Buborékveszély fenyegetheti a lakáspiacot

A makrogazdasági kiigazítás buborékveszélyt jelenthet a teljes gazdaságra, így az - alapvetően a makrotényezők alakulását követő - ingatlanpiacra is - derül ki a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének (PSZÁF) honlapján megjelent tanulmányból.

Az, hogy a jövedelem, kamat stb. jelenlegi szintje nem tartható, az elemzők szerint tipikus buborékjelenség - állapítja meg Stachó Andrea, a tanulmány szerzője, a PSZÁF munkatársa.

Egy sikeres fiskális konszolidáció hatására a jövedelmek szűkülése, illetve stagnálása mellett feltehetően mérséklődik az (ingatlan)hitelek és (ingatlan)befektetési termékek iránti kereslet is, ami érzékenyen érinti a hitelintézeteket, amelyeknek ráadásul számolniuk kell az (ingatlan)hitelezési veszteségek átmeneti növekedésével is.

Ha az ügyfelek nem fizetnek, a bankok a fedezetek érvényesítésén keresztül mérsékelni tudják veszteségeiket, ezek jelentős része azonban ingatlan alapú jelzálog. Így az esetleges ingatlanpiaci változások itt is hatnak, és bármilyen irányú jelentős elmozdulás a banki hitelbiztosítékok értékében is hasonlóan tükröződne.

Az elemzők becslése szerint a jelzáloggal terhelhető földterület piaci értéke 60-90 ezermilliárd forint lehet, a lakásállományé 40 ezermilliárd, a kereskedelmi irodaépületeké legfeljebb 5 ezermilliárd forint. A bankok által bejegyzett összes jelzálogjog értéke 12,5 ezermilliárd forintot ért el 2006 júniusában, tehát a teljes elérhető ingatlanállomány mintegy 10 százaléka van hitel fedezetéül lekötve. A bankok mérlegében az ingatlancélú hitelek összege 2,7 ezermilliárd forint, a teljes mérleg 13 százaléka, illetve a teljes hitelállomány 21 százaléka.

Az ingatlanhitelek expanziójának lassulása a banki üzletméret növekedését arányának megfelelően érintené, az eredményre azonban nagyobb lenne a hatása, mivel a kiskereskedelmi jellegű ingatlan-hitelezésen realizálható kamat- és jutalékrés nagyobb a banki hitelezés átlagos mértékeinél.

A befektetési alapokon belül a közvetlen ingatlan-befektetés teljes egészében az ingatlan-alapokhoz kapcsolódik, mintegy 2 100 milliárd forintnyi portfoliójukon belül a közvetett ingatlan-befektetés aránya is alacsony. A pénzügyi vállalkozások ingatlan-finanszírozásból származó követeléseinek értéke mintegy 170 milliárd forint.

A hitelezési tevékenységhez kapcsolódó kockázatok közül a legjelentősebb a nem-fizetési kockázat. A 2006. évi kiigazító csomag, az elemzés szerint összességében mérsékelten negatívan hat majd az ingatlanpiacra.

Az irodapiacon a következő másfél évben marad a túlkereslet, az ipari és kereskedelmi célú ingatlanok piaca pedig pozitívan stagnálni fog. A termőföld ára pedig a hosszú távú alulértékeltség miatt zavartalanul emelkedni fog, a belterületi föld- és telekáraknál viszont átmenetileg stagnálás várható.

A lakáspiacon ugyanakkor kedvezőtlen a helyzet. A kormány kiigazító csomagja olyan időszakban érkezik, amikor az árak már amúgy is stagnálnak, több területen pedig egyértelmű áresés tapasztalható. A várhatóan csökkenő lakáskereslet az elemzés szerint részben az új lakások felé fordulhat, tekintettel az áfa felső kulcsának csökkenésére, illetve az új tőkejövedelem-adók terelő hatására.

Lefelé szoríthatja az árakat az építőiparban kibontakozó dekonjunktúra, valamint az alulfoglalkoztatott építőipari vállalkozók csökkenő munkadíja is (az utóbbi hónapokban jelentősen visszaesett az autópálya-építés lendülete, az infrastrukturális fejlesztési célú EU-transzferek tekintetében pedig egyfajta kényszerű pályázati szünet van).

A fentiek fényében könnyen elképzelhető, hogy a 2006-2007-es időszakban a lakásárak átlaga országosan akár 10-15 százalékig menően is visszaeshet, aminek Budapesten nagyjából 0-5 százalék közötti áresés felelne meg. Ez akár egy kisebbfajta piaci buborék elpattanásaként is felfogható lenne, ami leginkább makrogazdasági okokra vezethető vissza.