KRS: a szerződés felmondása bérleti díj nem fizetése miatt

Lakás-, illetve helyiségbérleti szerződések bérbeadó általi megszűntetésére gyakran a bérleti díj meg nem fizetése miatt, a bérleti szerződés bérbeadói felmondásával kerül sor. A Kovács Réti Szegheő Ügyvédi Iroda szakértője szerint fontos azonban tudni, hogy a lakások és helyiségek bérletére nem csak a polgári törvénykönyv (mind a régi, mind pedig az új), hanem az 1993. évi LXXVIII. törvény („Lakástörvény"), mint speciális jogszabály rendelkezései is alkalmazandók.

Dr. Penz Attila arra is felhívta a figyelmet, hogy a Lakástörvény rendelkezései pedig alapvetően különbséget tesznek lakások, illetve helyiségek bérlete tekintetében, továbbá az évtizedek alatt kialakult joggyakorlat alapján is alapvetően meghatározó jelentősége vannak annak egy ingatlan bérlete kapcsán, hogy adott esetben lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség-e a tárgya az adott bérleti szerződésnek.

Leegyszerűsítve úgy lehet az alapvető különbséget összefoglalni, hogy lakások bérlete esetén sokkal több a kötelező érvényű, eltérést meg nem engedő rendelkezés, míg a helyiségek bérlete esetén a joggyakorlat inkább a rugalmasabb és a felek szerződési szabadságának nagyobb teret engedő szabályozási jelleget, illetve jogértelmezést látszik alátámasztani.

Nincs egységes joggyakorlat

A Kovács Réti Szegheő Ügyvédi Iroda szakértője ugyanakkor megjegyezte, hogy ezen kérdéskör tekintetében a mai napig sem beszélhetünk sajnos egységes joggyakorlatról, születnek a helyiségbérleti szerződésekre vonatkozóan ezen rugalmasságot sokkal szűkebb körben elismerő bírósági döntések is.

A bérleti díj nem fizetésére alapított bérbeadói felmondás kérdése tekintetében is jelentősége van a fentieknek. A Lakástörvény jelenleg hatályos rendelkezései szerint bérleti díj nem fizetésére alapított felmondást ugyanis a következményekre figyelmeztető bérbeadói írásbeli felszólításnak kell megelőznie.

A Lakástörvény azt is rögzíti továbbá, hogy amennyiben a felszólításnak a bérlő nyolc napon belül nem tesz eleget és ezen határidőben nem fizeti meg a bérleti díj hátralékát, akkor a bérbeadó további nyolc napon belül felmondással élhet.

Egyrészről fontos, hogy a felszólítás és a felmondás esetén nem azok keltezésének, hanem azok kézbesítésének van jelentősége, másrészről a nem lakás hanem helyiség bérletére vonatkozó szerződés esetén, ezen a gyakorlatban szigorú formalitásokat megkövetelő és ezért az ilyen típusú felmondások tekintetében gyakran problémát jelentő előírásoktól lehetőség van magukban a bérleti szerződésekben eltérni.

A Kúria idén közzétett döntése

Egy idén közzétett Kúria-döntés megerősíti, hogy abban az esetben, ha a bérlő a felmondást megelőző felszólítást nem veszi át és így az nem kereste jelzéssel érkezik vissza a bérbeadóhoz, a Lakástörvény által rögzített nyolc napos határidő a mulasztás orvoslása és ennek hiányában a további nyolc napos határidő az ezt követő bérbeadói felmondás eszközlése tekintetében nem azon a napon kezdődik, amely napon a bérbeadóhoz a kapcsolódó felszólítás és postai értesítés visszaérkezik.

Hanem – mutatott rá a Kúria - azon a napon, amely napon a postai értesítés szerint a bérlő még annak visszaküldése előtt átvehette volna a kapcsolódó fizetési felszólítást.

Fotó: Vorigin Dóra

A fentieknek megfelelően a gyakorlatban nehézséget okozhat bérbeadói oldalról annak a követelménynek a megtartása, hogy az így számítandó nyolc napos határidőben (tehát mindenképp a bérbeadó által a felszólítás visszaérkezését megelőző időponttól kezdődően), azaz jogszerűen éljen a felmondás lehetőségével.

Az említett Kúria döntés értelmében ugyanis, habár keltezése szerint a fizetési felszólítás bérlő általi átvételi lehetőségének napját követő nyolc napon belül kelt a bérbeadói felmondás, mivel annak postai feladására (és így értelemszerűen kézbesítésére illetve annak meghiúsulására is) már határidőn túl került sor.

Így minden további vizsgálat nélkül állapította meg a Kúria azt, hogy az adott esetben a felmondás elkésett és ezért nem felelt meg a jogszabályi előírásoknak – hangsúlyozta dr. Penz Attila.
Lakásbérleti szerződések esetén érdemes ezért a felek nyilatkozatainak közlése, illetve közöltnek tekintendősége tekintetében is külön rendelkezni, mérsékelve ezzel a kézbesítés sikertelenségéből eredő esetleges kockázatokat.

Helyiségbérleti szerződések tekintetében ezen túlmenően – tekintettel arra, hogy a bírósági gyakorlat ebben a tekintetben nagyobb részt a Lakástörvény vonatkozó szigorú szabályaitól történő eltérés lehetőségét erősíti meg –javasolt nem kizárólag a kézbesítés, hanem az egyes felmondási, adott esetben rendkívüli felmondási okok részletes és a piaci igényeknek megfelelő szabályozása.

Szabályozás hiányában, illetve adott esetben részletes szabályozás hiányában ugyanis mindenképp a Lakástörvény illetve a Ptk. vonatkozó rendelkezései lesznek irányadóak. Javasolt tehát a bérleti szerződések fenti szempontok szerinti átvizsgálása, illetve új bérleti szerződések megkötése esetén a körültekintő rendelkezések alkalmazása – tanácsolta végezetül a Kovács Réti Szegheő Ügyvédi Iroda szakértője.