Erre figyeljen, ha céges ingatlan ellen indul végrehajtás

Milyen szabályokra kell figyelniük az adósoknak az adóvégrehajtás során? Mi történik a nem magánszemély tulajdonában lévő ingatlannal, ha végrehajtási eljárás alá kerül, elkerülhető-e a kényszerértékesítés? Erről szól Dr. Csüllög Balázs adójogász írása az RSM Hungary friss blogbejegyzésében.

A januártól hatályos új adóhatósági végrehajtás szabályait tartalmazó törvény számos kedvező szabálya mozgásteret biztosít a végrehajtás alá került adózók számára. Mindezt úgy, hogy gazdasági tevékenységük fenntarthatósága, illetve az aránytalan károk elkerülése mellett a költségvetési érdekek se sérüljenek.

Az adó-végrehajtási rendszer illeszkedni próbál a szolgáltató- és ügyfélbarát adóhatóság koncepciójához, de a törvény szerint a végrehajtás olyan többletfeladat, amelyet az adósok mulasztásukkal idéznek elő, így számos szigorítást is tartalmaz (pl. költségviselés, végrehajtási kifogás halasztó hatályának eltörlése). E szigorítások a végrehajtás hatékonyságát, valamint az eljárás elhúzódását és a fedezetelvonás megakadályozását szolgálják.

A végrehajtási eljárás során is elsődleges az adóhatósággal történő kommunikáció minősége, hiszen az együttműködő, megoldásban gondolkozó „jó adós" lényegesen kedvezőbb kimenetelre számíthat, mint a párbeszédtől elzárkózó adósok.

A következő lehetőségekkel csökkenthetők a végrehajtással értelemszerűen együtt járó vagyoni hátrányok:

• részletfizetés, mint önkéntes teljesítés,
• fedezetcsere felajánlása,
• szakértő bevonása az értékmeghatározásba,
• adós által hozott vevő részére árverésen kívül árverés hatályával történő értékesítés,
• árveréssel szemben első alkalommal előterjesztett végrehajtási kifogás, mint az értékesítést halasztó kivétel.

2018 januárjától szigorodtak a végrehajtási kifogás – mint végrehajtási jogorvoslat – szabályai, hiszen a korábbiaktól eltérően főszabályként a további végrehajtási cselekményekre immár nincs halasztó hatálya.

Egy kivétel van: az árverés kitűzését követően, az árverés kitűzésének jogszerűségét vitató, első alkalommal benyújtott végrehajtási kifogás halasztó hatállyal bír a végrehajtás további lépéseire.

A végrehajtási kifogásban meg kell jelölni a sérelmezett intézkedést és azt, hogy a kifogást előterjesztő az intézkedés megsemmisítését vagy megváltoztatását milyen okból kívánja, az előterjesztésre pedig 6 hónapos objektív határidő került előírásra. E jogorvoslati kérelem előkészítése tehát fokozott szakmai figyelmet igényel.

A végrehajtási kifogás előterjesztésére nyitva álló határidő (tudomásra jutástól számított 15 nap) elmulasztása esetén igazolási kérelem előterjesztésére van lehetőség. Az igazolási kérelmet és a kifogást visszautasító (pl. a nem jogosulttól származó kifogás esete), valamint a kifogást elutasító végzéssel szemben pedig további jogorvoslati lehetőségként önálló fellebbezésre van lehetőség.

A bevallásban, határozatban megállapított (adó)tartozás, amennyiben esedékességig nem kerül rendezésre, végrehajthatóvá válik.

Önkéntes teljesítés hiányában a végrehajtás külön értesítés nélkül indul, melyben az adóhivatalnak nem kötelessége felhívnia az adóst teljesítésre, a fedezetelvonás kockázata miatt.

Az adósnak vannak lehetőségei a kényszerértékesítés elkerülésére, melyben döntő az adóhatósággal történő előzetes kommunikációja, együttműködése Forrás: Thinkstock

A végrehajtást a korábbi szabályokkal ellentétben nem akasztja meg automatikusan az első alkalommal előterjesztett fizetési könnyítési kérelem.

A határidőkre érdemes ügyelni, ugyanis csak a tartozás esedékessé válásától számított 8 napon belül benyújtott fizetési kedvezményi (részletfizetés, fizetési halasztás) kérelem szünetelteti a végrehajtást annak elbírálásáig.

Az eljárás minden szakaszában érvényesülő alapelvi követelmény, hogy a végrehajtási cselekmények közül azokat kell foganatosítani, amelyekkel a végrehajtás célja – a tartozás behajtása – a leghatékonyabban elérhető, ugyanakkor az adósra (vagyontárgyaira vonatkozó rendelkezési jogára) nézve a legkisebb mértékű korlátozással jár. Ezen alapelv a jogorvoslati eljárások során közvetlenül hivatkozható.

Ahhoz, hogy a lefoglalt ingatlan értékesítésre kerülhessen, mindenekelőtt meg kell állapítani a becsértékét, amely a kikiáltási árként kerül megjelölésre az árverési hirdetményben. A becsérték határozza meg azt a minimális értéket is, amelynél kevesebbért az ingatlan nem adható el. Az árverés során az ingatlan értékét a kikiáltási ár 50 százalékáig, lakóingatlan esetében 75 százalékáig lehet leszállítani.

Ha az ingatlanra további teher, például jelzálogjog van bejegyezve, a végrehajtási jog bejegyzésének véglegessé válásáról való tudomásszerzést követő 15. nap után a NAV haladéktalanul tájékoztatja a jogosultat (pl. érintett bankot), hogy bekapcsolódási kérelmét 15 munkanapon belül küldheti meg az illetékes adóhatóság részére, a bekapcsolódásról pedig bíróság dönt.

Az ingatlan foglalását és értékesítését a NAV mellőzheti, ha az azt terhelő jelzálogjog miatt az értékesítésből nem várható az adótartozás kielégítése.

A témáról további részleteket az RSM Hungary blogján olvashatnak.