Barkassy Grünfeld: miképp lehet társasházat alapítani?

A társasház-alapítás jól formalizált, jogszabályi rendelkezések tekintetében részletesen körülhatárolt jogi aktus, mely a megfelelő jogászi segítség mellett hozza létre az immáron elkülönült, korlátozott jogalanyisággal rendelkező társasházközösséget – mutatott rá a Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértője.

Dr. Korim Balázs kifejtette: hajlamosak vagyunk megfeledkezni arról, hogy mindennapi életünk során milyen nagy jelentőséggel bírhat az a tény, hogy amennyiben nem önálló lakóházban élünk, feltehetően részesei vagyunk valamely társasházközösségnek.

E közösség tagjaként többlet jogok és kötelezettségek alanyai leszünk és sok esetben mind anyagilag, mint pedig emberileg jelentős jogviszonyok, életesemények részeseivé válunk ez által. Érdemes tehát megvizsgálni, hogy miként jön létre egy társasház.

Jog és alapítás

Társasházat fennálló vagy felépítendő épületre lehet alapítani, ha abban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van vagy alakítható ki. Miképpen arra a Társasházi törvény kommentárja (dr. Horváth Gyula: Kommentár a társasházi törvényhez) is utal, társasház alapítására csak ingatlannak minősülő és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető épület vonatkozásában kerülhet sor.

A Társasházi törvény megszövegezéséből is kiderül, hogy alapításkor az épületnek még nem kell állnia. Amennyiben már létező épület esetében kerül sor a társasház-alapításra, a használatbavételi engedély, míg felépítendő épület esetében az építési engedély, illetve annak mellékletei alapján kerül megítélésre, hogy a társasház-alapítás törvényi feltételei megvalósulnak-e.

A társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa, mint egyszemélyi alapító, az alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthet. Természetesen az egyes albetétek, külön tulajdonú ingatlanok tulajdoni viszonyai változhatnak, s ilyen esetben az új tulajdonos válik a társasházközösség tagjává és ilyen módon a vonatkozó jogviszonyok alanyává, mégpedig az alapító okirat módosítása nélkül.

Az ingatlan-nyilvántartás kérdései

A Társasházi törvény rendelkezése értelmében az alapításhoz a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges – emelte ki a Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértője.

Az alapító okiratot az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni. Ez azt jelenti, hogy a társasháztulajdont az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés keletkezteti, ugyanakkor az alapító okirat aláírásával a tulajdonostársaknak kötelmi jogviszony keretében igénye keletkezik arra, hogy külön tulajdonukat, az ahhoz tartozó közös tulajdoni hányaddal együtt az ingatlan-nyilvántartásban szerepeltessék.

Társasház felépítendő épületre úgy alapítható, hogy a földrészlet tulajdonosa vagy valamennyi tulajdonostársa az alapítási szándékot alapító okiratba foglalja, és az előzetes alapítás tényét az ingatlan-nyilvántartásban a földrészlet tulajdoni lapjára feljegyzik.

Forrás: Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda

A Társasházi törvény meghatározza, hogy felépítendő, azaz még nem létező épületre miként lehet társasházat alapítani. Ebben az esetben is, az alapító okiratnak meg kell felelnie a vonatkozó jogszabályokban meghatározott, az alapító okirattal szemben támasztott formai és tartalmi követelményeknek.

A kérelmező tulajdonosi közösségnek a feljegyzésre irányuló kérelmet be kell nyújtania a földhivatalhoz, melynek alapján az előzetes alapítás ténye az érintett földrészlet tulajdoni lapjának III. részére feljegyzésre kerül. E kérelem alapján még nem kerül sor a társasházi törzslap és külön lapok megnyitására, ez majd csak a társasház bejegyzésekor történik meg.

E momentum, azaz a társasház bejegyzése akkor válik lehetségessé, ha a jogerős használatbavételi engedély alapján – immáron az épület elkészültét követően - az ez irányú kérelmet előterjesztik. Amennyiben a használatbavételi engedély és az építési engedély között eltérés mutatkozik, akkor a változásokat lekövetve módosítani kell az alapító okiratot és a vázrajzot.

Látható tehát, hogy a társasház-alapítás jól formalizált, jogszabályi rendelkezések tekintetében alaposan körülhatárolt aktus, mely a megfelelő jogászi segítség mellett, a jövőbeni társasházközösség kívánságainak megfelelő eredményt hozva hozza létre az immáron elkülönült, korlátozott jogalanyisággal rendelkező társasházközösséget – hangsúlyozta végezetül dr. Korim Balázs.