Az ingatlanpiac a hitelválság után

Az amerikai másodlagos jelzáloghitel-piac bedőlésével indult hitelpiaci válság természetesen hatással van az egyre inkább globalizálódó ingatlanpiacra is. A hitelpiaci krízis megnehezítette a banki finanszírozást, ami több piaci szereplőt nehéz helyzetbe hozott, és érezhetően megtörte az ingatlanfejlesztések korábban tapasztalt elsöprő növekedési ütemét - áll a HB Reavis elemzésében.

A 2007 második felében kialakult globális hitelpiaci válság elsődlegesen a finanszírozás drágulásán keresztül fejti ki hatását az üzleti célú ingatlanpiacra, azonban további hatásai is megfigyelhetőek: számos korábban a bankok által elfogadott projekt került parkolópályára, illetve végleges elutasításra. A likviditás szűkülése, a banki hitelezés szigorodása kapcsán a szakma számos képviselője egy korszak lezárultáról beszél az ingatlanpiacon.

A hitelpiaci krízis előtt rekordmennyiségű tőke áramlott az ingatlanszektorba, és a bankok szívesen hiteleztek magas tőkeáttétellel (magas hitelaránnyal) ingatlanbefektetéseket és különböző célú fejlesztéseket. A kedvező piaci környezet és a hatalmas likviditás hatására nagyon sok befektető versenyzett viszonylag kevés termékért (irodaházért, bevásárlóközpontért, logisztikai parkért stb.), ami természetszerűleg áremelkedést eredményezett.

A keresleti nyomás sok esetben átlagos adottságú ingatlanok vételárát is korábban nem tapasztalt magasságokba segítette, azaz a piac több esetben is elszakadt a fundamentumoktól. Mindezek eredményeként az ingatlanok tranzakciós hozamai a befektetők számára folyamatosan csökkentek mind az Egyesült Államokban, mind Nyugat-Európában, mind pedig a kelet-közép-európai régióban.

Egy korszak vége

A túlkeresletes ingatlanpiaci szárnyalást a világgazdaságot megrázó hitelpiaci válság torpantotta meg, és talán vetett is véget neki. A finanszírozási lehetőségek szűkülésével és a hitelköltségek növekedésével mind a befektetők, mind a fejlesztők egy jelentős része visszavonta a korábbi feltételek mellett kiszámított vételi ajánlatait, és jónéhányan akár teljesen ki is vonultak az ingatlanpiacról hosszabb-rövidebb időre. A keresleti oldal jelentős mértékben meggyengült az elmúlt hónapok során.

A kelet-közép-európai régióban a korábbi évek száguldása megállt, és 2007-ben szinte ugyanannyi - 12,5 milliárd eurónyi - ingatlanbefektetés történt, mint 2006-ban. A korábbi években a befektetett összegek folyamatosan dinamikus emelkedést produkáltak, a 2002-es 2,2 milliárd eurós szintről 2005-re 5,8 miilliárd, míg 2006-ra 12,6 milliárd euróra nőtt a régióban ingatlanra elköltött összeg.

Mindemellett a magyar ingatlanbefektetési piac a globális lassulás ellenére hatalmas rekorddal zárta a 2007-es évet, hiszen az 1,9 milliárd eurós összbefektetés több mint két és félszerese a 2006-os tranzakcióknak. Hozzá kell tenni ugyanakkor, hogy a nagy növekedést részben az is okozta, hogy a hazai piacot jól ismerő szereplők véleménye szerint 2006-ban sok nem transzparens tranzakció bonyolítottak le a piaci szereplők, melyeket így értelemszerűen nem jelentek meg a statisztikákban sem. A másik fontos tényező, hogy a 2007-ben realizált tranzakciók nagy részének tárgyalási folyamata korábbi időszakban kezdődött, így azokat még nem is érinthette az időközben kialakult piaci helyzet.

Tisztulás az ingatlanpiacon

A keresleti oldal megritkulásával a túlkeresletből fakadó piaci anomáliákat a hitelválság tulajdonképpen korrigálta. Az elmaradt adásvételek és az árazás (értékelés) újragondolása elsősorban nem a prémium kategóriás ingatlanokat érintette, hanem az átlagos adottságú (elhelyezkedésű, bérleti összetételű, stb.) termékeket.

Az elmúlt néhány hónapban újra sokkal inkább előtérbe kerültek az irodaházak, bevásárlóközpontok, építési telkek fundamentumai (alapvető adottságaik). A hitelezési nehezülés tehát bizonyos tekintetben normális mederbe terelte vissza az ingatlanpiacot az azt megelőző túlfűtött helyzetéből.

Magyarország: hogyan tovább?

A legfőbb kérdés a jelenlegi helyzetben az, hogy a megváltozott befektetői környezet hogyan hat a magyarországi kereskedelmi ingatlanpiacra, mire számíthatunk 2008-ban. Radnóty Zoltán, a HB Reavis Hungary ügyvezetője szerint alapvetően két forgatókönyv képzelhető el.

Az optimista szcenárió szerint bár a válság a befektetési piacra kétségkívül hatással van, a finanszírozási költségek kétségtelenül emelkednek és vélhetően emelkedni is fognak, azonban a hazai üzleti célú ingatlanszektor alapvetően "egészségesnek" mondható, nem küzd különösebb fundamentális problémával.

A budapesti irodapiacon soha nem látott fejlesztési aktivitást tapasztalhatunk, 2007-ben körülbelül 280 ezer négyzetméternyi új irodaterületet adtak át a beruházók. Mindezt úgy, hogy az előzetes piaci várakozások ellenére nem emelkedett meg a piac kihasználatlansági mutatója, hanem alacsonyan, 11-12 százalék körül maradt. A fejlesztők optimizmusa pedig egyelőre nem csökken, és 2008-ban szintén közel 300 ezer négyzetméternyi A kategóriás irodaház átadására számíthatunk.

A HB Reavis ügyvezetője szerint azonban jóval valószínűbb egy ennél pesszimistább forgatókönyv bekövetkezése. A válság ugyanis először az érett piacokon (mint az Egyesült Királyság) éreztette hatását. Az olyan kisebb likviditású fejlődő piacokon, mint például Magyarország, ezek a negatív hatások lassabban gyűrűznek be.

Az alacsony likviditásnak egy másik hatása is fontos a jelenlegi piaci helyzet megítélésekor: Magyarországon a tranzakciók - részben a transzparencia hiányában - lassabban köttetnek meg mint Nyugat-Európában, ezért a 2007. év végi befektetések még a pénzügyi válságot megelőző piaci környezetet reprezentálják.

A finanszírozási költségek megemelkedése mindenképpen érinti majd a kereskedelmi ingatlanok fejlesztőit, és egyidejűleg hatással lesz a pénzügyi befektetők - akik a fejlesztőktől az elkészült terméket megvásárolják - hozamelvárásaira is.

A fejlesztők kettős szorításba kerülhetnek: növekedő finanszírozási költségek az egyik oldalon, míg csökkenő értékesítési ár a másikon. Egy ilyen környezetben szokványos piaci logika szerint a fejlesztői aktivitás csökken; a szektor szereplői vélhetően kevésbé bátran vágnak majd bele egy-egy kockázatosabbnak ítélt projektbe, ez pedig végeredményben a telkek keresletére és így árazására is csökkentő hatással lesz - áll a HB Reavis Group sajtóközleményében.