Rossz szomszédság, török átok: építési engedélyezési eljárások

A köztudatban számos tévhit él az építési engedélyezési eljárásokkal kapcsolatban, többek között az a meggyőződés, mely szerint a telekszomszédot egyfajta közvetlen vétójog illeti meg az engedélyezési eljárás során, és így hozzájárulásának hiányában építési tevékenység nem folytatható. A Schönherr Hetényi Ügyvédi Iroda szakértője szerint éppen ezért érdemes áttekinteni, hogy mi ennek a közfelfogásnak az alapja, és hogyan néz ki az építésjogi szabályozás valójában.

Az építési engedélyezési eljárások egyik legfőbb rendeltetése, hogy még a megvalósítani kívánt építési tevékenység megkezdése előtt elejét vegyék a jogsértések bekövetkezésének.

A Schönherr Hetényi Ügyvédi Iroda szakértője, dr. Balogh Tamás szerint ez a kívánalom logikus, hiszen egy már megvalósult építkezés kapcsán jóval nehezebb a bekövetkezett jogsértéseket orvosolni, mint azokat megelőzni.

Az eljárás megelőző funkciója eredményezi azt, hogy építési tevékenység folytatása esetén megkerülhetetlen tényező a szomszédok méltányolható jogainak valamint jogos érdekeinek figyelembevétele, melynek elmaradása könnyen jogviták kialakulásához, vagy akár az engedélyezési eljárás elhúzódásához vezethet.

Telekszomszéd az építési engedélyezési eljárásban

Az építésügyi engedélyezési eljárásban gyakorolható jogokat, beleértve a jogorvoslathoz való jogot is, az ügyféli minőség fennállása alapozza meg, melyet az eljáró építésügyi hatóság vizsgál és állapít meg.

Annak tisztázása, hogy az építésügyi hatósági engedélyezési eljárásában ki válhat ügyféllé, azért kulcsfontosságú, mert az ügyféli jogosultság megszerzésén keresztül vezet az út például az eljárással összefüggő jogorvoslatok igénybevételének lehetőségéhez.

Az engedélyezési eljárásban ügyfélnek általában az a személy minősül, akinek jogát vagy jogos érdekét az ügy érinti. - emelte ki a Schönherr Hetényi Ügyvédi Iroda szakértője.

Az építésügyi jogszabályok értelmében az építésügyi hatóság minden esetben megvizsgálja az építési telekkel közvetlenül szomszédos telekkel rendelkezni jogosultak ügyféli minőségét, ez azonban nem feltétlenül jelenti azt, hogy a szomszédok automatikusan, jogállásuk vizsgálata nélkül ügyfélnek minősülnek az adott engedélyezési eljárásban.

Mikor lesz ügyfél a telekszomszéd?

Általánosan alkalmazandó szabályként elmondható, hogy a telekszomszéd abban az esetben fog ügyfélnek minősülni az építésügyi hatósági ügyben, amennyiben méltányolható jogát vagy jogos érdekét az ügy érinti, és az eljáró hatóság az ügy összes körülményeit mérlegelve - figyelembe véve a lefolytatni kívánt építési tevékenység jellegét is - megállapítja ügyféli minőségének fennállását.

Az engedélyezési eljárás során így ügyféllé válik a szomszédos telek tulajdonosa, amennyiben például a megvalósítani kívánt engedélyköteles építési tevékenység ingatlanának rendeltetésszerű használatát akadályozza, szabályszerű beépítését ellehetetleníti, vagy akár ingatlanát jelentős mértékben beárnyékolja.

A jogos érdek

A jogos érdek fogalma olyan érdekeket takar, melyek az építésügyi jogszabályokban megjelennek, így az érintettek közti egyéb érdeksérelmek, gazdasági versenyhelyzet fennállása nem alapozza meg az ügyféli minőséget - hangsúlyozta dr. Balogh Tamás.

A jog vagy jogos érdek érintettségének mindvégig fenn kell állnia az engedélyezési eljárás során, így például amennyiben a korábban ügyféli jogállással rendelkező telekszomszéd ingatlanát átruházza, ezzel érintettsége és egyben jogos érdeke is megszűnik, úgy természetesen jogorvoslattal sem élhet a hatóság döntése ellen.

Az ügyfélkör megállapítása kapcsán az építésügyi hatóság felelőssége különösen nagy - mondta a szakértő.

Ugyanis, amennyiben a hatóság e jogos érdek értékelésén keresztül túl tágan határozza meg az adott engedélyezési eljárásban ügyfélnek minősülő személyek körét, az akár az eljárás indokolatlan elhúzódásához vezethet, a túlságosan szűk ügyfélkör meghatározása pedig könnyen érdeksérelmeket okozhat.

Ügyfél és jogai

A Schönherr Hetényi Ügyvédi Iroda szakértője kiemelte: a szomszédjogok védelme érdekében a hatóság értesíti a szomszédos ügyfelet az eljárás megindításának tényéről, a kérelmező személyéről, az érintett ingatlanról, valamint a kérelem tárgyáról is.

A szomszédos ügyfél az eljárás során az eljárás irataiba betekinthet, azokról feljegyzést és másolatot kérhet, nyilatkozatot tehet az építésügyi hatóság részére, bizonyítási indítványt terjeszthet elő, továbbá megilleti a jogorvoslathoz való jog is.

A fenti jogosítványok egyrészről biztosítják a szomszédos ingatlanok és építmények rendeltetésszerű használatát, másrészről elejét veszik az esetleges jogsérelmek az építési engedélyezési eljárás során.

Habár a megfelelő engedélyek birtokában minden tulajdonos - akár a telekszomszéd hozzájárulásának hiányában is - jogosult telkén építkezni, azonban az a tény, hogy valaki az összes szükséges engedély birtokában kezdi meg építési tevékenységét, önmagában nem zárja ki a szomszédjogok esetleges sérelmét.

Mit jelent az engedély megléte?

Az engedélyezési eljárás lefolytatását követően az építésügyi hatóság meghozza döntését, mely az építtető szemszögéből ideális esetben az engedély megadásáról rendelkezik.

Az engedély megléte azonban nem jelent többet, minthogy a kérelmező teljesítette az engedély kiadásához szükséges összes feltételt, ugyanakkor nem szükségszerűen veszi figyelembe a szomszédos ügyfelek eljárásban tett indítványaiban, nyilatkozataiban foglaltakat.

Miután a hatóság elsőfokú döntését minden érintett ügyféllel közölte, az ügyfélnek minősülő szomszéd a döntés kézhezvételét követően akár fellebbezéssel is élhet az építésügyi hatóság elsőfokú határozata ellen.

A fellebbezés kockázata

Fellebbezése nincsen jogcímhez kötve, fellebbezéssel élni bármilyen okból élhet, amelyre tekintettel a döntést sérelmesnek tartja. Ilyen esetben a fellebbezés kihatással van az építési engedély jogerejének beálltára, jogerős építési engedély hiányában pedig engedélyköteles építési tevékenység nem folytatható.

A Schönherr Hetényi Ügyvédi Iroda szakértője hangsúlyozta: egy indokolatlan fellebbezés az építtető számára jelentős kockázatokkal járhat, ugyanis a fellebbezés elbírálásáig az építési engedély jogereje nem áll be, és így az engedélyköteles tevékenység sem kezdhető meg.

Jogok érvényesítése az építési engedélyezési eljárás lefolytatását követően

A gyakorlatban előfordul, hogy az építkezéssel szomszédos ingatlanok tulajdonosai az engedélyezési eljárás során jogaikat és jogos érdekeiket nem kellőképpen, vagy egyáltalán nem tudják érvényesíteni.

Az építési munkálatokkal kapcsolatos polgári jogi igényeket azonban az építésügyi hatóság engedélye nem dönti el, ezért ha az építési engedélyezési eljárás valamilyen oknál fogva nem képes eredeti, a jogsértések megelőzésére irányuló funkcióját betölteni, és a szomszédjogok vélt, vagy valós sérelme bekövetkezik, a jogsérelem akár egy polgári jogi kereset alapjául szolgálhat.

A szomszédos ingatlantulajdonosok a leggyakrabban az építkezéssel szinte szükségszerűen együtt járó zaj- és porhatások kapcsán támasztanak kártérítési igényt az építtetővel szemben, de igen gyakoriak a már megvalósult építkezések tekintetében a szomszédos ingatlanok forgalmi értékének csökkenésére, vagy az építési munkálatok szakszerűtlen kivitelezésére alapított igények is.