D.A.S. JogSzerviz: amit a közös tulajdon megszüntetéséről tudni kell

Amikor valaminek több tulajdonosa van, gyakran konfliktus alakul ki a tulajdonosok között a dolog használatát, sorsát illetően. Különösen ingatlan öröklése esetén fordul elő, hogy az örökösök nem tudnak megegyezni annak használatáról, tulajdonlásáról. Ilyen esetben a közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostársnak jogában áll követelni. Ennek több lehetséges módja van, amelyeket a D.A.S. JogSzerviz szakértője az alábbiakban ismertet.

A közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani. A közös tulajdon megszüntetésének a felek érdekeit általában a legkevésbé sértő módja a közös tulajdon természetben való megosztása, mivel így lehet a leginkább fenntartani az érték- és érdekegyensúlyt is.

Ezért általában a tulajdonostársak érdeke is az, hogy ha a műszaki feltételek adottak, a közös tulajdonnak a természetbeni megosztás útján való megszüntetésére törekedjenek – mutatott rá dr. Fekete Klaudia.

A legoptimálisabb, ha a tulajdonosoknak sikerül megállapodniuk a dolog használatáról, vagy ha megegyeznek abban, hogy egy vagy több tulajdonostárs megvásárolja a többi tulajdonos tulajdoni részét. Amennyiben ebben nem tudnak megállapodni, lehetőségük van a dolog közös értékesítésére, és a vételár egymás közötti arányos felosztására.

Ha a feleknek nem sikerül megegyezniük

Abban az esetben, ha a feleknek nem sikerül egyezségre jutniuk, bármelyik tulajdonos kérheti a bíróságtól a dolgon fennálló közös tulajdon megszüntetését. Ez esetben a közös tulajdon tárgyait vagy azok egy részét – ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt – megfelelő ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja.

A tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezése csak akkor nem szükséges, ha ő maga lakik a közös tulajdonban álló ingatlanrészben, és ez nem sérti más bennlakó méltányos érdekeit.

Ha a bíróság a közös tulajdonnak a tulajdonostárs általi megváltás útján történő megszüntetését rendeli el, minden esetben vizsgálja a felek teljesítőképességét, és törekszik annak biztosítására is, hogy az ellenérték megfizetése ténylegesen megtörténjen.

Ennek két módja van: egyrészt az ingatlanok esetében a vételár megfizetésének igazolásához, mint feltételhez kötött tulajdonjog-bejegyzésnek az elrendelése, a másik pedig a vételár bírói letétbe helyezésének az elrendelése.

Ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, vagy a természetbeni megosztás jelentős értékcsökkenéssel járna, esetleg gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyait értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani.

Elővásárlási jog, bírósági árverés

A tulajdonostársakat az elővásárlási jog harmadik személlyel szemben az értékesítés során is megilleti. Amennyiben a bíróság elrendeli a közös tulajdon tárgyának a tulajdonostárs tulajdonába adását, annak megfelelő ellenértékét ítéletben kell megállapítani.

Árverés útján történő értékesítés esetében a legkisebb vételárat szintén a bíróság állapítja meg ítélettel, melyet a végrehajtás során sem a végrehajtó, sem a bíróság nem módosíthat – hangsúlyozta a D.A.S. JogSzerviz szakértője.

A közös tulajdon bírósági árverés útján való értékesítése általában a felek számára gazdaságilag a leghátrányosabb megoldás, mert ez esetben a dolog sokszor jelentősen a tényleges piaci értéke alatt talál gazdára. Ennek elkerülése érdekében célszerűbb a feleknek megállapodásra törekedniük a közös tulajdon megszüntetése kapcsán.

Forrás: Shutterstock

Amennyiben olyan ingatlan közös tulajdonát kell megszüntetni, amelyben az egyik tulajdonostárs benne lakik, a bíróság őt az ingatlan elhagyására kötelezi, vagy ha az a benne lakó tulajdonostárs méltányos érdekét sérti, részére a tulajdoni hányadával arányos használati jogot alapít.

A használati jog értékcsökkentő hatását az ingatlanban maradó tulajdonostársnak kell viselnie mind a magához váltás folytán fizetendő ellenértéknek, mind az árverési vételár felosztási arányának a meghatározásánál. A használati jog bíróság által meghatározott terjedelmének jelentős túllépése esetén a bíróság a többi tulajdonos kérelmére a használati jogot megszünteti.

Az olyan ingatlanon fennálló közös tulajdon, amely megfelel a társasházzá nyilvánítás követelményeinek, az ingatlan társasházzá alakításával is megszüntethető. A közös tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti. Ebben az esetben az alapító okiratot a bíróság ítélete pótolja.

Fontos azonban, hogy a bíróság nem alkalmazhatja a közös tulajdon megszüntetésének olyan módját, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik. Továbbá a közös tulajdon megszüntetését a bíróság nem rendelheti el, akkor, ha a közös tulajdon megszüntetése alkalmatlan időre esik – mondta végezetül dr. Fekete Klaudia.