Hogyan szerezhetnek külföldiek ingatlant Magyarországon?

Eltérő szabályok vonatkoznak a termőföld és az egyéb ingatlanok tulajdonjogának megszerzésére, sőt a szerint is különbséget kell tenni, hogy a külföldi az Európai Unió valamely tagállamának állampolgára, vagy más országból érkezik. A jelenlegi helyzetet és a legfontosabb különbségeket a Kovács, Réti, Szegheő Ügyvédi Iroda szakértőjével foglaljuk össze.

Magyarországon, főszabály szerint, csak a belföldi magánszemélyek szerezhetnek termőföldet azzal, hogy a magánszemély tulajdonában legfeljebb 300 hektár nagyságú vagy 6000 aranykorona értékű termőföld lehet - mutatott rá dr. Vida Enikő, a Kovács, Réti, Szegheő Ügyvédi Iroda szakértője.

További korlátozás a belföldi magánszemély esetében, hogy amennyiben a termőföld fekvése szerinti településen az ő és közeli hozzátartozója tulajdonában lévő termőföld mennyisége a megszerezni kívánttal együtt meghaladná a település összes termőföld területének egynegyedét vagy az ezer hektárt, annak tulajdonát nem szerezheti meg.

Létezik korlátozás a jogcím tekintetében is: ajándékozással például csak az ajándékozó közeli hozzátartozója, közalapítvány, önkormányzat, és a magyar állam, illetve egyes esetekben az egyházi jogi személy szerezhet tulajdonjogot termőföldön. Míg a magyar állam, az önkormányzat és a közalapítvány is jogosult termőföldtulajdont szerezni, addig belföldi jogi személy és jogi személyiség nélküli más szervezet nem (Itt létezik egy kivétel: a jelzálog-hitelintézet a törvényben meghatározott körülmények fennállása esetén, és meghatározott időtartamra termőföld-tulajdonos lehet.)

Csatlakozás előtt, csatlakozás után

Míg hazánk Európai Unióhoz történt csatlakozását megelőzően külföldiek egyáltalán nem szerezhettek termőföldtulajdont, addig a csatlakozást követően a tagállami állampolgár számára lehetőség nyílt a tulajdonszerzésre. Ennek feltétele, hogy a tagállami állampolgár a belföldi magánszemélyekre vonatkozó előírások betartása mellett önálló vállalkozóként, mezőgazdasági termelőként kíván letelepedni Magyarországon, és legalább három éve folyamatosan, jogszerűen Magyarországon lakik és folytat mezőgazdasági tevékenységet.

A fentiek mellett bármilyen külföldi - akár tagállami, akár nem tagállami, illetve akár magánszemély, akár jogi személy - legfeljebb 6000 négyzterméter területtel kialakított tanya tulajdonjogát a termőföldnek nem minősülő más ingatlanokra vonatkozó külön jogszabályok rendelkezései szerint szerezheti meg. Vida Enikő felhívta a figyelmet: az irányadó jogszabályok alapján nem minősül tulajdonszerzésnek a termőföld törvényes örökléssel, elbirtoklással, ráépítéssel, kisajátítással és a kárpótlási célú árverés során történő tulajdonszerzéssel történő megszerzése, ez pedig praktikusan azt jelenti, hogy az egyébként termőföld megszerzésére nem jogosultak is megszerezhetik a termőföld tulajdonjogát.

Üzleti és lakóingatlanok

A csatlakozástól számított ötéves átmeneti időszak idén május elsején történt lejárta új helyzetet teremtett - húzta alá a Kovács, Réti, Szegheő Ügyvédi Iroda szakértője. Május elseje előtt tagállami állampolgárok csak akkor szerezhettek engedély nélkül termőföldnek nem minősülő ingatlant, ha az ingatlan elsődleges lakóhelyükként szolgált.

Ám májustól a tagállami állampolgár, valamint az Európai Unió tagállamában, illetve az Európai Gazdasági Térségről (EGT) szóló megállapodásban részes államban, továbbá a nemzetközi szerződés alapján velük egy tekintet alá eső államban bejegyezett jogi személy vagy jogi személyiség nélküli szervezet a belföldi személyekkel azonos feltételekkel szerezhet tulajdont, és nem kell engedélyt kérni a közigazgatási hivataltól. Ugyanakkor a külföldi személyek - tehát, akik nem uniós állampolgárok, ide értve a természetes és jogi személyeket is - továbbra is az illetékes közigazgatási hivatal engedélyével szerezhetnek termőföldnek nem minősülő ingatlant Magyarországon.

Mikor adható meg az engedély?

Az engedély azonban csak azzal a feltétellel adható meg, ha az ingatlanszerzés nem sért önkormányzati vagy egyéb közérdeket, ebben a körben pedig a közigazgatási hivatalnak önálló mérlegelési joga van. Akadnak azonban olyan esetek, amikor ilyen mérlegelés nem gyakorolható, és az engedélyt ki kell adni.

Ilyen például, amikor a külföldi személy ingatlanának tulajdonjogát a kisajátításról szóló rendelet alapján szerezték meg, vagy a külföldi személy a tulajdonában lévő belföldi ingatlant másik belföldi ingatlanra cseréli. Ilyen eset továbbá, ha a tulajdonszerzés célja közös tulajdon megszüntetése, avagy ha a külföldi személy munkavégzés céljából igazoltan legalább öt éve életvitelszerűen Magyarországon tartózkodik. Ezekben az esetekben is feltétel azonban, hogy az ingatlanszerzés ne sértsen közérdeket és önkormányzati érdeket.

A termőföldszerzésre vonatkozó korlátozások elvileg 2011. május elsejéig tarthatóak fent, ám a mindenkori magyar kormánynak a csatlakozási szerződés értelmében módja van a határidő három évvel történő meghosszabbítására. Természetesen az már kormányzati, politikai kérdés, hogy a mindenkori magyar kormány élni kíván-e ezzel a lehetőséggel - mutatott rá a szakember.

Speciális a fióktelep

Speciális szabályok vonatkoznak a külföldi vállalkozások magyarországi fióktelepének ingatlanszerzésére. A valamely EGT-államban bejegyzett külföldi vállalkozás a magyarországi fióktelepe által folytatott vállalkozási tevékenységhez szükséges ingatlanra vonatkozóan ugyanis tulajdonjogot szerezhet, amennyiben az nem termőföld. A tulajdonszerzéshez nem szükséges engedély a nemzetközi szerződésben meghatározott esetekben, vagy ha a külföldi vállalkozás székhelye szerinti állam és a Magyar Köztársaság között erre vonatkozóan viszonosság áll fenn.

Nemzetközi szerződés, illetve viszonosság hiányában a fióktelep által folytatott vállalkozási tevékenységhez szükséges ingatlan tulajdonjoga a külföldiek magyarországi ingatlanszerzésére vonatkozó szabályok szerint szerezhető meg. Mindebből az következik, hogy egy tagállami vállalkozás számára a nem termőföldnek minősülő ingatlan megszerzése számára a fentiek alapján engedélymentes.

Érdekes helyzet áll azonban elő, ha a fióktelep megszűnik, utalt rá Vida Enikő. Ilyenkor az ingatlant a külföldi vállalkozásnak egy éven belül el kell idegenítenie, kivéve, ha az ingatlanszerzéshez nem kellene engedélyt kérnie, vagy ha az elidegenítési kötelezettség alól a kormány általános hatáskörű területi államigazgatási szerve felmentést adott. Utóbbi pedig az ominózus felmentést a külföldiek ingatlanszerzéséről szóló jogszabály szerinti feltételekkel, és az abban foglalt eljárási szabályok szerint adja meg. Ez a felmentés nem tagadható meg akkor sem, ha az ingatlan a külföldi vállalkozás által vagy részesedésével alapított belföldi székhelyű gazdálkodó szervezet, illetve másik fióktelep, továbbá kereskedelmi képviselet tevékenységéhez szükséges.