Egyre inkább az extra kivitelezésű ingatlanokat keresik a vevők

Az árak magasan járnak, így a befektetők eltűntek a dél-pesti ingatlanpiacról. Pedig könnyen és jó áron ki lehet adni a jó állapotú lakásokat, így hiány van belőlük. Ezért is nő a jelzáloghitelre lakást vásárló fiatalok száma. A kínálattal azonban akad egy kis gond.

Az elmúlt fél-egy év során 10-15 százalékkal nőtt az eladó ingatlanok száma, miközben a kereslet nem igazán változott – hívta fel a figyelmet Lendvainé Pető Zsuzsanna, a Balla Ingatlan XIX. és XX. kerületi irodájának szakmai vezetője. Ebből a kínálatból azonban nehéz válogatni – tette hozzá Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője. Ennek oka, hogy egyrészt túl vannak árazva az ingatlanok, másrészt – különösen a házakat tekintve – szinte csak rossz minőségű, jelentős felújításra szoruló ingatlanok találhatók a piacon. Ez pedig azért gond, mert egy felújítás a jelenlegi helyzetben – amikor magasak és tovább kúsznak felfelé az építőanyagárak, miközben a munkaerő is drága, ráadásul hiány is van belőle – nem egyszerű dolog.

Illusztráció Forrás: Thinkstock

Túlárazott, rossz ingatlanok a piacon

Eltolódott a családi házas piac, és elmondható, hogy 3-5 millió forinttal túl vannak árazva az ingatlanok minden kategóriában – magyarázta az ingatlanközvetítő.

Ha ez a túlárazás eltűnne, akkor szinte biztos, hogy ismét lendületet kapna a dél-pesti ingatlanpiac.

Az árletörés ugyanakkor kockázatos dolog, mivel az ügyfelek nehezen törődnek bele abba, hogy nem tudják az általuk elképzelt árakon eladni az ingatlanjukat.

Ennél is nagyobb probléma, hogy ezekért a magas kínálatai árakért olyan ingatlanokat lehet megvásárolni, amikre még 10-15 millió forintot rá kell költeni. Ilyen felújítási összegre kell számítani például abban a tipikus, gyakran előforduló esetben, amikor valaki eladná két társasházi lakását, hogy ezek árából vásároljon egy 25-30 millió forintos házat.

A gyakorlatban a vevők a 25-30 milliós befektetésükért kapnak egy nem túl jó állapotban lévő "Kádár-kockát", amiből legfeljebb a falakat lehet megtartani, de adott esetben úgy is felfogható a helyzetet, hogy van egy telkük, és egy biztos alapjuk egy elfogadható lokációban.

A felújítással pedig nem csak az a gond, hogy sokba kerül, hanem az is, hogy jelenleg nem egyszerű folyamat a munkaerőhiány és a munkaerő minősége miatt.

Illusztráció Forrás: --

A helyzet ugyanis az, hogy a kivitelezőkből többnyire a "gyengébbek" maradtak itthon, a jók közül pedig sokan elmentek az országból. Viszont, akik maradtak és jó szakemberek, azoknak nincs idejük, túlvállalják magukat, annak ellenére, hogy "aranyárban" dolgoznak – jegyezte meg az ingatlanközvetítő.
Nem véletlen, hogy a vevők most elsősorban a felújított, jó állapotú, szép, "extrán kivitelezett" ingatlanokat keresik, és ezekért hajlandóak is megfizetni a magasabb árakat is, mert akkor elkerülhetik a felújítással járó gondokat. Ez azt jelenti, hogy a vevők inkább választják azt az ingatlant 19 millióért, mely korszerűsített és nem kell hozzányúlni, mint hogy 15 millióért vegyenek egy felújítandó lakást.

Vigyázni kell az újépítésűekkel

A használt lakások piacán jelentkező gondokat az újépítésűek sem nagyon enyhítik. A dél-pesti kerületekben kétféle típusú építkezés figyelhető meg. Az egyik, amikor befektetők megvesznek bontandó házakat a kerület belső, jó lokációjú részein, és ezek helyén 4-6 lakásos társasházakat húznak fel. A másik, amikor a városhatáron, tehát nagyon a kerület peremén, esetleg felszámolt iparterületek vagy főutak közelében építenek fel társasházakat.

Utóbbiaknál olcsóbban meg tudták venni a telket a beruházók, így megéri az építkezés. Ezek jellemzően nagyobb fejlesztések, és nem is ezeket, hanem inkább a kisebbeket fenyegetheti az a veszély, hogy nem kerülnek befejezésre. Ezért a vevőknek óvatosnak kell lenniük, és nem árt tisztában lenni azzal, hogy ki építi azt az ingatlant, utána kellene nézniük a finanszírozási háttérnek, a referenciáknak – tanácsolta a szakértő.

Többnyire egyébként ikerházként vásárolhatunk újépítésű ingatlanokat, amik alapterülete jellemzően 100-130 négyzetméter között alakul, tehát négy vagy több szobával rendelkeznek. Ezek ára a 40 millió forintot közelíti.

A 4-6 lakásos, kertkapcsolatos társasházakban 30 millió forint környékén vehetünk újépítésű lakásokat a XVIII. kerületben. Ha viszont központi elhelyezkedésű, jó a környék, akkor az ikerházak árai már 40-50 millió forint között alakulnak.

Cikkünk a következő oldalon folytatódik