Megújult az önkormányzati ingatlanok értékesítésekor gyakorolható állami elővásárlási jog

A nemzeti vagyonról szóló törvény hatályba lépésével kapcsolatban megjelent "Minden önkormányzati ingatlanértékesítést érint az állam elővásárlási joga" cikkünk után rövid idővel, törvénymódosítás történt, és máris változtattak az állam általános elővásárlási jogát előíró törvényi szabályozáson. A kérdés egyik hazai specialistája, a Dessewffy és Dávid, valamint Társaik Ügyvédi Iroda szakértője az [origo] megkeresésére felvázolta a villámgyors módosítás okát, és a jelenleg hatályos törvényi szabályozást.

Dr. Bolvári Zoltán szerint a nemzeti vagyonról szóló törvény minden önkormányzati tulajdonú ingatlan értékesítésére első helyen gyakorolható törvényes elővásárlási jogot intézményesített az állam javára (miként azt korábban megírtuk). Az Országgyűlés 2012. június 18-án elfogadta a nemzeti vagyonról szóló 2011. évi CXCVI. törvény és a hozzá kapcsolódó egyes törvények módosításáról szóló 2012. évi LXXXIV. törvényt.

A Dessewffy és Dávid, valamint Társaik Ügyvédi Iroda szakértője szakmai tapasztalatai szerint az önkormányzati vagyongazdálkodók, illetve az önkormányzatok jogi képviseletét adás-vételi ügyekben ellátó ügyvédek, jogtanácsosok gyorsan felfigyeltek az újfajta állami elővásárlási jogra, és az értékesítési pályázatokban, az adásvételi szerződésekben megfelelően szabályozták az elővásárlási joggal kapcsolatos eljárásrendet.

Mivel a törvény nem tartalmazza (korábban sem tartalmazta), hogy ki gyakorolja az elővásárlási jogot az állam képviseletében, egy másik jogszabállyal, az úgynevezett állami Vagyontörvénnyel összevetve juthattak arra a következtetésre, hogy az elővásárlási jogot a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő (MNV) Zrt. gyakorolja a magyar állam részéről.

A kis értékű önkormányzati ingatlanoknál megszűnt az elővásárlási jog

Mivel a kis értékű ingatlanok eladása viszonylag gyakori az önkormányzati vagyongazdálkodásban, és nagy számban fordulnak elő kisebb értékű átruházási vagyonügyletek, elsősorban az ország lassan felzárkózó részeiben, illetve a kistelepüléseken, indokolt volt az alacsony forgalmi értékű önkormányzati ingatlanok eladása esetére az állami általános elővásárlási jogot megszüntetni. Új szabály, hogy a nemzeti vagyontörvény szerinti kötelező versenyeztetés költségvetési törvényben meghatározott értékhatára húsz százalékát el nem érő értékű ingatlan értékesítése esetén nem áll fent az elővásárlási jog.

Mivel a 2012. évi költségvetési törvény szerint a kötelező versenyeztetés önkormányzati vagyon értékesítése és egyéb hasznosítása során huszonötmillió forint, így az ötmillió forint forgalmi értéket meg nem haladó ingatlaneladásoknál az új szabály szerint nincs állami elővásárlási jog. A szakértő hangsúlyozza, hogy az egyedi bruttó (az esetleges áfát is tartalmazó) forgalmi értéket kell alapul venni.

Lakástörvénnyel harmonizáló szabályozás kialakítása

A korábban hatályos törvény szerint az önkormányzati bérlakások esetében az állam elővásárlási joga a lakásban élő bérlő elővásárlási jogát követi, egyébként minden más elővásárlási jogosult ilyen jogát megelőzi. Ez a kivételi kör kiegészítésre került - a lakástörvény szerinti elővásárlási jogra vonatkozó szabályozással való összhang megteremtése érdekében - a bérlőtárs, a társbérlő, illetve egyenes ági rokonok, valamint örökbe fogadott gyermekek személyével, akiknek tehát szintén erősebb lett az elővásárlási joga, mint az államé. Kivéve a műemléki lakásokat - hívja fel nyomatékosan a figyelmet a Dessewffy és Dávid, valamint Társaik Ügyvédi Iroda szakértője - mivel a kulturális örökségvédelmi hatóság elővásárlási joga az említett magánszemélyekét is megelőzi.

Változtak a határidők

Az elővásárlási jog gyakorolásának eljárási szabályaira vonatkozóan pontosító rendelkezés került be a törvénybe, amely új határidőt tartalmaz a nyilatkozat megtételére. Amennyiben az állam nevében elővásárlásra jogosult az átruházás valamennyi lényeges elemét tartalmazó ajánlat vagy az elővásárlási jog jogosultjával szemben még hatályba nem lépett szerződés részére történő megküldéstől számított harmincöt napon belül nyilatkozhat, ha más törvény eltérő határidőt nem tartalmaz, hogy kíván-e élni elővásárlási jogával az állam nevében.

A nyilatkozattételre nyitva álló határidő elmulasztása a korábban hatályos szabályozással azonosan jogvesztő (prekluzív) jellegű. Az elővásárlási jog gyakorlására nyitva álló határidő korábban harminc nap volt, tehát az elővásárlási joggal kapcsolatos ügyintézési határidő némi növekedésével kell számolni.

Amit az állam elővásárlási joga megelőz

Az aedificium solo cedit általános elvét áttörő "osztott tulajdon" esetében, amikor az épület tulajdonjoga az építkezőt és nem a föld tulajdonosát illeti meg, a törvénymódosítás egyértelművé kívánta tenni, hogy az államot az önkormányzati ingatlanokra megillető elővásárlási jog az épület tulajdonosának a földre, illetve a föld tulajdonosának az épületre fennálló elővásárlási jogát megelőzően illeti meg.

A Dessewffy és Dávid, valamint Társaik Ügyvédi Iroda szakértője szerint ez eddig is egyértelműnek tűnt, nem feltétlenül lett volna szükséges a törvényben való rögzítése. Viszont érdekes helyzetet idézhet elő egyes önkormányzati (MPP) projektek jövőjét illetően, ha pl. akár az állam is megszerezheti önkormányzati közterületek alatt épített mélygarázsok tulajdonjogát vagy éppen önkormányzati (köz)területeken létesült magántulajdonú felépítményeket, feltéve természetesen, amennyiben az épületet, építményt a magántulajdonos értékesíteni kívánja.

Megoldatlan problémák

Továbbra is megoldásra váró probléma, hogy még mindig nem egyértelmű, mi a viszony a külön törvényekben szabályozott állami elővásárlási jog és a nemzeti vagyontörvény szerinti állami elővásárlási jog között. Esetleg másik állami elővásárlási jogosult szerv ilyen jogával kell számolnia az önkormányzatoknak az MNV Zrt. elővásárlási joga mellett vagy ilyen esetben az MNV Zrt.-t már nem illeti meg az elővásárlási jog? - tette fel a kérdést dr. Bolvári Zoltán.

Ugyanis az 1998. előtt egyedi műemléki védettség alá tartozó minden, azt követően a védettséget elrendelő jogszabály ilyen rendelkezése folytán védettség alá helyezett műemléki ingatlan értékesítése esetén a kulturális örökségvédelmi hatóság rendelkezik elővásárlási joggal. Az önkormányzati termőföldek eladása esetén, a földtörvény alapján a Nemzeti Földalap is rendelkezik az állam részéről - első ranghelyű - elővásárlási joggal.