Így alakította át az albérleti piacot a koronavírus-járvány

A fővárosi lakhatási problémák nem számítanak új keletű jelenségnek állapítja meg dr. Éberhardt Bálint a KCG Partners jogi szakértője. Már a reformkori Pesten is bérleményekben élt a lakosság túlnyomó része. Az első komplex lakhatási program a 2000-es évek elején a Széchenyi-terv volt, amely a lakásépítéseket, a használt lakások forgalmának növekedését, valamint a felújításokat kívánta ösztönözni. A bérlakásépítés legfőbbképpen a fiatal családosokat célozta meg, melynek legfőbb jogi támogatórendszere az új lakásépítések áfa- és személyi jövedelemadó kedvezményében csúcsosodott volna, azonban ennek a 2000-es évek elején lassulni kezdő magyar gazdaság és a 2008-as világválság elejét vette.

A lakásbérletek felértékelődése a kereslet változása miatt is indokolt, ugyanis a fiatal generációk elsősorban nem befektetésként tekintenek a lakásokra, emellett jóval mobilisabbak. Budapest azért is kiemelkedő a bérlemények piacának szempontjából, mert a bérlakások meghatározó többsége (39%) a fővárosi többlakásos épületekbe koncentrálódik. A KSH legutóbbi kutatása szerint a budapesti albérletárak 50 százalékkal magasabbak az országos átlagnál. Az egyes városokon belül is nagy eltéréseket mutatnak a bérleti díjak, hiszen a lokáció, a bérleti jogviszony tartóssága és a felek között kialakult viszony mind-mind meghatározó tényező az ár megállapítása során.

Koronavírus hatása az albérletekre

A koronavírus járvány és az annak nyomán hozott kormányzati és önkormányzati intézkedések az albérletek piacát is felforgatták. Egyrészről meredeken visszaestek a rövidtávú szálláshelykiadások, ugyanis a határok lezárása, illetve a nemzetközi személyforgalom szinte teljes leállása folytán a turizmus soha nem látott mértékben esett vissza, így a vendégek is elmaradtak. Másik oldalról pedig azért is bírhatott a járvány ilyen komoly hatással e szektorra, mert a bevezetett intézkedések következtében sokan (főként egyetemisták, illetve ingázó és külföldi munkavállalók) nem akartak vagy nem tudtak az általuk bérelt lakásban tartózkodni és a munkalehetőségek időleges vagy végleges csökkenése is negatívan hatott a szektorra. Az üzletek nyitvatartásának korlátozásával, illetve a távmunka bevezetésével az igények e szektorral szemben is megváltoztak.

A fentieket tovább nehezítette, hogy a járvány miatt kialakult helyzetben komoly ellentétek alakultak ki a bérbeadók és a bérlők között, ugyanis míg előbbiek a bevételeik további realizálásában voltak érdekeltek, utóbbiak a járványhelyzetre és sok esetben az albérlet szükségtelenné váltára vagy anyagi nehézségekre hivatkozva kívánták a szerződést felmondani vagy a bérleti díj leszállítását kérni.
Egy ilyen helyzetben a bérlők és a bérbeadók közötti helyzet jogi szempontból történő megítélését az alábbiakban foglaljuk össze.

Forrás: Origo

Bérleti díj elengedése

A Polgári Törvénykönyv (a továbbiakban „Ptk.") rendelkezései alapján bérleti szerződésben szabályozott kötelezettségek szerint egyik oldalon a fizetendő bérleti díj, míg másik oldalon az időleges használat átengedése szerepel. Előfordulhat olyan helyzet, amikor valamely ok miatt a bérlő még sem tudja a bérleményt használni. A Ptk. szabályai az „érdekkör" fogalmának segítségével telepítik a felelősséget az esetleges akadályok felmerülésekor. A bérlő érdekkörében felmerülő ok (például keresőképtelenség, mozgásban történő akadályozottság) esetén a szerződéses kötelezettségét – vagyis a bérleti díj fizetését - továbbra is teljesítenie kell.

Ha azonban a bérbeadó érdekkörében felmerülő okból nem tudja használni a bérlő a bérleményt (például a bérbeadó lecseréli a zárat és nem ad kulcsot a bérlőnek vagy a lakás a bérbeadó karbantartási kötelezettségének elmulasztása miatt használhatatlanná válik), úgy ezen időszakra nem jár bérleti díj. A koronavírus járvánnyal összefüggésben annak a körülménynek a vizsgálata szükséges, hogy a bérlő vagy a bérbeadó érdekkörében felmerült ok e a járványhelyzet?

Sok tekintetben megfigyelhető, hogy a koronavírus járvány és az annak folyamán hozott intézkedések a bérleti szerződések teljesítését csak terhesebbé teszik, azonban annak fennállta alatt – még ha adott esetben nehezebben is – a bérlemények használhatóak. Olyan esetekben lehet csak a Ptk. fent említett rendelkezése alapján a bérleti díj elengedését kérni, ahol a lakás használata objektíve nem lenne biztosított (mert például kiürítik azt és ideiglenes járványközpontot hoznak létre benne, vagy az ingatlant magában foglaló területet zár le teljesen az állam).

Lehetetlenülés, Vis maior

A Ptk. alapján amennyiben a teljesítés lehetetlenné vált, a szerződés megszűnik. A jogirodalom szerint ennek oka lehet jogi (például szabályozási környezet változása), fizikai (például ha a szerződés tárgya jelentősen megváltozik), illetve gazdasági ok is, ám fontos, hogy a változás ne időlegesen, hanem véglegesen menjen végbe.

Álláspontunk szerint, kizárólag a járványhelyzetre tekintettel lehetetlenülésre sem bérbeadó, sem a bérlő nem hivatkozhat. A koronavírus járvány – amely bár jelenlegi tudásunk szerint elhúzódó lesz – semmiképpen nem tekinthető végleges változásnak, hiszen a bérlők továbbra is jogosultak a bérlemény használatára. A járvány nyomán hozott intézkedések pedig szintén átmeneti jellegűek. Önmagában az a tény, hogy a szerződések teljesítése terhesebbé válik nem jelenti a szerződéses kötelezettségek teljesíthetetlenségét.

Számos szerződés tartalmaz klauzulát „vis maior" helyzet vonatkozásában. Vis maior alatt általában olyan külső, előre nem látható körülményt ért a jogirodalom, amely teljes mértékben útját állja a teljesítésnek. Álláspontunk szerint a koronavírus járvány azért nem tekinthető vis maior helyzetnek, mert egyrészt nem teszi a teljesítést lehetetlenné, másrészt nem felel meg az „előre nem láthatóság" kritériumának. A jogirodalom viszonylag azonos állásponton van a tekintetben, hogy a közelmúltban is tomboltak világjárványok – például a SARS járvány a 2000-es évek elején, illetve az évente visszatérő influenzajárványok, amelyek következtében egy esetleges pandémiás helyzet kialakulása előre látható volt.

A bérleti szerződés módosítása

A járvány következtében kialakult helyzetben álláspontunk szerint a bérlők és a bérbeadók is érdekeltek lehetnek a bérleti szerződések átmeneti vagy végleges módosításában. Ennek eszköze lehet egyrészről a bérleti díjak részleges/ teljes elengedése egy rövidebb időszak vonatkozásában vagy esetleges bérleti díj leszállítás. Tekintettel arra, hogy a kiadó lakások vonatkozásában - az elmúlt időszakot tekintve - kereslet jóval meghaladja a kínálatot a bérbeadók tárgyalási pozíciója erősebb. Mindazonáltal hosszútávon az ő érdeküket is szolgálja bizonyos engedmények tétele, a fizetési nehézségekkel küzdő bérlők ugyanis adott esetben teljes mértékben fizetésképtelenné válhatnak, amely vitákhoz vezethet.

Airbnb – a rövidtávú lakásbérlet

A rövid távú szálláshely szolgáltatásra vonatkozó szabályok szigorítása folyamatosan visszatérő téma az esetleges turisztikai szabálymódosítások közepette, a döntéshozók pedig a járványhelyzet alatti, amúgy is pangó piaci helyzet alatt döntöttek változtatásról. A rövid távú szálláshely szolgáltatás az elmúlt évtizedben soha nem látott növekedésnek indult világszerte, így Budapesten is. Sorra jelentek meg a hotelek alternatívájaként olyan felületek, ahol magánemberek saját vagy befektetési célú ingatlanjaikat kifejezetten rövidtávra, elsősorban turisták részére adták ki. A legismertebb ezek közül az amerikai eredetű Airbnb, amely felületen jelenleg több mint 650.000 szálláshelyet kínálnak a világ 100.000-nél is több városában. A magyar szabályozás szigorítása szükségességének felmerülése beleilleszkedik a többi ország gyakorlatába, ugyanis megszorításokat vezettek be az elmúlt években többek között Los Angelesben, New Yorkban, Párizsban vagy Barcelonában.

A magyar szabályozást módosító törvényt (a rövid távú szálláshelykiadással összefüggő egyes törvények módosításáról szóló 2020. évi XCVI. törvényt) 2020. július 21-én hirdették ki, a legfontosabb módosítások a kereskedelmi törvényt érintik. A javaslat indokolása szerint a szigorítást a magánszálláshelyek és az elsődlegesen turisztikai célra kialakított szálláshelyek (például hotelek) közötti határvonal elmosódása indokolja. A szabályozást tovább sürgette, hogy a szabad lakások felhasználása eltolódott az elmúlt években az üzletszerűség irányába, amely egyrészről jelentősen megnövelte az albérletárakat, ami serkentőleg hatott az ingatlanárak emelkedésére, másrészről megfigyelhető egy olyan trend, amelynek alapján a hasonló tevékenységet folytató lakások tulajdonosai között kirívóan magas az adóelkerülés mértéke. Ezen felül a törvény általános indokolása kiemeli, hogy a társasházi együttélés is sok esetben lehetetlenné vált, ugyanis az életvitelszerűen az adott ingatlanban lakó tulajdonosok nehezen tűrik a sok esetben zajos, illetve rendbontó „átmeneti szomszédjaikat".

A módosítás eredményeként bekerül a kereskedelmi törvénybe a magánszálláshely, illetve az egyéb szálláshely definíciója, amelyekre a szigorítások vonatkoznak. A módosítások lényege a következőképpen foglalható össze: kétszintű szabályozási rendszert vezet be a rövid távú szálláshelykiadás vonatkozásában. Egyrészről a kormány feladata lesz ezen szolgáltatások esetében a szálláshely-üzemeltetés bejelentése rendjének, a szálláshelyekkel kapcsolatos nyilvántartások és az azokhoz kapcsolódó adatszolgáltatások, valamint a jogkövetkezmények megállapítása.

A szabályozás másik szintjén pedig az önkormányzatok kapnak arra felhatalmazást, hogy rendeletben állapítsák meg a magán- és egyéb szálláshelyek tekintetében az egy naptári éven belül szálláshely-szolgáltatásra felhasználható napok számát. A fővárosi kerületek esetében a kerületi, főváros által kezelt területek tekintetében a fővárosi, egyéb esetben pedig a testületi önkormányzat rendeletben szabályozhatja a kérdéskört. A jogszabály általános indokolása szerint azért van az önkormányzati szintű szabályozásra szükség (különösen a Főváros tekintetében), ugyanis eltérő településeken eltérő mértékben jelentkeznek a rövid távú szálláshely-szolgáltatással összefüggésben jelentkező problémák.
Bár az egyes kerületek, illetve nagyvárosok szabályozása jelenleg nem ismert, sajtóhírek szerint elsősorban Budapesten, a VII., VI., illetve az V. kerületében várható szigorúbb szabályozás. Ezt támasztja alá az a tény is, hogy egyrészt a VII. Kerület a szabályozást megelőzően több korlátozó rendelkezést vezetett be a vendéglátóhelyek nyitva tartásával kapcsolatban, másrészt az is, hogy ezen kerületekben található messze a legtöbb online platformon (például Airbnb-n) is elérhető lakás (VII. Kerületben: 2990, VI. Kerületben 1890, V. Kerületben 1660 lakást hirdetnek a portálon)

A szabályozási hullám megindításának fogadtatása iparági szereplőnként és területenként eltérő volt. A tulajdonosok képviselői szerint a lakáskiadás egyrészt egy jelentős bevételi forrást jelent sok háztartás számára ma Magyarországon, másrészt elősegíti a turizmus dinamikus fejlődését, ugyanis például egy Airbnb-n keresztül kiadott lakás mind árban, mind rugalmasságban fel tudja venni a versenyt a hotelekkel. Ezzel szemben a szállodák képviselői örömüknek adtak hangot, ugyanis véleményük szerint a rövid távú szálláshely-szolgáltatás már nem elsősorban magáncélú, hanem egy komplett üzletággá fejlődött kevés, koncentrált szereplővel, akik nagy mennyiségben adnak bérbe budapesti lakásokat.