Eljött a komoly alkuk ideje az ingatlanpiacon
![Eladó lakások, eladó üzletek, ingatlan, eladó ingatlan, lakás, kiadó, Eladó lakások, üzletek Budapesten a koronavírus járvány alatt](https://cdn.origo.hu/2023/12/T1MbLVpqV0g306k81XD5CzQw3WApzRAlB7AizmWrpEY/fill/1347/758/no/1/aHR0cHM6Ly9jbXNjZG4uYXBwLmNvbnRlbnQucHJpdmF0ZS9jb250ZW50LzU4MjQ4N2JkYjg4NzQ3ZTA4ZTEwMDc4Y2FhZjI3ZDE0.webp)
A nyári hónapokra is kitartott a tavasz óta érezhető tendencia, a vevői alkulehetőségek bővülése. Ez – ahogy Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője vallja – pontosan tükrözi a piac alakulását, mutatja az eladók és a vevők pozícióinak viszonyát, illetve a viszony változását.
A 2022. június-augusztus közötti időszakban országosan és átlagosan 5,8 százalék volt a használt ingatlanok esetében az alku mértéke, azaz a szerződéses vételár és az utoljára meghirdetett ár közötti különbség. Ez a tavaszi hónapokhoz képest 0,7 százalékponttal, míg a 2021. december – 2022. februári időszakban regisztrálthoz hasonlítva 1,7 százalékponttal magasabb.
A 2022. március-májusi időszakkal összehasonlítva a házaknál és a „nem panel" lakásoknál is szinte ugyanekkora (0,6, illetve 0,8 százalékpont) volt az elmozdulás.
Csupán a panellakások lógtak ki a sorból, melyeknél látszólag egyáltalán nem bővült az alkulehetőség, tavasszal és a nyáron is átlagosan 3,3 százalékos árengedményt lehetett ezek esetében elérni.
Csakhogy e stabilitás mögött igencsak összetett képet találunk, ha külön vizsgáljuk a különféle településeket - írják az elemzők. A kisebb városokban tavaszról nyárra jelentősebb tér nyílt az alku előtt (4,2 százalék → 4,8 százalék), míg a fővárosban – bár hasonló irányú – de jóval csekélyebb ez az elmozdulás (2,3 százalék → 2,6 százalék). Ezzel szemben a megyei jogú városokban éppen, hogy csökkent az átlagosan elérhető árelőny a panellakásoknál (3,2 százalék → 2,8 százalék).
Van egy másik épülettípus is, amelynél a megyei jogú városok szembe mennek a nyár meghatározó trendjével: az itteni családi házaknál ugyanis szintén szűkült az alkulehetőség, még ha csak minimálisan is (6 százalék → 5,9 százalék). Ezzel szemben minden más településtípusnál javult a házvásárlók pozíciója. Leginkább a fővárosban, ahol kifejezetten jelentős, 1,3 százalékpontos javulást használhattak ki (4,2 százalék → 5,5 százalék), de e változás még a községekben is elérte a 0,8 százalékpontot (6,2 százalék → 7 százalék).
Az OTP Ingatlanpont legfrissebb értékesítési adatai összességükben azt mutatják, hogy
a panellakások hirdetéseit árazzák a legpontosabban.
Ezeknél számíthatnak átlagosan a legalacsonyabb engedményre a vevők. Valkó Dávid magyarázata szerint ezen a nyáron két tényező is erősítette a panelek árának stabilitását: egyrészt a hagyományosan nagyon jó összehasonlíthatóságuk; elég akár csak a hirdetési oldalakon megnézni az ugyanarról a lakótelepről származó ajánlatokat, s máris jó becsléssel megállapítható a piacképes ár. Ehhez jött még a rezsiköltségek emelkedése, amiről nyáron úgy lehetett tudni, hogy elkerüli a távfűtött lakásokat.
Alkulehetőség szempontjából a másik pólust rendszerint a családi házak képviselik.
Szinte mindegyik más, nincs a konkrét házra is alkalmazható, kialakult piaci ár"
– emlékeztet a szakértő, és emiatt ezeknél eleve nagyobb az alku esélye.
Ráadásul itt is tényezővé válhatott a rezsiköltség változása, mivel annak várható terhe sokkal nehezebben kalkulálható a korban, technológiában igencsak különböző, méretben viszont jellemzően nagyobb épületeknél.
Így idén nyáron míg a paneleknél átlagosan a már említett 3,2 százalék, addig a családi házaknál 6,8 százalék volt lealkudható az eladók igényelte összegből. Az „árstabilitást" tekintve e két csoport között helyezkednek el a nem paneltechnológiával épült lakások, a maguk átlagosan 3,9 százalékos „alkuképességével", ám a nyár folyamán éppen ezek alkuképessége nőtt a legnagyobb léptékben. Amíg például a megyei jogú városokban tavasszal még átlagosan csak 3,5 százalékot kényszerültek engedni az eladók, addig nyáron már 5,2 százalékot. Azaz a vevők alkuval elérhető nyeresége negyed év alatt mintegy másfélszeresére nőtt.
Az ártartást illetően a különböző településtípusok között kialakult nyári sorrend hasonló a korábbi időszakokéhoz.
A fővárosi ingatlanok árazása a legpontosabb, illetve vélhetően a kereslet is itt a legerősebb, azaz itt van a legkisebb tere az alkunak: átlagosan mindössze 3,1 százalék.
A megyei jogú városokban már jóval többet lehet fogni egy adásvételen, 4,9 százalékot. A kisvárosok és a községek még ennél is nagyobb jutalmat kínálnak a vevőknek, ezekben ugyanis az átlagos alkunyereség 6,4 százalék, illetve 7 százalék.
A nyár legnagyobb alkui is jellemzően felújítandó községi házakhoz kötődnek. Van közöttük olyan, amely végül az utolsó meghirdetett árnak mindössze a feléért kelt el, bár ezzel a – százalékosan rekordnak számító – alkuval is csupán 1 millió forintot takaríthatott meg a nógrádi vevő. Általában is igaz – tekintsünk az ország bármely tájára –, hogy a legnagyobb arányú végső árengedménnyel megszerezhető ingatlanok között csak elvétve van 10 milliónál drágább.
Az egyes ügyletek sorából is kitűnik, hogy a panelek tartják legstabilabban a meghirdetett árukat.
Ezeknél 20 százaléknál nagyobb engedményt sehol sem sikerült elérniük a vevőknek.
A nyáron is volt mintegy tucatnyi ingatlan az OTP Ingatlanpont segítségével létrejött tranzakciók között, ahol a vevők versengése végül a meghirdetettnél is magasabbra emelte az eladási árat. Akad közöttük mindenféle ingatlan: ház, tégla- és panellakás is, felújítandó épp úgy, mint kiváló állapotú. Az érintett települések jellege sem rajzolt ki szabályt: községben, kisvárosban, megyeszékhelyen, s a fővárosban is volt példa „negatív alkura". A százalékos rekordot egy békési község nyolcvan esztendős felújítandó családi házával érték el, ami végül a meghirdetettnél 16 százalékkal drágábban kelt el. Ám talán a legérdekesebb egy nyugat-magyarországi kisvárosi ház esete, melyet talán a „türelem dicséretének" is nevezhetnénk. Arra jó ideig nem csaptak le a vevők, az első meghirdetése után öt hónappal kelt el, ám akkor az eredeti áránál majd 15 millióval többért.