Ki felel az épületkárokért?

Adócsalás ügyében nyomoznak egy siófoki ingatlanfejlesztő után. Társasház a Köztársaság utcában.

Az épület tulajdonosa bizonyos esetekben mentesülhet a felelősség alól, vagyis nem mindig kell megtérítenie a károkat. Ilyenkor igazolnia kell, hogy az építkezésre, karbantartásra vonatkozó szabályokat nem sértették meg, a károk megelőzése érdekében pedig minden tőle elvárhatót megtett, vagyis a magatartása nem volt felróható – mondta el az Origónak a D.A.S. JogSzerviz szakértője.

Sokszor rácsodálkozunk egy-egy építészeti remekműre, a sok évtizeddel ezelőtt emelt ódon falakra, a szebbnél szebb gipszszobrokra, vagy épp egy-egy új építésű, modern lakóparkra. Ezek az épületek - akár jobb, akár rosszabb állapotban vannak - számtalan veszélyforrást hordoznak: lecsúszhat egy cserép, leszakadhat egy vakolatdarab, leeshet egy stukkó.

Felmerül tehát a kérdés, kihez fordulhatunk ilyen esetben? Ki köteles helytállni az épületkárokért? Dr. Bekk Judit kiemelte: a kártérítés szempontjából mindenekelőtt azt kell megvizsgálnunk, milyen kapcsolatban állunk az adott épülettel, illetve annak tulajdonosával: valamilyen szerződés alapján használjuk-e (például béreljük-e) azt vagy teljesen függetlenek vagyunk tőlük.

Tulajdonos, szerződés és jog

Ha az épület tulajdonosával mi, a károsultak szerződést kötöttünk, és ezzel a szerződéssel összefüggésben, az épület hiányossága miatt szenvedünk kárt, a szerződésszegésre vonatkozó szabályokat kell segítségül hívnunk a kártérítés során.

Abban az esetben azonban, ha az épület tulajdonosa és a károsult között nem jött létre szerződés, az úgynevezett deliktuális felelősségre vonatkozó szabályok lesznek irányadóak – emelte ki a D.A.S. JogSzerviz szakértője.

Ezek szerint az épület egyes részeinek lehullásával vagy az épület hiányosságai révén másnak okozott kárért a főszabály szerint az épület tulajdonosa felel, ő lesz köteles a károsult által elszenvedett károk megtérítésére.

Mentesülés és felelősség

Az épület tulajdonosa bizonyos esetekben mentesülhet a felelősség alól, vagyis nem mindig kell megtérítenie a károkat. Ilyenkor igazolnia kell, hogy az építkezésre, karbantartásra vonatkozó szabályokat nem sértették meg, a károk megelőzése érdekében pedig minden tőle elvárhatót megtett, vagyis a magatartása nem volt felróható.

Azokért a károkért sem az épület tulajdonosa felel, melyek az épületen folyó építkezési munkákkal vagy tatarozással állnak összefüggésben. Ilyen esetben - a bírói gyakorlat alapján – jellemzően a munkát végző vállalkozót vonják felelősségre, kötelezik kártérítésre.

Kicsit másképp alakul a helyzet akkor, ha az épületen elhelyezett, vagy az épületre felrögzített tárgy (például cégtábla, lámpa) esik le és okoz kárt. Ezekben az esetben a károsulttal szemben az épület tulajdonosa mellett egyetemlegesen az is felel, akinek az érdekében a tárgyat kifüggesztették, elhelyezték.

Fotó: Magócsi Márton [origo]

Ha a tárgy kifüggesztésével kapcsolatos érdeke senkinek sem állapítható meg, akkor a bíróság rendszerint az épülettulajdonos felelősségét állapítja meg.

Jobb megelőzni a károkat

Jó hír: a kárt nem feltétlenül kell annak viselnie, akit a megtérítésre a fenti szabályok alapján köteleztek: a kár megfizetése ugyanis követelhető attól, aki azt ténylegesen okozta. Tartsuk azonban szem előtt, hogy a károkat minden esetben jobb megelőzni, mint a már bekövetkezett bajokat orvosolni.

A fenti szabályozás kialakításával a jogalkotó szándéka is az volt, hogy az épülettulajdonosokat a lehetséges károk megelőzésére ösztönözze.

Ne felejtsük el ezért időnként – különösen egy-egy nagyobb vihar vagy erősebb szél után – végignézni a rögzítéseket, ellenőrizni a cserepeket, hiszen ezzel számtalan anyagi, súlyosabb esetben testi sérüléssel járó káresetet előzhetünk meg – mondta végezetül dr. Bekk Judit.