Sárhegyi és Társai: a külföldiek ingatlanszerzése

Építkezés házépítés stock - XIII. kerület és IV. kerület és Dagály uszoda 2í16 február 26-án

A hatályos jogszabályok szerint külföldi jogi vagy külföldi természetes személy magyarországi ingatlant az annak fekvése szerint illetékes fővárosi vagy megyei kormányhivatal engedélyével szerezheti meg. Ha tehát a Wang család nálunk találja meg álmai házát, viszonylag hosszadalmas engedélyeztetési eljárásnak néz elébe – hívja fel a figyelmet a külföldiek ingatlanszerzésének jogi környezetét ismertető írásában a Sárhegyi és Társai Ügyvédi Iroda szakértője. 

Dr. Sárhegyi Ágnes ugyanakkor arra is rámutatott, hogy Wangéknak minden esélye megvan álmaik lakásának megszerzésére, ha elég türelmesek és rugalmasak, jól beszélnek magyarul, vagy – mindezek hiányában - profi segítséget kérnek…

A Sárhegyi és Társai Ügyvédi Iroda szakértője kifejtette: a jogi környezet megértéséhez érdemes definiálni címben használt fogalmakat, így egyrészről azt, hogy kit tekintünk külföldinek, másrészről azt, hogy pontosan mi minősül ingatlannak a jelen cikk tárgykörével érintett kontextusban.

A törvényi definíciók szó szerint a következőkről rendelkeznek, az alanyi kör meghatározása a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lt.) definíciói szerint:

Külföldi jogi személy: az Európai Unió tagállamában, az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban részes államban, valamint nemzetközi szerződés alapján velük egy tekintet alá eső államban székhellyel nem rendelkező jogi személy és jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet.

Külföldi természetes személy: az Európai Unió tagállama, az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban részes állam, valamint nemzetközi szerződés alapján velük egy tekintet alá eső állam állampolgárának nem minősülő természetes személy.

Az ingatlan definíciójaként pedig – a jelen cikkben tárgyalt témakör szűkítése céljából - a külföldiek mező- és erdőgazdasági hasznosítású földnek nem minősülő ingatlanokat érintő tulajdonszerzéséről szóló 251/2014. Korm. rendelet meghatározását tekintjük irányadónak.

Eszerint a külföldiek tulajdonszerzésének szabályait - itt és most - a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló törvény szerinti mező- és erdőgazdasági hasznosítású földnek nem minősülő ingatlanok megszerzése során vizsgáljuk.

Tehát a fentiek szerinti szűkítésekkel érdemes vizsgálni a címben jelzett témakört, megemlítve néhány érdekes gyakorlati tapasztalatot is – hívta fel a figyelmet dr. Sárhegyi Ágnes.

A jelenlegi szabályozás legfontosabb rendelkezései

A hatályos jogszabályok szerint külföldi jogi vagy külföldi természetes személy magyarországi ingatlant az annak fekvése szerint illetékes fővárosi vagy megyei kormányhivatal engedélyével szerezheti meg. Ha tehát a Wang család nálunk találja meg álmai házát, viszonylag hosszadalmas engedélyeztetési eljárásnak néz elébe.

Nem haszontalan azonban tisztázni, hogy a fentiek alapján nem szükséges tehát kormányhivatali engedély az alábbi esetekben.

Az Európai Unió tagállamainak állampolgárai, jogi személy vagy jogi személyiség nélküli szervezetei.

Az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban részes államok (Norvégia, Liechtenstein, Izland) állampolgárai, jogi személy vagy jogi személyiség nélküli szervezetei.

Svájc állampolgárai (a 2006. évi CXXV. törvénnyel kihirdetett a személyek szabad mozgásáról szóló megállapodás alapján).

Kettős állampolgárok, ha az egyik állampolgársága a magyar vagy tagállami, valamint a külföldön élő magyar állampolgárok, ingatlanszerzése, továbbá

Öröklés esetén

Természetes személyek ingatlanszerzéséhez tehát, ha nem tartoznak egyik fent felsorolt ország állampolgárai közé sem, függetlenül attól, hogy Magyarországon milyen státusszal (pl. letelepedett, bevándorolt, menekült) rendelkeznek, kormányhivatali engedély beszerzése szükséges.

Az engedélyezési eljárás

Az eljárás kérelem beadásával indul, melyet az ingatlan fekvése szerint illetékes kormányhivatalhoz kell benyújtani, az erre rendszeresített formanyomtatványon. Ha a kérelmező nem személyesen jár el, szükséges lesz meghatalmazás,- továbbá az alábbi iratok csatolása a kérelemhez.

A kérelmező útlevelének, jogosítványának, vagy magyar személyazonosító igazolványának jogi képviselő vagy közjegyző által hitelesített másolata. Az ingatlanszerzésre irányuló előszerződés vagy szerződés, (ennek hiányában az eladó nyilatkozata az ingatlan tulajdonosától az ingatlan tulajdonjoga átruházásának szándékáról), és a megvásárolandó ingatlan 21 napnál nem régebbi hiteles tulajdoni lapja.

Szükséges még az erkölcsi bizonyítvány, továbbá eljárási illetéket is kell fizetni, amelynek összege ingatlanonként 50 ezer forint.

Ha valamennyi szükséges irat benyújtásra került, a kormányhivatal megkeresi az ingatlan fekvése szerint illetékes önkormányzat polgármesterét, és kéri a nyilatkozatát arról, hogy a tervezett ingatlanszerzés sért-e önkormányzati érdeket. A kormányhivatal eljárása során - külföldi természetes személy kérelmező esetén - megkeresi a Bevándorlási és Állampolgársági Hivatalt, valamint az Országos Rendőr-főkapitányságot is a közérdeksérelem (elfogatóparancs, kitiltás, beutazási és tartózkodási tilalom ) kérdésében.

Érdekes kormányhivatali jogosultság az, miszerint a kormányhivatal a közérdek és önkormányzati érdek sérelme nélkül is megtagadhatja az ingatlanszerzést, amennyiben a külföldi honossága szerinti állam nemzetközi szerződés vagy viszonosság alapján nem biztosít a magyar állampolgároknak, valamint a magyarországi székhelyű jogi személyeknek a belföldiekkel legalább azonos elbírálást.

Az engedélyeztetésről a kormányhivatal dönt. Az engedélyezési eljárás ügyintézési határideje 15 nap. Az ügyintézési határidő egy alkalommal legfeljebb 15 nappal meghosszabbítható. A kormányhivatal érdemi határozata ellen fellebbezésnek helye nincs, jogszabálysértésre hivatkozással a döntés bírósági felülvizsgálata kezdeményezhető.

Gyakorlati tapasztalatok, problémafelvetések

Dr. Sárhegyi Ágnes szerint nem állítható az, hogy a külföldiek ingatlanszerzését érdemben korlátozná a fentiekben összefoglalt szabályrendszer, viszont a jogalkalmazás során érdekes helyzetek merülnek fel.

Általánosságban megemlíthető, hogy az eladó számára nagyon kedvezőtlen helyzetet teremt az, hogy kénytelen megvárni az engedély megérkezését, mivel csak a jogerős engedély birtokában juthat a vételárhoz, amely 60-90 nap késedelmet jelent számára. A külföldi vevők ha rendelkeznek is a teljes vételárral – általában ez a jellemző, tehát nem hitelre vásároltak, hanem kizárólag saját pénzügyi forrásaik felhasználásával - , hiába készek és képesek fizetni, az eladónak meg kell várnia az engedélyt.

Igazi korlátot az eladónak jelent

Furcsa módon tehát, az engedélyezési eljárás igazi korlátot, vagy hátrányt nem a vevőnek jelent, hanem az eladónak, mert ha nem külföldinek adná el ingatlanát, a vételár kiegyenlítésével egyidejűleg lezárhatná az adásvételt, tehát - egyösszegű fizetés esetén - azonnal a pénzéhez juthatna – hangsúlyozta a Sárhegyi és Társai Ügyvédi Iroda szakértője.

Van lehetőség arra, hogy már a vételi ajánlat megtétele után, de még az adásvételi szerződés megkötése előtt elinduljon az eljárás, azonban ez nem gyakorlat két okból. Egyrészt a vevő nem feltétlenül szeretné az ötvenezer forintos költséget vállalni még a szerződéskötés előtt, másrészt ez nem gyorsítja meg az eljárást jelentősen. A vételi ajánlat elfogadása és az adásvételi szerződés megkötése között tipikusan egy hét telik el, ez pedig az engedélyezési eljárás 60-90 napos időtartamához képest elenyésző időspórolás.

Fotó: Szabó Gábor - Origo

Az eladói kedvezőtlen helyzet kezelésére gyakori, hogy a vevő ilyenkor a teljes vételárat letétbe teljesíti. Ez az eladó számára biztonság, hiszen biztos lehet abban, hogy a vételár megvan, de előbb így sem jut ahhoz. A letétből kiengedés feltétele ugyanis a jogerős engedély beszerzése.

Szintén gyakorlati tapasztalatokból szűrhető le az, hogy az eladó és a külföldi vevő általában tisztában van azzal, hogy ez az eljárás szükséges, még arról is tudomásuk van, hogy költséges és időbe telik, viszont az illeték összege és a 60-90 napos engedélyeztetési határidő meglepetést szokott okozni. Ez a piaci viszonyokra is tekintettel hosszabb idő és nagyobb költség, mint amire egy hitelből vásárló vevőnél számítani kell. Ismét visszajutunk ahhoz a fenti megállapításhoz, hogy az engedélyezési eljárásból igazán és leginkább az eladónak van hátránya, nem a vevőnek…

A teljesség kedvéért meg kell említenünk a Budapest Főváros Kormányhivatal ügyfélbarát, segítő együttműködését. Megállapíthatjuk, hogy a napi gyakorlatban a nyomtatványok beadása, és az ügyintézés zökkenőmentesnek mondható.

A címben feltett kérdésünkre visszatérve tehát az a válasz adható, hogy Wangéknak minden esélye megvan álmaik lakásának megszerzésére, ha elég türelmesek és rugalmasak, jól beszélnek magyarul, vagy – mindezek hiányában - profi segítséget kérnek – foglalta össze végezetül dr. Sárhegyi Ágnes.