Minden önkormányzati ingatlanértékesítést érint az állam elővásárlási joga

A nemzeti vagyonról szóló 2011. évi CXCVI. törvény szerint minden helyi önkormányzat tulajdonában lévő ingatlan értékesítése esetén az államot, minden más jogosultat megelőzően elővásárlási jog illeti meg, ám a Dessewffy, Dávid és Társai Ügyvédi Iroda szakértője szerint nem várható, hogy az állam tömegesen gyakorolná az ilyen elővásárlási jogát.

A múlt évben megalkotott számos sarkalatos törvény egyike, a nemzeti vagyonról szóló törvény az önkormányzatok tulajdonába tartozó nemzeti vagyont olyan módon is védelmezi, hogy minden önkormányzati tulajdonú ingatlan értékesítésére első helyen gyakorolható törvényes elővásárlási jogot intézményesít az állam javára.

A Dessewffy, Dávid és Társai Ügyvédi Iroda szakértője szerint az állam "általános" elővásárlási joga miatt ugyan kisebb mértékben lassul az önkormányzatok üzleti vagyonához tartozó ingatlanok értékesítése, az adás-vételi folyamat némileg időigényesebb lesz, de nem várható, hogy az állam tömegesen gyakorolná az ilyen elővásárlási jogát megfelelő források és az elővásárláshoz fűződő tényleges érdekek hiányában.

Dr. Bolvári Zoltán, önkormányzati vagyonjogi ügyekre szakosodott ügyvéd kiemelte, hogy - a magánforgalomhoz képest, ahol az általában elvárható időként tizenöt napos határidőt szokásos biztosítani a jogosultnak - a törvény viszonylag hosszú időt biztosít az államot képviselő szerv számára annak eldöntésére, gyakorolni kívánja az elővásárlási jogát vagy sem.

Az átruházás valamennyi lényeges elemét tartalmazó ajánlat vagy az elővásárlási jog jogosultjával szemben még hatályba nem lépett szerződés részére történő kézbesítésétől számított harminc napos, jogvesztő határidőn belül nyilatkozhat az államot képviselő szerv, hogy kíván-e élni az elővásárlási joggal az állam nevében.

A törvény normaszövege a harmincnapos határidőt tartalmazza, miközben a törvényi indokolás még negyvenöt napos határidőre utal (nyilván az előbbi határidő az irányadó és alkalmazandó). Egyetlen kivétel, akkor is csak a sorrendet illetően, hívja fel figyelmünket a szakértő, az állami elővásárlási jog első ranghelye alól az egykori tanácsi és önkormányzati bérlakások értékesítése, mert bérlakások eladása esetében a lakásban élő bérlő, lakástörvényből következő elővásárlási joga megelőzi az állam elővásárlási jogát.

Az MNV Zrt. jár el az állam nevében

Az állami vagyontörvény egyik rendelkezése alapján "a Magyar Államot megillető elővásárlási vagy vételi jog gyakorlására - ha törvény vagy kormányrendelet eltérően nem rendelkezik - az MNV Zrt. jogosult". A vagyontörvény alapján tehát az elővásárlási felhívást a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt.-hez kell megküldeni. A jogszabályokból nem egyértelmű, mutatott rá a Dessewffy, Dávid és Társai Ügyvédi Iroda szakértője, hogy önkormányzati termőföldek értékesítése esetén ki gyakorolja az elővásárlási jogot, hiszen a megvásárolt ilyen ingatlan a Nemzeti Földalapba kerülne.

A termőföldről szóló törvény szerint egyébként bárkinek a tulajdonában lévő termőföld értékesítése esetén az államot külön jogszabály szerinti eljárásrendben gyakorolható elővásárlási jog illeti meg, sorrendben első helyen, ám e jogot nem az MNV Zrt., hanem a Nemzeti Földalapkezelő Szervezet gyakorolja.

Többféle törvényes elővásárlási jog is terhelhet önkormányzati ingatlant

A minden tulajdonosra vonatkozó egyéb, jogszabályon alapuló elővásárlási jogok (pl. közös tulajdon, termőföldek) nyilvánvalóan az önkormányzatokra is vonatkoznak. Ezen túlmenően továbbra is élnek azon törvényes elővásárlási jogok, amelyek kifejezetten csak az önkormányzatok ingatlanértékesítésénél jelentkeznek.

Az 1991. évi XXXIII. törvény szerint az ingatlan fekvése szerint illetékes önkormányzatoknak elővásárlási joguk van a településükön értékesített más önkormányzatok tulajdonában lévő ingatlanra, és e törvény alapján kölcsönös elővásárlási jog illeti meg a fővárosi és a fővárosi önkormányzatokat egymás irányába. Szintén e törvény alapján önkormányzat tulajdonába került műemlék épületre és védett természeti területre már van elővásárlási joga az államnak, amelyet a feladatkör szerint érintett miniszter gyakorol.

Különleges eljárásra nincs szükség

A Dessewffy, Dávid és Társai Ügyvédi Iroda szakértője szerint az állami elővásárlási jog gyakorlására történő felhívás az ingatlanokat értékesítő önkormányzatok, vagy az ellenjegyző ügyvédek számára a szokásos adás-vételi "rutin" körébe tartozik. Tértivevényes levélben fel kell hívniuk az MNV Zrt.-t, hogy törvényes határidőben nyilatkozzon. Amennyiben válasz nem érkezik, és ez lesz a gyakoribb eset, a vevő földhivatali bejegyzési kérelméhez önkéntes hiánypótlásként, vagy hiánypótlási felhívásra a megküldést igazoló tértivevényt lehet csatolni.

Kevés ingatlant fog megvenni az állam az önkormányzatoktól

Dr. Bolvári Zoltán szerint inkább az a kérdés, hogy az MNV Zrt. milyen esetekben, milyen megfontolásokból gyakorolja az elővásárlási jogot az elidegenítés alatt álló önkormányzati ingatlanokra. A törvény indokolása ebben a tekintetben semmilyen iránymutatást nem ad. Az MNV Zrt.-től ugyanis nem várható el, hogy üzletszerűen gyakorolja e jogát, megvegye az ingatlant annak reményében, hogy azt a saját eljárása révén esetleg nagyobb vételáron értékesítse. Inkább abban az esetben fog előfordulni az elővásárlási jog gyakorlása, amikor ahhoz közvetlen "kincstári érdek" fűződik, tehát az önkormányzat által értékesített ingatlan, ingatlanok tulajdonjogának megszerzéséhez valamilyen állami fejlesztési cél párosul vagy a megvásárolt önkormányzati ingatlan más állami ingatlantestekhez csatolható.

Külön költségvetési forrás, a Földalap javára megszerezhető termőföldek megvásárlása kivételével, nem áll ebből a célból rendelkezésre. A Dessewffy, Dávid és Társai Ügyvédi Iroda szakértője szerint valószínűleg nem várható tömegesen, hogy az önkormányzatok arról kapnának értesítést az MNV Zrt.-től: a magyar állam nevében elővásárlási jogát gyakorolta. Az elővásárlási jog, könnyen megkerülhető, hiszen például csere, vagy apportálás esetén e jog nem gyakorolható.

Az esetleges visszaélések visszaszorításának önkormányzati adás-vételek esetében nem az elővásárlási jog, hanem a minél szélesebb körben érvényesülő, a nyilvánosság kontrollja mellett zajló versenyeztetési kötelezettség a megfelelő eszköze, amelynek kapcsán a kivételek alkalmazhatóságát kell kizárni. A nyilvános versenyeztetés kötelezettsége még mindig csak értékhatárhoz kötött. Továbbra sem teljes a közösség nagyobb érdeklődésére számot tartó önkormányzati vagyonhasznosítási ügyek adatnyilvánossága. Az új önkormányzati törvény jövőben is lehetővé fogja tenni, hogy az önkormányzati testületek zárt ülésen tárgyalnak vagyoni ügyeket.