Sok fejfájást okozhatnak a késznek látszó lakások

A gazdasági válság miatt egyre több a nehezen értékesíthető és sokszor be sem fejezett lakás a piacon, mégpedig sokszor vonzó árszinten. A részletekre azonban a kedvező körülmények ellenére is figyelni kell, különben sok hónapos csúszásra és idegőrlő ügyintézésre is felkészülhetünk. A szakértők szerint érdemes banki finanszírozású projekteket keresni, ingatlanjogász segítségével szerződni, és csak zárolt számlára szabad fizetni.

Sok millió forintos befizetés ellenére sem jutunk a kiválasztott lakáshoz, sőt, a vételáron túl is komoly összegeket kell kifizetnünk, ha költözni szeretnénk, és eközben hetekig-hónapokig elhúzódó ügyintézéssel kell bajlódnunk - ez minden lakásvásárló rémálma.

A fent említett problémák minden ingatlantípus esetében jelentkezhetnek, de különösen az új lakást kiszemelőknek kell figyelniük - a mostani válságos időkben pedig különösen. A gazdasági krízis ugyanis nagyon nehéz helyzetbe hozta a lakásépítő szektort, így megnőtt annak is az esélye, hogy a kivitelező vagy az építtető bajba kerül. Márpedig ennek sokszor a lakásvásárlók isszák meg a levét.

Óvatosságra inthet mindenkit az is, hogy az ingatlanhírdetések között szemezgetve nem egy olyat találni, ahol a képek alapján félkész házakban 20-30 százalékos diszkonttal kínálják a lakásokat.

Kész és késznek látszó épületek

Az új lakást vásárlóknak számtalan körülményre kell figyelniük, ha nem szeretnének kellemetlen meglepetéssekkel találkozni. Különösen résen kell lennie annak, aki félkész épületben szeretne lakást vásárolni, hisz ebben az esetben még ténylegesen nem készült el a lakás, de akkor is vigyázni kell, ha netán egy "késznek látszó" házban veszünk ingatlant.

Késznek látszó épületben is csak akkor vásároljunk lakást, ha annak már van használatbavételi engedélye, és meggyőződtünk arról, hogy az összes közüzemi szolgáltató hitelesítette a látszólag meglévő víz-, gáz- és villanyórákat. Elképzelhető, hogy van vízóra, de nincs hitelesítve, és az sem ritka, hogy az épületben van villany, de az csak ipari áram, miközben a lakossági fogyasztókkal nem is tud foglalkozni addig az elektromos művek, amíg nem szerelik fel az egyedi villanyórákat. "Meglepő, de akár hónapokig tartó késlekedést is okozhat egy-egy festés, parkettázás elmaradása, a fürdőszobai, konyhai szerelvények fel nem szerelése" - mondták el személyes élményeiket az [origo]-nak pórul járt vásárlók.

Ketyeg a hitel, de lakás nincs

Számos problémát okozhat a banki ügyintézés is, és még az a vevő is szembetalálhatja magát bankfinanszírozási problémákkal, aki készpénzzel fizet. Ha ugyanis a beruházó gondba kerül az általa felvett hitellel, hiába adja át a lakást, hiába mond le a tulajdonjogról, a vevő csak tulajdonjog fenntartással veheti meg az új lakást, az épület felhúzását finanszírozó - és az ingatlanra jelzálogot terhelő - banknak is hozzá kell ugyanis járulnia ahhoz, hogy a vevőt tulajdonosként bejegyezze a földhivatal - ez pedig hosszú hónapokat is igénybe vehet.

"Az a legtipikusabb probléma, hogy csak az ingatlanok egy részét sikerül értékesíteni, a projektet pedig a válság miatt nem tudják befejezni, de a lakásukat hitelből vásárlók esetében ennek ellenére elindul a hiteltörlesztés" - fejtette ki Kiss Sándor, a Banki Hitel Károsultak Egyesületének vezető tanácsadója, akinek az utóbbi egy hónapban több ilyen esete is volt.

A hiteleseknek az a legnagyobb gondja, hogy a hitel a szerződéses átadáskor már ketyegni kezd, miközben ekkor még korántsem biztos, hogy teljesen kész is van a ház. Ilyen esetekben megegyezésre próbálnak jutni az érintett pénzintézetekkel. "Ha van remény, hogy záros határidőn belül átadják a lakást, akkor halasztást kell kérni a banktól" - mondta Kiss, aki szerint akkor könnyebb a helyzet, ha a projektet finanszírozó és a lakásvásárlási hitelt nyújtó bank ugyanaz a pénzintézet. Ha van remény, akkor a tapasztalatok szerint általában segítőkész a bank, de azokban az esetekben, ahol befagyasztották a projektet, sokszor csak peres úton lehet érvényesíteni a kárt a kivitelezővel szemben. A vevő a pert ugyan szinte biztos megnyeri, de addig sok év eltelhet.

Idegőrlő csip-csup ügyek

Sokszor előfordul, hogy csak az utolsónak tűnő munkálatok vannak hátra, de ha azok esetleg költségesek, akkor a beruházó-építtető - akivel kapcsolatban áll a vevő - elhúzza a munkálatokat. Időt rabló és idegeket pusztító feladat lehet a használatbavételi engedély megszerzése is: ehhez nemcsak az önkormányzatnak, hanem számtalan hatóságnak - például a tűzoltóság és az ÁNTSZ - az engedélye is szükséges.

A vízórákat - ha egyedi vízmérők vannak a lakásokban - hitelesíteni kell. A gázműveknél sokszor eladónak és vevőnek együtt kell megjelennie, így az elfoglalt beruházók-építtetők utolérése is időnként komoly gondot okozhat. "Személyes tapasztalatból mondom, hogy ilyen esetekben nem könnyű időpontot egyeztetni a beruházóval. Volt olyan nap, amikor tizesével hagytam telefonos üzeneteket, és végül csak azért sikerült beszélnünk, mert az még mindig egyszerűbbnek tűnt neki, mint folyamatosan lehalkítani, vagy kinyomni a telefont" - mondta az [origo]-nak egy, a lakásával több mint egy éve bajlódó vevő.

Gondot és pluszkiadásokat okozhat, ha a vállalkozók nem teljesítik az önkormányzatnak vagy valamilyen más hatóságnak tett ígéreteiket (például a járda rendbe tétele, ház körüli pótlólagos munkák). Előfordul, hogy társasház esetében a beruházó nem készíti el, vagy nem megfelelően készíti el a társasházi alapító okiratot, ami lehetetlenné teszi a lakásba való bejelentkezést.

A teljes vételár kifizetése általános szabályként azt jelenti, hogy a vevő megszerezte a tulajdonjogot. A tulajdonjog "megkapása" és a jelzálogjog azonban két különböző dolog. A banki jelzálogjoghoz kapcsolódó elidegenítési és terhelési jog korlátozza a tulajdonjog átszállását, de azon vevők esetében, akik a teljes vételárat egy elkülönített óvadéki számlára maradéktalanul megfizették, a bank alapesetben hozzájárul a javára bejegyzett valamennyi teher törléséhez.

A portálunknak elküldött banki válaszok szerint komoly kockázat, hogy értékkülönbség van az eddig kifizetett vételár és az elkészült állapot között, vagyis éri-e veszteség a vevőt azért, mert kevesebb az ingatlan aktuális értéke, mint a már megfizetett vételár. "Az ügyféligények általában nem arra irányulnak, hogy változzon meg a törlesztési teher, hanem arra, hogy a keletkező veszteség hogyan minimalizálható. Ezt pedig csak az ingatlan befejezésével lehet elérni, nem a hitelek átütemezésével. Amennyiben van ilyen igénye, az ügyfél természetesen kérhet átmeneti fizetési könnyítést (például a futamidő-hosszabbítást vagy türelmi időt), de ez nem jellemző"- közölte kérdésünkre az FHB Bank.

Különösen problematikus banki szempontból, ha a lakást azzal a céllal vették, hogy kiadva kitermelje a hiteltörlesztést - ilyenkor ugyanis jellemző a saját tőke nélküli, úgynevezett nullás hitel és a lízing, így a vevő nem képes fizetni a kamatokat sem. "Ezek a hitelek sorra dőlnek be, arról nem is beszélve, hogy ezek a kölcsönök a forint gyengülése miatt sokkal többe kerülnek, mint amivel az adósok eleinte kalkuláltak" - vélekedett Kiss Sándor

A banki háttér biztosítékot jelent

A legnagyobb veszélyt - vagyis azt, hogy a pénzünk elveszik, de a lakást nem kapjuk meg - a legtöbb szakértő szerint azzal lehet a legegyszerűbben kiküszöbölni, hogy banki finanszírozással épülő házban veszünk lakást. Amennyiben ugyanis pénzintézet áll a háttérben, akkor rögtön van egy nagyon komoly partnerünk, amelynek ugyanaz az alapvető érdeke, mint nekünk: a projektet befejezni.

"Ha banki finanszírozású projektról van szó, az mindenképpen biztosítékot jelent, a bank ugyanis olyan jogi keretet követel meg, ami gyakorlatilag kizárja a ház be nem fejezését" - fogalmazott portálunknak Pfandler Katalin, a Magyar Lakásépítők Országos Szövetségének elnöke, aki szerint ingatlanjogász nélkül semmiképp sem szabad vásárolni. Ha a vállalkozó nem fejezi be az építést, akkor a bank veszi át az adott projektet, és a saját érdekében új kivitelezőt is talál - hisz a pénzintézetnek is az a jó, ha a lakások elkészülnek, és így a hitelintézet is a pénzéhez jut.

Kiss Sándor elmondta, hogy banki finanszírozás esetén a bank megvonhatja a kivitelezőtől mind a tulajdonjogot, mind pedig az értékesítési jogot. "Ha az adott lakás ki lett fizetve, akkor a lakás a vevő tulajdonába kerül. A bank a vevő tulajdonszerzését nem akadályozhatja meg véglegesen még akkor sem, ha pénzügyi vitája van a vállalkozóval" - mondta el a szakértő.

Fontos részlet, hogy kinek fizetett a vevő a lakásért. Optimális esetben a vevő a vételárat nem a kivitelezőnek fizeti ki, hanem a bank letéti számlájára utalja. "A finanszírozó bank általában megköveteli, hogy a vevők a fizetést egy zárolt számlára helyezzék el, ha ez nem így történik, hanem a vállalkozónak utalunk, akkor az szinte arra költheti ezt a pénzt, amire akarja" - ismertette Pfandler Katalin, aki rámutatott, hogy ha zárolt számlára fizetünk, akkor ki is lehet szállni a projektből, ha az átadás csúszik.

Kinek a felelőssége, hogy hova fizetünk?

Kérdéses, hogy kinek a felelőssége a zárolt számlára való fizetés. Az UniCredit Bank kérdésünkre azt közölte, a vállalkozó felelőssége, hogy a teljesítés helyeként a banki zárolt számlát adja meg a vevőnek az adásvételi szerződésben, és a vevő felelőssége, hogy utána oda fizessen, hiszen csak ez minősül szerződésszerű teljesítésnek.

Kappéter Béla, az FHB Jelzálogbank kommunikációs igazgatója azt mondta, hogy a zárolt számlára való befizetés általában a vállalkozó és a bank között megkötött finanszírozási szerződés része, vagyis ez a kötelezettség alapvetően a vállalkozót terheli. Ennek ellenére a bankok általában megszabják a vállalkozónak, hogy az általa megkötött adásvételi szerződésben is szerepeltesse erre a zárolt számlára történő közvetlen vevői utalás szabályát, így biztosítva, hogy ne lehessen céltól eltérően felhasználni a vevő által kifizetett összegeket. A zárolt számla tehát ebben a felfogásban a beruházó felelőssége, tekintettel arra, hogy a projektfinanszírozó bank nem feltétlenül kerül jogviszonyba a vevővel.

Nem így látja a kérdést az Erste Bank, ahol azt közölték, hogy a fizetés "mindenki felelőssége, a vevőnek is figyelnie kell arra, hogy az adásvételi szerződésben megjelölt banki óvadéki számlára utaljon. A vételárat ugyanis ő utalja, nem a beruházó - és kötelező a zárolt számlára utalnia".