Ingatlanválságot hozhatnak a bombabiztos alacsony svájci kamatok

A Swiss flag flies on the shores of Geneva Lake on June 14, 2013 in the center of Geneva. AFP PHOTO / FABRICE COFFRINI

Egyre nagyobb problémát jelent a svájci ingatlanpiac számára, hogy a jegybank már egy évtizede tartja fenn az extrém alacsony kamatok politikáját. Míg a nagyobb városokban alig lehet elérhető lakást találni, addig a vidéki településeken aránytalanul nagy a kihasználatlansági ráta. Ez pedig a lakosság mellett már a befektetőknek is egyre nagyobb kockázatot jelent.

A Zürichtől mindössze 30 percnyire fekvő Mellingenben egyre több üres ingatlan várja az érdeklődőket, akik azonban inkább a jól ismert nagyvárosokat keresik.

Mellingenben az ingatlanok kihasználatlansági rátája ugyanis négyszer akkora, mint a svájci átlag.

Mindeközben az olyan városokban, mint Zürich vagy Genf tömegek állnak sorba lakásokért, amivel így egyre kockázatosabb buborékok alakulnak ki a svájci ingatlanpiacon – írja a Bloomberg. Nem véletlen tehát, hogy a berni kormány a múlt héten figyelmeztetett, súlyos korrekció várható a piacon.

A brutális egyensúlytalanság hátterében a négy éve bevezetett negatív kamatszintek állnak – mondja a Credit Suisse elemzője, Claude Maurer. A negatív kamatok ugyanis erősen megnehezítik, hogy a befektetők relatíve magas hozamokat realizáljanak a svájci eszközökön,

így sokan az ingatlanokban látják a profitszerzés legjobb lehetőségét, veszélyes buborékot fújva ezzel a frekventált településeken.

Ez azért is komoly gond, mert a 8 millió lakosú Svájcban igencsak tipikus az ingatlanbérlés. A tavalyi év közepén pedig 72 ezer lakás állt üresen, és ez a szám idén júniusig még 10 ezerrel emelkedhet a várakozások szerint. Ilyen kínálati többlet hatására viszont a meghirdetett bérlakások száma 1,5 százalékkal eshet a következő időszakban, fokozva a tavaly mért 2,1 százalékos gyengülést.

Egyre súlyosabb problémát jelent Svájcban az ingatlanpiaci koncentráció Forrás: Cultura Creative/Gu

Ráadásul nem úgy tűnik, hogy a svájci jegybank rohanna orvosolni a problémát. A központi bank ugyanis várhatóan a héten esedékes kamatdöntő ülésén is változatlanul hagyja a negatív szintet, és

a Bloomberg által megkérdezett elemzők szerint 2021 elejéig nem is várható elmozdulás a mínusz 0,75 százalékról.

A negatív kamatok azonban nemcsak Svájcban vetnek fel problémákat. Az Európai Központi Bank negatív kamatpolitikája kapcsán is sokan felhozták, az több kárt okoz, mint amennyi hasznot hoz.

A negatív kamatok tehát végső soron két oldalról okoznak problémát a svájci ingatlanpiacon. Egyrészt a frekventált városokban komoly buborékokat fújnak, ráadásul egyre nehezebbé teszik a lakhatást.

Másrészt viszont a vidéki településeken súlyos negatív árkorrekció jöhet a kereslet csökkenése miatt, ami viszont megütheti a befektetőket, a bankoktól a nyugdíjalapokig.

Ezek az intézmények ugyanis országszerte bevásároltak az ingatlanokból a magasabb hozamok reményében, vagyis ha a vidéki árak beszakadnak, ezek a szereplők is komoly veszteségeket szenvedhetnek el. A kérdés tehát az, ha valóban 2021-ig marad a negatív kamatszint, akkor megúszhat-e Svájc egy izmosabb ingatlanpiaci felfordulást.