Kiskorúak ingatlan adásvételi szerződései: az eseti gyám szerepe (1. rész)

A kiskorú személyek belátási képességének korlátozottságára tekintettel, a jog különböző korlátozásokkal biztosítja a kiskorú vagyonának védelmét. Ezen korlátokra tekintettel, a kiskorúakkal kötendő ügyeleteknél fokozott körültekintéssel kell eljárni – mondta el az Origónak a Kovács Réti Szegheő Ügyvédi Iroda szakértőjével készült kétrészes írás első részében dr. Vida Miklós.

A Ptk. alapján kiskorúnak kell tekinteni az a személyt, aki az ingatlan adásvételi szerződés megkötésének napján még nem töltötte be a 18. életévét, azaz 18. születésnapjának nulla óráját – ismertette dr. Vida Miklós.

A kiskorúak körén belül is meg kell különböztetni két kategóriát, a cselekvőképtelen kiskorú és a korlátozottan cselekvőképes kiskorú esetét. A 14. életévét be nem töltött, illetve a 14. életévét már betöltött, de bíróság által gondnokság alá helyezett kiskorú a Ptk. értelmében cselekvőképtelen kiskorúnak minősül.

A cselekvőképtelen és korlátozottan cselekvőképes kiskorú

Ingatlan adásvételi szerződés megkötésekor a cselekvőképtelen kiskorú személy képviseletében a szülői felügyeleti jogot gyakorló szülők együttesen írják alá az ingatlan adásvételi szerződést.

Ha a kiskorú a 14. életévét már betöltötte és a bíróság nem helyezte gondnokság alá, ebben az esetben korlátozottan cselekvőképes kiskorúnak minősül, aki az ingatlan adásvételi szerződést aláírhatja, viszont a jognyilatkozatának érvényességéhez a szülőknek az adásvételi szerződésbe foglalt hozzájárulására van szükség, ezért az ingatlan adásvételi szerződést a szülőknek, mint hozzájárulóknak is alá kell írnia.

A Ptk. ezen felül előírja, hogy a cselekvőképtelen kiskorú nevében nyilatkozatot tevő szülők jognyilatkozatához, illetve a korlátozottan cselekvőképes kiskorú esetében a szülői hozzájáruló nyilatkozat érvényességéhez még a gyámhatóság jóváhagyására is szükség van.

Ezen gyámhatósági jóváhagyást a Kovács Réti Szegheő Ügyvédi Iroda szakértője írásának második részében elemzi részletesen (amelyet hamarosan közlünk – a szerk.). Dr. Vida Miklós írásának első részében azzal az esettel foglalkozik, amikor az adott szülő nem járhat el cselekvőképtelen kiskorú képviseletében, illetve nem adhatja hozzájárulását a korlátozottan cselekvőképes kiskorú ingatlan adásvételi szerződéséhez.

A törvényes képviselőre vonatkozó szabályok

A kiskorú gyermek törvényes képviselőjének a kiskorú azon szülője tekinthető, aki felette a szülői felügyeleti jogot gyakorolhatja. Alapesetben a szülői felügyeleti jog a kiskorú gyermek mindkét szülőjét megilleti. Ugyanakkor figyelemmel kell lenni arra, hogy a jog alapvetően érdekellentétet feltételez a kiskorú és a szülő között abban az esetben, ha egymással fogalmilag ellentétes szerződéses pozíciót foglalnak el.

A Ptk. alapján a szülő nem képviselheti a gyermekét olyan ügyben, amelyben ő maga, házastársa, élettársa, egyenes ági rokona vagy az ő törvényes képviselete alatt álló más személy a gyermekkel szemben ellenérdekű fél. Ezen szabály alapján a törvény alapvetőn érdekellentétet feltételez az olyan esetekben, amikor a szülő szerződéses pozíciója korlátozza a kiskorú gyermekének szerződésből eredő jogait.

Egyik ilyen esetnek tekinthető, ha a kiskorú az egyik szülő haszonélvezeti-, jelzálog- vagy más terhelő jogával terhelten vásárol az ingatlanban tulajdoni hányadot. Nemcsak a megterhelés, de az eset is érdekellentétet feltételez, ha az eladói és vevői pozícióban a szülők egyike, vagy mindkét szülő szemben áll a kiskorú gyermekével – mutatott rá a Kovács Réti Szegheő Ügyvédi Iroda szakértője.

Tekintettel arra, hogy a szülők a kiskorú gyermekük feletti szülői felügyeleti jogot együttesen gyakorolják, ezért együttesen kellene aláírniuk a gyermek nevében a szerződést is, illetve együttesen kellene hozzájárulásukat adniuk, viszont az érdekellentét miatt ugyanaz a szülő nem írhatja alá a szerződést a kiskorú gyermek képviseletében illetve hozzájárulóként és a haszonélvezeti jog jogosultjaként, mivel a fentiek okán mindkét szülő aláírása szükséges, ha a szülői felügyeleti jogot együtt gyakorolják.

Az eseti gyám fontossága és szerepe

Az érdekellentét nemcsak a szülő és a kiskorú gyermek között merülhet fel. Előfordulhat azon eset is, hogy a szülők kiskorú gyermekei állnak egymással ellentétes szerződéses pozícióban. Ilyen esetben nem kivitelezhető az a megoldás, hogy az egyik szülő az egyik, a másik szülő pedig a másik gyermeket képviseli, nem is beszélve azokról az esetekről, amikor szülőknek legalább három gyermeke van, és mindannyian részt vesznek a szerződésben olyan szerződéses pozícióban, amelyiknél mindegyik relációjában feltételezni kell az érdekellentétet

Ilyen esetekben az érdekellentét miatt kieső szülő helyét eseti gyám kirendelésével lehet pótolni – húzta alá dr. Vida Miklós.

Forrás: Thinkstock

Ugyanakkor nem feltétlenül van szükség eseti gyámra. Előfordulhat olyan eset is, hogy a két szülő közül az egyik már nem rendelkezik szülői felügyeleti joggal vagy az kiskorú vonatkozásában a vagyonkezelői joga korlátozva van. Ilyen esetben megszűnik az a probléma, hogy mindkét szülőnek alá kell írnia a kiskorú nevében a szerződést.

A szülői felügyeleti jog megszűnhet a szülők válása esetén abban az esetben, ha arról a váláskor a bíróság rendelkezett illetve azt a bíróság csak meghatározott ügyletekre korlátozta. Megszűnik a szülői felügyeleti jog, ha az egyik szülő elhunyt. A szülői felügyeleti jog megszűnését vagy korlátozását, megfelelő dokumentummal kell igazolni nemcsak az ingatlan adásvételi szerződés aláírásakor ellenjegyző ügyvéd előtt, hanem a földhivatali eljárásban is.

A fentiekre tekintettel, tehát nem kell egyből az eseti gyám kirendelésében gondolkodni, előbb érdemes szülői felügyeleti jog fennállását valamint annak terjedelmét a kiskorúkkal kapcsolatos ügyeletek esetében alaposan megvizsgálni.

(A Kovács Réti Szegheő Ügyvédi Iroda szakértőjével készült írás második részét hamarosan közöljük – a szerk.)