Városi Otthonteremtés Program, fejlesztések a rozsdaövezetekben

Az idei év tavaszán jelent meg a hír, miszerint a kormány a tavaly kifutott kedvezményes lakás Áfa visszaállítását tervezi a rozsdaövezetekben épülő ingatlanok esetében. Ezzel a megfizethető árú, új lakások építését akarják ösztönözni, építőipari munkahelyeket akarnak teremteni az elhanyagoltabb városi övezetek átalakításával, ami a koronavírus járvány hatásainak köszönhetően meggyengült építőipar számára jelentős segítséget nyújthat – mutatnak rá a KCG Partners építésügyi tanácsadói.

Jogi szabályozás, módosított törvények

A 2020. júliusában kiadott, a rozsdaövezetekben megvalósuló „Városi Otthonteremtés Program" elindításához szükséges intézkedésekről szóló kormányhatározat után nem sokkal a jogalkotó - a korábbi bizonytalanságok felszámolására, illetve a jogi szabályozás megteremtése érdekében - kiegészítette az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvényt (Étv.)
A nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű beruházások megvalósításának gyorsításáról és egyszerűsítéséről szóló törvény hatályát pedig kiterjesztette a rozsdaövezeti projektekre és az általános forgalmi adóról szóló törvényt is megfelelően módosította.

Mik a rozsdaövezetnek? Új fogalmak az Étv.-ben

Az Étv. módosítás a rozsdaövezeti akcióterületet kormányrendeletben kijelölt, közlekedési, közmű- és intézményi infrastruktúrával ellátott vagy fenntartható módon ellátható, lakó- és más rendeltetés kialakítására alkalmas, jellemzően barnamezős területeket is magában foglaló területként definiálja. A korábbi javaslatnak megfelelően, az akcióterületeknek két csoportját különbözteti meg a módosított Étv., név szerint az azonnali-, illetve a közép- és hosszú távú rozsdaövezeti akcióterületeket.

Az azonnali rozsdaövezeti akcióterület olyan rozsdaövezeti akcióterület, amelyen a megvalósítani kívánt építési beruházások megindításához szükséges előkészítő munkák elvégzése nem szükséges, illetve azok folyamatban vannak vagy rövid időn belül elvégezhetőek, és amely tekintetében engedélyezett vagy előkészítés alatt álló építési beruházás megvalósítását tervezik a tulajdonosok, építtetők, és a kapcsolódó kedvezmények bevezetése gyors építkezéskezdést eredményezhet.
A közép- és hosszú távú rozsdaövezeti akcióterület olyan rozsdaövezeti akcióterület, amely tekintetében összetett előkészítő munkák, adott esetben környezeti kármentesítés, bontás, közműrendezés és infrastruktúra-fejlesztés, tulajdonrendezés, telekalakítás és településrendezési feladatok elvégzése szükséges, és amely fejlesztési célú területként való rendelkezésre állása kormányzati koordinációt, jelentős anyagi ráfordítást és többéves előkészítő időszakot igényel.

Milyen területek minősülnek rozsdaövezetnek? Mikortól indulhatnak a rozsdaövezeti projektek?

Az Étv. szerint a rozsdaövezeti akcióterület lehatárolását a Kormány a települési önkormányzat, illetve a fővárosban az illetékes kerületi önkormányzat véleményének kikérésével rendeletben állapítja meg. Az önkormányzatok előkészítő tevékenysége valószínűsíthetően már el is indult és elkezdődtek az egyes rozsdaövezeti besorolásra alkalmas területek felmérési és előkészítő munkái annak érdekében, hogy a kormányhatározat által szabott 2020. szeptember 30. határidőre elkészülhessenek a rozsdaövezeti akcióterületeken a Program keretében felépülő lakóépületek egyedi építési követelményei és a településrendezési szabályok, illetve a fizikai (környezeti kármentesítés, bontás, romeltakarítás, közműrendezés, infrastruktúrafejlesztés) rozsdaövezeti konszolidációs akciótervek.

Ezt a szeptemberi határidőt követően a Programért felelős Miniszterelnökséget vezető miniszternek egy hónap áll rendelkezésére, hogy további miniszterek bevonásával előterjesztést készítsen a Kormány részére a lakásbérleti jogviszony, a társasházakra vonatkozó előírások, valamint a magánbérleti jogviszonyok tartalmát képező, lényeges jogok és kötelezettségek érvényesítésére és teljesítésére vonatkozó egyéb jogszabályok újraszabályozásáról, a bérbeadói és bérlői érdekek fokozott védelme és a hatékonyabb jogérvényesítés érdekében.

Budapesten jelenleg körülbelül 3000 hektár barnamezős terület található, melyek jó eséllyel rozsdaövezetnek minősülhetnek. A legnagyobb méretű potenciális rozsdaövezetek Budapesten a III., a IX., a XI. a XXI. és a XIII. kerületekben találhatóak, melyek hasznosítása a törvényi szabályozás függvényében akár idén év vége előtt elkezdődhet.

Hány százalékos lesz az Áfa a rozsdaövezetekben épülő lakások esetében?

A korábbi híreknek megfelelően az Áfa tv. módosítása rendelkezett arról, hogy a rozsdaövezeti akcióterületen létesített többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított, 150 négyzetmétert meg nem haladó összes hasznos alapterülettel rendelkező lakások esetében 5 százalékos forgalmi adót vezet be. Itt érdekes kérdésként felmerülhet, hogy fognak-e ennél nagyobb alapterületű lakások is épülni ezekben az övezetekben, vagy az ezekben a projektekben épülő vagy felújított lakások kivétel nélkül a kedvezményes Áfa hatálya alá fognak tartozni.

A rozsdaövezetek hatásai, jövője

A rozsdaövezeti akcióterületek alkalmassá tétele a lakhatási feltételek biztosítására és városszövetbe integrálása, a munkahelyek megőrzése és új munkahelyek teremtése érdekében nemcsak jelentős segítséget jelenthet a hazai építőipar számára, hanem az utóbbi időben pattanásig feszült lakáspiac számára is enyhülést hozhat a megfizethető lakások piacra kerülésével. A jelenlegi piaci helyzetben nehézkes megjósolni, hogy mekkora hajlandóság fog mutatkozni a rozsdaövezetek felszámolására, azonban mindenképp bizakodásra ad okot, hogy sok vállalkozó és beruházó fejezte már ki érdeklődését a potenciális projektekkel kapcsolatban.