Csak egy ország van az EU-ban, ahol csökkennek az ingatlanárak

Eladó lakás Olaszországban

Meglepetésre Olaszország az egyetlen az Unióban, ahol még mindig csökkennek a lakásárak az Eurostat legfrissebb adatai szerint. A folyamat ráadásul több éve tart, miközben az uniós országok kétharmadában még idén is öt százalékosnál magasabb az ingatlanok áremelkedése. A választások előtt álló Olaszország gazdaságában olyannyira mélyek a problémák, hogy – Görögország mellett - itt tart a legtovább a kikecmergés a válságból.

Az olasz ingatlanpiac nem véletlenül lóg ki a sorból: egyrészt a bankszektor még mindig fennálló nehézségeivel is összefügg a folyamat, másrészt Olaszországban a reáljövedelmek is csökkennek, ami abból adódik, hogy korábban túl magasra emelkedtek a bérek az ország gazdasági teljesítményéhez képest.

Az ingatlanárak egyedül itt csökkenek az egész Európai Unióban, a többi 27 tagország mindegyikében az emelkedés a jellemző, az átlagárak éves szinten öt százalékkal nőttek tavaly.

Ördögi kör

Reálértékben már 2007 óta tart az ingatlanár-csökkenés, ezen belül 2012 óta nominálisan is alacsonyabbak a lakásárak évről évre. Az építőipar teljesítménye felére esett vissza a válság előttihez képest (ez kezdetben máshol is így volt, de utána beindult a páratlan növekedés), ugyanakkor

a nemfizető lakáshitelek aránya is igen magas maradt.

Így a bankok kényszerértékesítéseket kellett hogy eszközöljenek, ami további kínálatot és árcsökkenést okozott, így kialakult egy ördögi kör.

Az olasz ingatlanpiac csak akkor tudna kimozdulni a jelenlegi állapotból, ha megjelennének a befektetők, akik 10 éve az összes eladott ingatlan ötödét vették meg, most viszont teljesen hiányoznak a piacról.

Eladó lakások Olaszországban Forrás: Shutterstock

Az ingatlanpiaci stagnálásnak ugyanakkor lehet egy jövőbeni előnye is: míg más európai országokban az ingatlanpiac túlfűtötté válhat, így óhatatlanul bekövetkezhet a közeljövőben egy erősebb korrekció, addig ez az olasz piacot nem fenyegeti.

Lassan indult be a gazdaság

A banki rossz hitelek elkülönítésének és leírásának mindazonáltal megvannak a pozitív hatásai: a bankszektor egészségesebb lett.

A rossz hitelek állományának mindössze a harmadától mostanra sikerült megszabadulni,

és három bank állami megmentésével sikerült tavaly a bankszektort viszonylag stabillá tenni, így a bankok hitelezési lehetőségei megnövekednek.

A Monte Dei Paschi di Siena Olaszország harmadik legnagyobb bankja még mindig nincs rendben Forrás: AFP/Giuseppe Cacace

Ez lehet, hogy nem az ingatlanpiacot fogja elsősorban felfuttatni, de máris kedvező hatása van az iparban: hosszú visszaesés majd stagnálás után az olasz ipar tavaly 4 százalék fölötti növekedést produkált, a GDP növekedése pedig 1,5 százalék lett.

Az olasz gazdaság jelenlegi problémái a bankszektor problémái mellett még a magas adósság (a GDP 133 százaléka), valamint a viszonylag alacsony termelékenység.

Az eurózónába lépést követően a bérek egy darabig nagyobb mértékben nőttek, mint a termelékenység, így csökkent az ország versenyképessége.

Áll az ingatlanpiac Olaszországban Forrás: Flickr/Robert Brands

Önálló valuta és infláció híján ez a probléma csak úgy tud megoldódni, hogy a gazdasági növekedés megindulását követően a bérek még egy jó ideig nem nőnek, és fokozatosan helyreáll az egyensúly.

Erre a folyamatra Görögország volt a legékesebb példa: ott a fenntarthatatlanul magasra emelkedett béreket és nyugdíjakat csökkenteni kellett.

A problémák gyökerei

A probléma gyökerei évtizedekre nyúlnak vissza: a mai eurózóna mediterrán országai a viszonylag kedvező gazdasági növekedés mellett jelentős inflációval éltek együtt, de ez nem zavarta őket különösebben, a problémát a valuta folyamatos leértékelésével oldották meg.

Nem véletlen, hogy a görög drachma, a spanyol peseta és a portugál escudo bankjegyeken az euróbevezetés idejére nagy számok lettek, de

a legjobban a líra értékelődött le az idők során: 100 ezres volt a legnagyobb bankjegy, amely az átváltás után 50 eurót ért.

Az euró bevezetésével a leértékelés lehetősége megszűnt, az infláció lecsökkent, ugyanakkor a béremelkedés mértéke nem alkalmazkodott az új helyzethez, talán leginkább a több évtizedes megszokás miatt.

Paolo Gentiloni olasz kormányfő március elején távozik posztjáról Forrás: AFP/NurPhoto/Giuseppe Ciccia

Így aztán a termelékenység csökkent, a munkanélküliség megnőtt ezekben az országokban, és az egyensúly Olaszországban és Spanyolországban csak lassan áll helyre, Portugáliában és Görögországban már nagyjából lezajlott a folyamat.