Abszurd helyzetet szüntetett meg a lakásvásárlások illetékkötelezettségére vonatkozó törvénymódosítá

A januártól hatályos jogszabályváltozásnak köszönhetően megszűnt az a tarthatatlan helyzet, hogy minél kisebb értékű lakásra cserélte le valaki a lakását, annál nagyobb mértékű illetéket kellett fizetnie az új lakása után - mondta el az [origo]-nak a Jalsovszky Ügyvédi Iroda szakértője. Kétrészes írásunk első részében dr. Csővári István arról beszélt, hogy miként változtak az idei évtől az illetékmentes ajándékozás lehetőségei, valamint, hogy milyen esetekben kell az ajándékozások kapcsán az szja-szabályokra is figyelemmel lenni. A most olvasható második részben a szakértő a visszterhes ingatlanügyletekkel kapcsolatos illetékváltozásokra hívja fel a figyelmet.

A visszterhes ingatlanügyleteket érintő egyik legfontosabb változás a lakástulajdon megszerzésének illetékmértékét érintette, az ugyanis az idei évtől egykulcsossá vált. Mindez azt jelenti, hogy megszűnt a forgalmi érték 4 millió forintig terjedő része után alkalmazandó alacsonyabb, 2 százalékos illetékmérték.

Az idei évtől tehát a forgalmi érték egésze után a korábbi magasabb, 4 százalékos mértékkel kell az illetéket megfizetni. Mindez egyszerre azt is jelenti, hogy idéntől ugyanazon illetékmérték terheli a lakások és a lakásnak nem minősülő egyéb ingatlanok, például garázs vásárlását.

Dr. Csővári István hangsúlyozta, hogy ez a változás azonban nem eredményezte azt, hogy a lakások és egyéb ingatlanok illetékkövetkezményei teljesen azonossá váltak volna. Számos speciális mentesség ugyanis továbbra is csak a lakástulajdon megszerzésére vonatkozik - így például az új lakások illetékmentessége vagy a 35 éven aluliak első lakásszerzésének 50 százalékos illetékkedvezménye, amely utóbbi kapcsán hosszú idő után most emelték fel először a kedvezményre jogosító maximális lakásértékhatárt, 8 millió forintról 15 millió forintra.

"Negatív illetékalap" megszűnése

Szintén a lakásvásárlásokkal kapcsolatos az úgynevezett "negatív illetékalap" eltörlése. A jelenlegi illetéktörvény 1990-ben történt elfogadása óta volt érvényes az a szabály, hogy lakástulajdon szerzése esetén az illetéket az értékkülönbözet után kell megfizetni abban az esetben, ha a lakás vásárlója a vásárlást megelőző vagy követő egy éves időszakon belül eladta korábbi lakását. Ennek a szabálynak a nyilvánvaló célja az volt, hogy abban a jellemző esetben, ha valaki a lakását egy nagyobbra, jobbra és ezáltal értékesebbre "cseréli le", csak a többlet forgalmi értékre eső illetéket kelljen megfizetnie.

A törvényszöveg ugyanakkor nemcsak a többlet forgalmiérték-különbözetre vonatkozóan írta elő az illetékkötelezettséget, hanem általánosságban "értékkülönbözetre". Azaz, ha az illető kisebb értékű lakást vett az általa eladottnál, ahelyett, hogy nem kellett volna fizetnie semmi illetéket, ebben az esetben illetéket kellet fizetnie az új és a régi lakásának értékkülönbözete után. Mindez azzal az abszurd következménnyel járt, hogy minél kisebb értékű lakásra cserélte le a lakását valaki, annál nagyobb mértékű illetéket kellett fizetnie az új lakása után. Ez a szabály változott meg január 1-jétől a lakásszerzőkre nézve kedvezően: most már csak a pozitív értékkülönbözet után kell illetéket fizetni - emelte ki a Jalsovszky Ügyvédi Iroda szakértője.

Visszterhes ügyletek ajándékozássá minősítése

A következő törvénymódosítás megértéséhez érdemes visszanyúlni a közelmúlt szabályozási gyakorlatának tapasztalataihoz. Mivel az ingatlanok ajándékozásának illetékmértéke magasabb, mint a visszterhes ingatlanügyletek illetékmértéke, ha valaki ingatlant akart ajándékozni, esetleg felmerülhetett az érintettekben, hogy a juttató ajándékozás helyett inkább jelképes vételáron eladja az ingatlant a megajándékozandó személy részére, hogy ezáltal a visszterhes vagyonszerzés alacsonyabb illetékmértéke szerint kelljen a "vevőnek" illetéket fizetnie. Ezeknek a visszaéléseknek az elkerülésére vezettek be 2009-ben egy szabályt az illetéktörvénybe, amely alapján, ha az ingatlan vételára nem érte el a forgalmi érték felét, akkor a visszterhes vagyonszerzés illetékmértéke csak az ellenérték erejéig volt alkalmazandó, a forgalmi érték és az ellenérték közötti különbözetre pedig az ajándékozás szabályait kellett alkalmazni.

Ezt a szabályt most megszüntették. A törvény indokolása alapján erre részben azért került sor, mert a feltűnő értékaránytalanság mellett kötött ingatlanügyletek jellemzően családon belül valósulnak meg, így az egyenes ági rokonok közötti ajándékozások illetékmentességének 2010-ben történt bevezetésével a szabály alkalmazási esetköre lényegében kiüresedett. Másrészről a szabály gyakorlati alkalmazása is nehézkes volt - ezért is indokolt volt a hatályon kívül helyezése.

Megfontolandó visszterhes formában kötni

A Jalsovszky Ügyvédi Iroda szakértője szerint a mostani törvénymódosítást követően, nem egyenes ági rokonok közötti ingatlanajándékozások esetén ismét megfontolandó az ügyletet visszterhes formában megkötni. Tekintettel továbbá arra, hogy az illetékköteles ügyletek köre ajándékozás esetén lényegesen tágabb, ezért például ingóságok vagy követelések átruházásakor is érdemes a feleknek a szerződésükben vételárat kikötniük az illetékfizetés elkerülése érdekében.

Dr. Csővári István hangsúlyozta azonban, hogy a rendeltetésszerű joggyakorlásra vonatkozó, törvényben rögzített általános adójogi alapelvek alapján az adóhatóság a jövőben is átminősíthet egy visszterhes ügyletet ajándékozássá. Azokban az esetekben tehát, ahol az ajándékozó és a megajándékozott túlzottan alacsony ellenérték kikötésével kívánják elérni a visszterhes ingatlanszerzés alacsonyabb illetékmértékét vagy a teljes illetékteher elkerülését, elvileg ezután is lehetősége lesz az adóhatóságnak arra, hogy az ajándékozási illetékmértékkel szabja ki az illetéket, ha vizsgálata során arra jut, hogy a feleket valójában az ajándékozás szándéka vezette a vagyontárgy átruházásakor és csak az illetékteher csökkentése miatt kötöttek ki ellenértéket.