Könnyebb lesz ingatlant venni az Adrián

Horvátországi ingatlan vásárlásakor hamarosan a helyiekkel azonos elbírálás alá kerülnek az uniós állampolgárok és cégek. Végre megszűnik a hosszadalmas engedélyeztetési eljárás, nem kell kiskapukat keresni, bár a közvetítők szerint ettől még nem jön el a kánaán. A kinti hitelfelvételre már van szakosodott pénzintézet is idehaza.

A zágrábi külgazdasági iroda tájékoztatása szerint a horvát parlament - eleget téve az Európai Unióval kötött Stabilitási és Társulási Megállapodásnak - jelentősen megkönnyíti az uniós állampolgárok és vállalkozások ingatlanszerzését.

A Magyar Befektetési és Kereskedelemfejlesztési Ügynökség (ITDH) honlapján megjelent közlemény szerint elvileg február 1-jétől a horvát állampolgárokkal és jogi személyekkel azonos elbírálás alá esnek az uniós tagországok állampolgárai és az ott bejegyzett jogi személyek is. Ugyanakkor a törvénymódosítás életbe lépése után is kivételt képeznek a mezőgazdasági és természetvédelmi területek, valamint a nemzetbiztonsági okok miatt elidegeníthetetlen ingatlanok.

Megszűnik az engedélyeztetés

Korábban az uniós - köztük a magyar - állampolgárok akár évekig is elhúzódó államigazgatási engedélyezési eljárást követően szerezhettek ingatlant Horvátországban. A gyakorlatban éppen ezért elterjedt az a megoldás, hogy a magyarok horvát állampolgárokkal közösen céget alapítottak, és az vásárolta meg az ingatlant.

Februártól egyszerűbb és gyorsabb lesz az eljárás. Az adásvételi szerződést a területileg illetékes bíróságnál kell majd benyújtani, ahol kizárólag azt vizsgálhatják, a szerződés megfelel-e a jogi feltételeknek. A zágrábi külgazdasági iroda tájékoztatása szerint nem kötelező, de érdemes bevonni egy horvát ügyvédet, aki ismeri a vonatkozó jogszabályokat, a horvát jogi nyelvezetet, az adásvételi szerződések és az engedélykérelmek kellékeit.

Elutasították? Újra próbálkozhat

A jelenleg folyamatban lévő engedélyezési eljárásokat hivatalból leállítják, a benyújtott okmányokat kérésre visszaküldik. A vevőknek vagy jogi képviselőjüknek azonban ezeket az adásvételi szerződéseket is be kell nyújtaniuk a bíróságoknak. Ezzel a lehetőséggel a korábban elutasított kérelmek esetében is lehet élni. Ha a jövőben külföldi állampolgár vagy cég olyan területen vesz vagy örököl ingatlant, melyet a megvétel után állambiztonsági okokból külföldiek számára elidegeníthetetlennek minősítettek, kártérítés illeti meg.

Az ingatlanvásárlást fontolgatóknak tudni kell, hogy Horvátországban kétféle nyilvántartás létezik, ezek egyesítése már folyamatban van. Az egyik az úgynevezett kataszter, mely az ingatlan leírását tartalmazza, azaz a földterületet és a rajta, illetve alatta lévő ingatlan megnevezését, felhasználási célját (például szántó, erdő, lakóház).

A kataszteri nyilvántartás nem irányadó a tulajdoni viszonyokban. Erre a célra a tulajdoni lap szolgál, amely négy részből áll. Az A) részen az ingatlan elhelyezkedését, a B) részen a tulajdonos adatait, a C) részen a tulajdonosi jogok korlátozását (pl. hitel), a D) részen pedig az elintézetlen széljegyeket tüntetik fel.

Lehet egy kis csúszás

A piaci szereplők úgy tudják, a minisztérium még nem véglegesítette a február 1-jei határidőt, ezért egyelőre nem biztos, hogy valóban akkor lép életbe a módosítás - mondta az [origo]-nak Esküdt László, a Wand-ox Ingatlanközvetítő tulajdonosa. Elképzelhető tehát némi csúszás, ami talán az uniós csatlakozási tárgyalásokkal lehet összefüggésben - tette hozzá.

A szakember közölte, azt várják a változástól, hogy vonzóbbá teszi az ügyfelek számára az adriai ingatlanvásárlást, és mellesleg a közvetítők felelősségét is mérsékli valamelyest. "Az új szabályok alapján remélhetőleg belátható időn belül elintézhető lesz a tulajdonjog bejegyzése, ami várhatóan több érdeklődőt visz majd a horvát piacra" - vélte Esküdt László.

Megerősítette, korábban nem volt ritka, hogy évekbe telt az engedélyezési prucedúra, bár az utóbbi időben kétségkívül tapasztalható volt némi előrelépés. Így tavaly akadt ügyfél, aki már 8 hónap alatt megkapta az engedélyt.

Így is maradnak gondok

Esküdt László bízik benne, hogy lesz érzékelhető élénkülés a piacon, de a küszöbön álló módosítás szerinte korántsem oldja meg az összes problémát. A horvátországi építési, használatbavételi engedélyek megszerzése, ellenőrzése még mindig bonyolult, rengeteg a kusza jogállású ingatlan - magyarázta.

A válság eddigi hatását firtató kérdésünkre azt felelte, a krízis természetesen visszavetette a forgalmat, egyre több az olyan vevő, aki nagyon olcsó apartmant vagy nyaralót keres, de jönnek komoly tőkével rendelkező vásárlók is. Az áresésről terjedő híreket kommentálva megjegyezte, arra nem érdemes számítani, hogy a jó adottságú ingatlanokhoz olcsóbban lehet hozzájutni, a kevésbé frekventált elhelyezkedésűeknél lehet remény komoly alkura.

Megkerestünk egy helyben működő irodát is azzal, hogy mi várható a változás után. Az elsősorban Horvátországon kívülről érkező ügyfeleknek közvetítő Croatia Property Services -, amely szlogenje szerint "az új Toszkánában" kínál ingatlanokat - részéről e-mailben reagáltak kérdéseinkre.

"Normál körülmények között a tranzakciók számának számottevő emelkedése lenne a logikus fejlemény. Az embereknek azonban pénzre van szükségük a lehetőségek kihasználásához, és manapság mindenki kétszer is meggondolja, befektessen-e. Számolhatunk az érdeklődés fokozódásával, de megkötött üzletből alighanem kevesebb lesz, mint tavaly ilyenkor"- írta Peter Ellis, az iroda társtulajdonosa.

A horvátok tartják az árakat

"Az árak kétségkívül csökkennek, de csak a már itt jelen lévő külföldi tulajdonosok engednek. A horvátok kivárnak, újabb fellendülést remélve, nagyjából 2010 elejére. Éppen ezért rengeteg olyan hirdetéssel találkozni, amelyben az ár jóval a jelenleg reális szint fölött van" - jellemezte a helyzetet Peter Ellis.

Újabb tetemes drágulás Horvátország uniós csatlakozása előtti évben valószínű, feltéve, hogy a világgazdaság stabilizálódik addigra. A nemrég csatlakozott országok tapasztalatai legalábbis azt mutatják, hogy sok vevő számára az EU-tagság jelenti a biztonságot, a belépés előtti időszakban mutatott aktivitásuk pedig árfelhajtó hatású - fejtegette a szakember.

Megkérdeztünk néhány pénzintézetet - köztük horvátországi leánybankkal rendelkezőt is-, hogy kínálnak-e kifejezetten ottani ingatlan megvásárlásának finanszírozását célzó hitelkonstrukciót. A bankoknál nincs ilyen termék, a megoldást a szabad felhasználású jelzáloghitel jelentheti, vagyis, ha valaki a magyarországi ingatlanára vesz fel kölcsönt, és abból a pénzből vásárol ingatlant a tengerparton.

A Budapest Banknál például közölték, lakossági jelzáloghiteleiknél fedezetként csak Magyarország területén lévő, minimum 5 millió forint forgalmi értékű ingatlan fogadható el. Amennyiben az ügyfél tud biztosítani ilyen ingatlant, és teljesíti a többi hiteligénylési alapfeltételt, igényelhet szabad felhasználású jelzáloghitelt, melyből akár a fenti célt is megvalósíthatja.

Ilyen hitelt a Budapest Bank forint- és svájcifrank-alapon egyaránt kínál, akár 30 éves futamidőre. A hitel összege, a fedezetül felajánlott ingatlan forgalmi értékének maximum 65 százaléka lehet. A Budapest Bank nem tapasztalt érdeklődést az ilyen jellegű kölcsönök iránt, és a közeljövőben sem vár fellendülés ezen a területen.

A CEC-nél adnak kinti ingatlanra is

Akad azonban egy úgynevezett szakosított pénzügyi vállalkozás, a Central European Credit Ingatlanhitel Zrt. amely üzemszerűen foglalkozik horvátországi ingatlanok finanszírozásával. Bánfai Gergely, a cég vezérigazgatója az [origo]-nak elmondta, a CEC a magyar és a horvát pénzügyi felügyelet (PSZÁF, HANFA) engedélyével kínál Magyarországon és Horvátországban jelzáloghitel és ingatlanlízing konstrukciókat magánszemélyeknek és cégeknek egyaránt.

A magyar piacon 2005 óta tevékenykedő cég tavaly kezdte meg horvátországi tevékenységét. Azóta egymilliárd forint értékben helyezett ki olyan hiteleket, amelyek fedezete horvátországi ingatlan. Ez a CEC teljes, 10 milliárd forintos jelzáloghitel-portfóliójának 10 százalékát teszi ki. Bánfai Gergely jelezte, a további tervekről még nem tud nyilatkozni, mert a CEC Zrt.-t tavaly október végén megvásárolta az FHB-csoporthoz tartozó FHB Szolgáltató Zrt., és a tranzakció zárása még hátra van.