Az új Polgári törvénykönyv is a bérlőt védi

Annak ellenére, hogy a jelenleg még hatályos, 1959-ben elfogadott Polgári törvénykönyv erősen "bérlőbarát", a várhatóan 2014 márciusában hatályba lépő új magánjogi kódex ezen nem hogy nem változtat, hanem az erős bérlői pozíciót tovább szilárdítják az új szabályok. Dr. Kovács Benedek, a Kajtár Takács Hegymegi-Barakonyi Baker & McKenzie Ügyvédi Iroda ingatlanos partnere a jelentősebb új szabályokat foglalja össze.

Ha a tulajdonos eladja az ingatlant, a bérleti szerződés fennmarad és a bérlő tovább használhatja az ingatlant változatlan feltételekkel - ez eddig is így volt. Az újdonság az, hogy ilyen esetben a régi és az új tulajdonos egyetemleges felelősséggel tartozik a bérlő felé minden tulajdonosi kötelezettséget illetően.

A Kajtár Takács Hegymegi-Barakonyi Baker & McKenzie Ügyvédi Iroda szakértője szerint ez egy jelentős előny a bérlőnek, hiszen bármely igényével az eredeti és az új bérbeadóhoz is fordulhat. Ugyanakkor jelentős hátrány a tulajdonosnak, mert fennmarad egy felelősség az eladott ingatlan bérleti szerződése tekintetében, amely alól a régi tulajdonosok csak úgy fognak tudni szabadulni, ha bérlő ehhez hozzájárul.

Ugyanakkor határozott időre kötött bérleti szerződés esetén az új tulajdonos is kapott egy biztosítékot: ha őt a bérlő a bérleti szerződés kapcsán megtévesztette, felmondhatja a bérleti szerződést. Ez pedig a bérlőt teszi egy kicsit kiszolgáltatott helyzetbe, hiszen a bérleti szerződés a tulajdonosváltozással fenn marad, és elméletileg nem lehet vita a bérleti szerződés feltételeit illetően, a szerződés ugyanis változatlanul kerül át az új tulajdonoshoz - mutatott rá dr. Kovács Benedek.

Felmondás

A kódex fenntartja a jelenlegi Ptk. szabályozását a határozatlan idejű bérleti szerződésekre, így az ilyen típusú szerződéseket mind bérlő, mind pedig a bérbeadó indokolás nélkül felmondhatja. Ami a határozott időre kötött bérleti szerződéseket illeti, itt csak akkor lehet a szerződést indokolás nélkül felmondani, ha ilyen felmondási lehetőséget a felek kifejezetten rögzítettek a szerződésben, egyebekben egy határozott idejű szerződés kizárólag szerződésszegés esetén mondható fel.

Bérlőnek kedvező egyéb szabályok

A bérlő az új törvénykönyv alapján egy speciális felmondási joggal is gazdagabb lesz, amelyet akkor gyakorolhat, ha a helyiség olyan állapotban van, hogy használata az egészséget veszélyezteti. A bérlő még akkor is élhet e jogával, ha erről az állapotról a szerződés megkötésekor vagy a birtokbavételkor tudott.

Másik újdonság, hogy a bérleti szerződésekben biztosítékként feltűnő kaució mértéke is maximalizálásra kerül a lakásbérletek esetében, mégpedig háromhavi bérleti díj összeg erejéig; az ezt meghaladó biztosítékot a bíróság mérsékelheti a bérlő kérésére - hangsúlyozta a Kajtár Takács Hegymegi-Barakonyi Baker & McKenzie Ügyvédi Iroda szakértője.

Végül pedig a kódex törvény szintjére emelte a helyiségbérleti szerződések gyakorlatából már ismert feltételrendszert: a bérlő a bérbeadót terhelő karbantartási vagy javítási munkálatokat elvégezheti a bérbeadó költségére, ha az ilyen munkálatok a bérbeadó nem végzi el. Ezzel a bérlő a rendeltetésszerű használat visszaállításához szükséges intézkedéseket saját maga is megteheti és a felmerült extra költségeit a bérbeadótól kérheti - foglalta össze dr. Kovács Benedek.