Öt évig érvényesíthető a szavatosság használt ingatlan hibájáért (1. rész)

Közkeletű tévedés, hogy a használt ingatlanért állna fenn az eladó szavatossági felelőssége, ami persze nem parttalan és időben nem is korlátlan.

A tapasztalatok szerint nem egy esetben megtörténik, hogy miután hosszas válogatást követően sikerült kiválasztani a megfelelő eladó lakást, vagy házat, esetleg házrészt, kellemetlen meglepetések történnek a drága szerzeménnyel kapcsolatban.

Ilyen nem várt meglepetésekből akadhat bőven: vizesedik a fal, beomlik a kémény, beázik a nyílászáró, vagy a tető, nem működik a fűtésrendszer, illetve ki kell cseréltetni a korszerűtlen és veszélyes elektromos vezetékeket.

A sor még hosszan folytatható lenne, kérdés, hogy meddig és milyen esetben kérhető számon a hiba az eladón, eladókon? – tette fel a kérdést a D.A.S. JogSzerviz szakértője.

Két éven belül fény derül a rejtett hibára

Dr. Vágány Tamás szerint a megfelelő ház, lakás kiválasztása és a tulajdonjog átszállása számos helyen zátonyra futhat. Ha nyélbe üttetett az ügylet, elvileg nincs más hátra, mint az ingatlan „belakása”.

A tapasztalatok szerint a birtokba vételt követően két éven belül általában fény derül az eladó(k) által diszkréten elhallgatott vagy nem is ismert problémákra. Közkeletű tévedés, hogy a használt ingatlanért az eladó(k)nak ne állna fenn szavatossági felelőssége, ami persze nem parttalan és időben nem is korlátlan.

A hatályos Polgári törvénykönyv idevágó rendelkezései alapján az eladó a hibás teljesítésért úgynevezett jog- és kellékszavatossággal is tartozik. Az előbbi arra vonatkozik, hogy az ingatlan tulajdonjogát ténylegesen át tudja ruházni, utóbbi pedig arra, hogy nincs az ingatlannak olyan tudott (de nem ismertetett) vagy fel nem ismerhető (tehát rejtett) hibája, ami az ingatlan rendeltetésszerű használatát akadályozza.

Nem ismerhettük fel és nem közölték

Öt évig érvényesíthető az eladóval szemben a kellékszavatossági igény, ha olyan hibával találjuk szemben magunkat, amit a birtokbavétel előtti szemle során nem ismerhettünk fel, és amit nem is közölt velünk az eladó.

Rendkívül nagy jelentősége van annak, hogy az ügylet megkötése előtt észleltük, vagy kellő körültekintés mellett észlelhettük-e, illetve következtethettünk-e a hiba fenn álltára, komolyságára.

Aki ugyanis a jól láthatóan rogyadozó épületet veszi meg, utóbb nem érvényesíthet igényt statikai problémák miatt – hívta fel a figyelmet a D.A.S. JogSzerviz szakértője.

A bírói gyakorlat elvárja a kellő körültekintést

Ugyanez áll arra a vevőre is, aki az udvarát átszelő légvezetékek miatt óhajt elégtételt kapni, mondván, az udvart nem járta be a megtekintéskor. A bírói gyakorlat e téren is szigorúnak tekinthető abban az értelemben, hogy elvárja a vevő(k)től nem csak a kellő körültekintést, hanem a látható hibák (például: repedések a falakon, padlózaton) alapján az alaposabb utánajárást is.

Egy közelmúltban publikált felsőbírósági döntés ezt a következőképpen taglalja: „Az ismert hibák körébe azok a hibák tartoznak, amelyekről a jogosultnak a szerződéskötéskor ténylegesen tudomása volt.

Forrás: MTI/Beliczay László

Felismerhető hibának pedig az úgynevezett nyílt, tehát az egyszerű észleléssel megállapítható hibák minősülnek, továbbá azok a hibák, amelyeket a jogosultnak a kötelezett tájékoztatása, a szerződéskötés körülményei, illetőleg a dolog életkora, állapota és használtsági foka alapján egyébként számításba kell vennie, valamint azok a hibák is, amelyek fennállása, illetve jelentkezése a ténylegesen ismert, illetve a nyílt hibákra tekintettel a szerződéskötéskor alappal feltételezhető, előrelátható.”

Aki elmulasztja, nem érvényesítheti igényét

Dr. Vágány Tamás felhívta a figyelmet arra, hogy aki tehát mindezeket elmulasztja, sajnos, nem tudja érvényesíteni szavatossági igényét. Itt érdemes megemlíteni azt, hogy a fentiektől eltekintve sem minden hiba alapozza meg a szavatossági kötelezettséget.

A lakóingatlan rendeltetésszerű használata mellett is várhatóan és előreláthatóan bekövetkező olyan apróbb hibák, mint a lefolyórendszer eltömődése, elektromos kapcsolók meghibásodása vagy akár kisebb csőrepedések is a használat természetes velejárójának tekinthetők, hasonlóan a gépjárművek forgó-kopó alkatrészeinek elhasználódásához.

(A kétrészes írás második részét hamarosan közöljük – a szerk.)