi házaknál pedig akár fél év is eltelhet eredménytelenül az ingatlan hirdetése óta.