Dentons: körkép a magyarországi ingatlan beruházásokról (2. rész)

lakás ingatlan ház építkezés tetőfedő család otthonteremtés otthon lakásépítés

A Réczicza Dentons Europe LLP szakértői, dr. Kaplonyi Ádám és dr. M. Tóth Gábor kétrészes írásukban bemutatnak néhány olyan jogi vonatkozású témát, amelyet egy ingatlan-befektetőnek mindenképpen érdemes tudnia, ha Magyarországon zöldmezős beruházást vagy meglévő kereskedelmi ingatlanba való befektetést tervez. Most a második részt olvashatja, az első rész itt érhető el.

Magyarországon a gazdasági célú ingatlanok jelentős hányadát teszik ki a bérbeadás céljára épült ingatlanok (irodaházak, logisztikai létesítmények, stb.). Ezen ingatlanok értékét lényegében az általuk generált bérleti díj bevétel határozza meg, így alapvető fontosságú, hogy az ingatlan tulajdonjogának átruházása esetén a bérleti szerződések is átruházásra kerüljenek az új tulajdonos részére – fejtették ki a Réczicza Dentons Europe LLP szakértői.

Az új Ptk. rendelkezései

A 2014. március 15. napjától hatályos és a hatálybalépést követően megkötött bérleti szerződésekre alkalmazandó új Polgári Törvénykönyv (Ptk.) egyértelműen rögzíti, hogy ha a bérbeadó a bérleti szerződés megkötését követően a bérlemény tulajdonjogát átruházza, a tulajdonos személyében bekövetkezett változással a bérleti szerződésből fakadó jogok és kötelezettségek tekintetében az új tulajdonos lép a bérbeadó helyébe.

A 2014. március 15. előtti jogi szabályozás - amely még mindig alkalmazandó a korábban megkötött és még hatályos bérleti szerződésekre - kevésbé volt egyértelmű, azonban a bírói gyakorlat ezen szerződések esetében is megerősítette, hogy a bérleti szerződéseket a tulajdonosváltozás nem szünteti meg, az új tulajdonos a korábbi bérbeadó helyébe lép.

Az új Ptk. meglehetősen ellentmondásos rendelkezése szerint az eredeti bérbeadó és az új tulajdonos a bérlővel szemben egyetemlegesen kötelesek helytállni a bérbeadót a bérleti szerződés alapján terhelő kötelezettségek teljesítéséért. Kihasználva a rendelkezés diszpozitív jellegét a piac hamar reagált, és az új bérleti szerződéseket már jellemzően úgy kötik, hogy tulajdonosváltozás esetére kizárják a bérebadó és az új tulajdonos egyetemleges felelősségét.

A jogászok között egyelőre még nem alakult ki konszenzus abban a kérdésben, hogy ha az ingatlan adásvételére az új Ptk. alapján kerül sor, akkor az ingatlan vonatkozásában még a korábbi szabályozás alapján kötött bérleti szerződések tekintetében is fennáll-e az egyetemleges felelősség - erre remélhetőleg a bírói gyakorlat fogja mihamarabb megadni a választ – emelték ki a Réczicza Dentons Europe LLP szakértői.

A bérbeadói pozíció átszállásával együtt gondoskodni kell a biztosítékok átszállásáról is. Magyarországon tipikusan garancia (általában bankgarancia), kezesség és/vagy óvadék biztosítja a bérlő fizetési kötelezettségeit. Az új Ptk. főszabálya szerint a szerződés átruházásával egyidejűleg annak biztosítékai is megszűnnek. Ezen új szabály gyakorlati jelentősége a biztosíték típusától függően eltérő lehet.

A bankgaranciák esetében eddig is jellemzően az volt a gyakorlat, hogy a kibocsátó bank hozzájárulására volt szükség annak átruházásához. Óvadék esetében az átruházásra annak az eredeti bérbeadó és az új tulajdonos közötti átadás útján kerülhet sor. A kezesség esetében kifejezetten felmerül, hogy a bérleti szerződés átruházásával egyidejűleg annak megújítása szükséges.

dr. Kaplonyi Ádám, a Réczicza Dentons Europe LLP szakértője Forrás: Réczicza Dentons Europe LLP

A bérbeadói jogutódlás attól a naptól hatályos a bérlőkel szemben, amikor őket a jogutódlásról értesítették – húzza alá dr. Kaplonyi Ádám.

Csak óvatosan a kereskedelmi ingatlanok villamosenergia-ellátásával

Kereskedelmi célú ingatlan vásárlása esetén célszerű kellő figyelmet fordítani az ingatlan energiaellátásának jogi szempontú átvilágítására is. Ezen belül is az ingatlan villamos-energia ellátása az a témakör, amely gyakran még az eladó számára is szokott némi meglepetést tartogatni.

Bevásárlóközpontok és irodaházak esetén széles körben elterjedt gyakorlat, hogy az egyes bérlemények villamos-energia ellátását nem közvetlenül egy villamosenergia-kereskedő, hanem maga a bérbeadó biztosítja. Mint az köztudott, a villamosenergia-kereskedelem engedélyhez kötött tevékenység. Azt azonban már kevesebben szokták tudni, hogy a bérlők ilyen közvetett módon való ellátása villamosenergia továbbadás, amihez ugyancsak számos jogszabályi követelménynek kell meg felelni – ismertette dr. M. Tóth Gábor.

dr. M. Tóth Gábor, a Réczicza Dentons Europe LLP szakértője Forrás: Réczicza Dentons Europe LLP

A villamosenergia-továbbadás lényege, hogy a közcélú hálózathoz csatlakozó felhasználó – saját tulajdonú, úgynevezett magánvezetéken – általa vásárolt villamos energiával láthat el más vételezőket, ha azok tevékenységei műszakilag összefüggnek egymással. A villamosenergia-ipari tevékenységektől eltérően a villamosenergia-továbbadás csak akkor engedélyköteles, ha a magánvezeték nem egy épületen belül helyezkedik el. A szabályozásból következően csak közvetlenül a hálózatról vásárolt villamos energia adható tovább, a felhasználó által a vételezőnek már egyszer továbbadott villamos energia ismételt továbbadására nincs mód.

A felhasználónak és a vételezőnek a magánvezeték használatáról és a villamos energia továbbadásáról jogszabályban meghatározott tartalmú szerződést kell kötnie. A szerződés egyik leglényegesebb eleme a magánvezeték használatának és a továbbadott villamos energiának az ellenértéke. Gyakran találkozni olyan megoldásokkal, amelyeknél a bérbeadók nem különítik el a magánvezeték használati díjat és a továbbadott villamos energia díját, hanem valamiféle egységes díjat alkalmaznak.

Az is meglehetősen gyakori, hogy a bérbeadók a villamos energiát jókora haszonkulccsal adják tovább a bérlőik részére. Ezzel szemben a magánvezeték használati díjat és a továbbadott villamos energia díját elkülönítve kell megállapítani és a számlán feltüntetni. További fontos követelmény, hogy a magánvezeték használati díjnak szigorúan költségalapúnak kell lennie, és csak a létesítés és fenntartás igazolt költségeit tartalmazhatja.

Hasonlóképpen a továbbadott villamos energia díja sem haladhatja meg a beszerzési árat, azaz a bérbeadó csak a bérlő villamosenergia-felhasználását és az azzal arányos rendszerhasználati díjakat érvényesítheti a bérlővel szemben.

A villamosenergia-továbbadás megfelelő díjazására már csak azért is érdemes odafigyelni, mivel ellenkező esetben ez a tevékenység könnyen engedély nélkül végzett villamos-energia kereskedelemnek minősülhet, aminek akár magas összegű bírság kiszabása is lehet a következménye. A bérbeadó azonban mindezt viszonylag könnyen megelőzheti, ha megbizonyosodik arról, hogy a bérbeadóival van villamosenergia-továbbadási szerződése, és az megfelel a vonatkozó előírásoknak – húzták alá végezetül a Réczicza Dentons Europe LLP szakértői.