Az 5 százalékos áfa beruházói és vevői szemmel – az együttműködés jelentősége

A Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértője szerint, ahogy közeledünk 2020. január 1. napjához, amikor is a jelenleg hatályos jogszabályi rendelkezések értelmében hatályát veszti az áfa-törvény 3. számú mellékletének azon része, amelyen az egyes lakóingatlanokra vonatkozó 5 százalékos adómérték alapul, egyre inkább felmerül egy égető kérdés. Dr. Korim Balázs szerint ez pedig az, hogy az egyes már megkezdett, vagy éppen indulás előtt álló beruházások esetében milyen következménnyel járhat a jelenlegi határidő esetleges túllépése?

Valamely, lakóingatlanok építésére irányuló beruházás esetében, amennyiben – ahogy az a gyakorlatban a legtöbb esetben történik – a lakások elkészülte előtt megkezdődik az ingatlanok értékesítése, a beruházók jelen pillanatban, amennyiben egyéb törvényi feltételek is fennállnak 5 százalékos adómértékkel számolva határozzák meg a vételárat – fejtette ki a Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértője.

Abban az esetben, ha az adott ingatlannak az áfa-törvény értelmében vett értékesítése megvalósul a 2019. év végéig, azaz az 5 százalékos adómérték alkalmazhatóságának jelenleg ismert határidejéig, úgy semmiféle probléma nem merül fel a projekttel érintett lakóingatlanok árazása vonatkozásában.

Mi is minősül pontosan értékesítésnek?

Ebből a szempontból fontos tisztában lennünk azzal, hogy pontosan mi is minősül értékesítésnek a vonatkozó jogszabályi környezetben.

Az áfa-törvény 10. §-a értelmében termék értékesítésének minősül az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre.

Az áfa-törvény 82. § (2) bekezdése és 86. § (1) bekezdés ja) pontja alapján az adó mértéke az adó alapjának 5 százaléka, a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése vonatkozásában, amelynek első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg.

A vonatkozó NAV tájékoztató („Tájékoztató az 5%-os adómérték alá tartozó lakóingatlan-értékesítésekről") alapján a rendeltetésszerű használatba nem vett ingatlan értékesítése esetén, kötelezően adóköteles új ingatlan értékesítés valósul meg, amelyre az egyéb törvényi feltételek fennállása esetén 5 százalékos adómérték alkalmazandó.

A tájékoztató alapján „rendeltetésszerű használatba nem vett ingatlanok körébe tartoznak a beépítés alatt álló, a félkész, szerkezetkész ingatlanok, illetve azok a befejezett ingatlanok is, amelyek tekintetében használatbavétellel összefüggő engedélyezési vagy tudomásulvételi eljárás folyamatban van".

Forrás: Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda

Dr. Korim Balázs szerint fontos rögzíteni, hogy az adóhatóság gyakorlata és állásfoglalása értelmében első rendeltetésszerű használatbavétel tekintetében, amennyiben használatbavételi engedélyezési eljárás lefolytatására kerül sor, akkor a releváns időpont a kiadott használatbavételi engedély jogerőre emelkedésének napja.

A kockázati tényezők kiküszöbölése ügyvéd által

Így tehát látnunk kell, hogy a jelenlegi jogszabályi környezetben, az 5 százalékos áfa-mérték alkalmazhatóságának határideje, az építési projekt esetleges időbeni megcsúszása esetére olyan közös kockázati tényezőként jelenik meg a beruházó és az ingatlan vásárlója számára, amelynek megnyugtató rendezése mindenképpen kompromisszumos, kellően körültekintő szerződéses feltételrendszer kidolgozását igényli.

A lakóingatlanok értékesítésére vonatkozó adásvételi előszerződés vagy adásvételi szerződés megszövegezése során az eljáró ügyvédnek körültekintően kell rendeznie a felek jogait és kötelezettségeit azon eshetőségre is felkészülve, ha adójogi szempontból a lakóingatlan áfa-törvény szerinti értékesítésére az építkezés elhúzódása okán immáron az 5 százalékos áfa-mérték hatályának lejártát követően kerül sor.

Hiszen csak ily módon kerülhetők el a későbbiekben ilyen esetben szükségképpen felmerülő vitás helyzetek – hangsúlyozta a Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértője.

Jó hír azonban, hogy az aktuális sajtóhírek szerint a jogalkotó adott esetben hajlik a jelenlegi 2019. december 31. napjában rögzített határidő meghosszabbítására, ám a körültekintő szerződéses rendezése az e tekintetben felmerülhető körülményeknek mindenképpen esszenciális kérdés.