Ilyen lesz az ország legizgalmasabb irodaháza

Miért nem toronyház épül Budapest nyugati kapujaként a kelenföldi pályaudvar és az M1-M7-es autópálya között? Paulinyi Gergely és Reith András építészek, a Mérték Group Zrt. vezetői három fejezetben beszélnek a Budapest One irodaházról, arról, hogy létezik olyan építészeti attitűd, amellyel az épület nem gyűri le a környékén lakókat, és arról, miért jött jól a válság az környezettudatos tervezésnek.

Luxusnak bélyegezték a környezettudatos tervezést

Paulinyi Gergely: Építészeti tervezéssel foglalkozunk, nagyon nagy hangsúlyt fektetve a környezettudatosságra. Tizenegy évvel ezelőtt ez hozott össze minket Andrással. Alkotópárusunkban ő képviseli ezt a megközelítést, jómagam inkább az építészeti dizájn oldaláról érkeztem. Nyilván ma már az egyik terület nem létezhet a másik nélkül, de hozzátartozik az igazsághoz, hogy egy évtizeddel ezelőtt mindenki teljesen hülyének nézett minket az említett elkötelezettségünk miatt. A magyar piac egyszerűen nem is tudott arról, hogy irodaházakat, sőt bármilyen építészeti értéket környezettudatos szempontok mentén érdemes, sőt erkölcsi kötelesség megvalósítani.

Így nézne ki felülről a Budapest One. Kattintson a képre a többi látványtervért! Forrás: Mérték Építészeti Stúdió

Reith András: Egyáltalán nem voltak előtérben ezek a szempontok. Annyira pezsgő volt az ingatlanpiac, hogy csak az volt a lényeges, hogy minél gyorsabban és minél nagyobb nyereséggel jöjjenek létre a beruházások. Olyan csekély volt a tervezői-gyakorlati tudás a környezetbarát építészet területén, hogy nem tudták hova tenni a környezettudatos és energiatudatos elképzeléseket. Mi elhatároztuk, hogy mindenképpen készítünk egy-egy környezettudatos koncepciót a terveinkhez, ha kérik, ha nem. Amikor ezeket bemutattuk, azt a választ kaptuk a beruházóktól, hogy a Nyugat luxusával nem kívánnak foglalkozni. Amikor prezentáltuk a nyugat-európai és amerikai számításokat arról, hogy így mennyit csökken az épület energiaköltsége és benne élve mennyit javul a komfortérzet, senki sem akarta elhinni.

Tíz év távlatából mindez tényleg viccesnek tűnik, hiszen pontosan tudjuk, hogy a környezettudatos tervezéssel mekkora nyereségeket lehet elérni többek között az épület üzemeltetésén, ami ugye több tíz éves távlat. Persze az ökotudatos kialakításnak is van ára, de az összberuházáshoz viszonyítva csak 3-5 százalékkal kerül többe egy ilyen épület. Elég sok konferencián elmondtuk Gergővel hét-nyolc évvel ezelőtt, hogy érdemes lenne a mérnöktársadalomnak és a dizájnereknek is felvenniük a kesztyűt, mert pár év múlva nem fognak ökotudatos tervezés nélkül megélni a piacon. Ma azt látjuk, hogy Budapesten már nem adnak át olyan irodaépületet, amit ne értékelnének nemzetközi környezettudatos épületminősítési rendszerek szerint.

Magyarország legérdekesebb alaprajzú épülete

Dr. Paulinyi Gergely, a Mérték Group Zrt. elnök-vezérigazgatója Forrás: Mérték Group

P. G.: A Budapest One irodaház terveit Vámossy István és Burián Gergő kollégáinkkal közösen alkottuk. Az épületben 70 ezer négyzetméter lesz bérbeadható, az őrmezői lakótelep és a kelenföldi pályaudvar mellett, a Boldizsár utca, a Balatoni út és az Alsó Beregszász út között épül fel. A mi épületeink mindig megpróbálnak tekintettel lenni a közösségre azokon a szokásos fejlesztői elvárásokon túl, hogy legyen landmark üzenetük, vagyis határozzák meg a környezetüket, legyenek rugalmasan belakhatók, legyen dinamizmust sugalló, kreatív dizájnjuk. Szempont, hogy a házak tágan értelmezzék a fenntarthatóságot, ne csak a rezsijük legyen alacsony, hanem a közlekedés is legyen kényelmes a környékükön. Csak egy példa. Egy ekkora irodaháznál, mint a Budapest One a szabályozás nagyjából ezer parkolóhelyet ír elő. Szerintünk ez nem helyénvaló, túl sokat követel, pláne egy olyan helyszínen, ahol ott a négyes metró végállomása, és épül a szintén általunk tervezett közlekedésieszköz-váltó csomópont, ahol Volán- és BKV-buszok, P+R parkoló áll a rendelkezésre, és ott a vasútállomás.

Szerintem azért fontos még a Budapest One, mert ugyan a szabályozás szerint lehetett volna, de nem éltünk azzal a lehetőséggel, hogy maximum 55 méteres magasházat csináljunk. A tervezés során a beruházást fejlesztő Futureállal közösen az a döntés született, hogy a felhőkarcoló sem városszövetileg, sem építészetileg nem lenne indokolható, még úgy sem, hogy egy rozsdaövezetről beszélünk, korábban az Autóklub volt ezen a telken. Úgy gondolom, bármennyire is Budapest nyugati kapuja lesz az épület, bármilyen hi-tech üzenete és márkaértéke van, nem gyűrheti maga alá azt a több tízezer embert, akik az őrmezői panelházakban laknak. Az épület arra válaszol, hogyan lehet várost csinálni egy olyan területen, ahol a város alapvető elemei nem állnak rendelkezésre, nincsenek hagyományos értelemben vett utcák, nincsenek kellemes léptékű terek.

Egy olyan szalagépületről van szó, amely a belsejében létrehoz egy klasszikus, 1:2 arányú belső közteret. A bejáratok a környező közlekedési tengelyeket követik. Az épület kapcsolódik a kelenföldi pályaudvar túloldalához, az Etele téri fejlesztéshez és az eszközváltó csomóponthoz. A másik bejárat a lakótelep felé mutat, az északnyugati bejárat pedig a majd elkészülő Sasadi úti aluljáró felé. Az épület ugyanolyan magas, mint a környezete, mégis nehéz lenne mással összetéveszteni. Szimulációk indokolják, hogy a szalag minden részlete miért éppen olyan. Andrisék benapozási, légáramlási és napenergia-potenciál vizsgálatokat készítettek azért, hogy a legideálisabb forma kerüljön erre a telekre. Fontos, hogy mennyire sokféle egy ilyen létesítmény. Mi abban hiszünk, és azt szeretnénk, hogy az épület hétvégén se legyen kihalt, mint amilyen a csak irodafunkcióra felépített londoni üzleti negyed.

Így mutatna az irodaház az autópálya felől. Kattintson a képre még több látványtervért! Forrás: Mérték Építészeti Stúdió

R. A.: A tervek szerint 2014 őszén indul az építkezés. A dolgozók szempontjából ez lesz a legkomfortosabb irodaház Magyarországon a sok természetes fény és a természetes szellőzés miatt. Aki itt fog dolgozni, az nagyon hatékonyan teheti majd. Csak egy érdekes adat: egy nagyobb cégnél a vállalat profiljától függően az alkalmazottak maximum 50-70 százaléka tartózkodik egyidőben az irodában. Tehát véleményünk szerint olyan épületet kell tervezni, ami erre a fluktuációra fel van készülve. A benapozási és áramlástani kutatásokkal több szempontot vizsgáltunk. Az egyik az, hogy a homlokzatokon hol optimális napelemeket elhelyezni. Nem valószínű, hogy már most felkerülnek ezek a rendszerek, de várható, hogy öt-tíz év múlva már meg fogja érni a beruházás, és luxus lenne lebontani az épületet csak azért, mert nem megfelelő kontúrral épült meg.

Emellett vizsgáltuk, hogy úgy alakítsuk ki az épület kiszögelléseit, hajlatait, hogy a lehető legnagyobb felületen tudjuk biztosítani a természetes fény bejutását az irodabelsőkbe. Így egy átlagosan felhős nap esetén sem kell felgyújtani a lámpát, ami nagyon fontos a komfort szempontjából. Az épület körülötti teret is vizsgáltuk, hogy a belső udvarban legyenek szépen benapozott részek, ahova tavasszal-ősszel kellemes kiülni, de legyenek olyan részei is, ahol nyáron megfelelő árnyékot biztosítanak, legyen zöld- és a párolgással hűtő vízfelület is, legyen kellemes éppen csak átsétálni rajta, és egy földszinti cukrászdában venni egy fagyit. Mindebben a beruházó is partner volt. Ezek a szempontok hozták létre ezeket a furcsa görbületeket. Nagyon fontos volt, hogy mind az ott dolgozók, mind a környezete számára adjon valamit ez az épület.

P. G.: Mi boldog embereket képzelünk el ebben a házban. Egy-egy szint körülbelül kilencezer négyzetméter, de négy közlekedési maggal kiszolgálható. A szintek tetszőlegesen oszthatók akár tizenhat albérleményre is, de ha nagy bérlő érkezik, akkor meglesz a lehetősége, hogy a cég alegységeit teljesen a maga igényére szabja, miközben az egész szint körbejárható marad. Kicsit nagyképűen az alaprajzot az Apple cupertinói székházához lehet hasonlítani, aminek egy hatalmas kör az alaprajza, majd’ egy kilométer az átmérője, persze kihasználva, hogy zöldmezős beruházásként épül. Nekünk viszont a létező városszerkezethez kellett alkalmazkodnunk.

Légáramlástani vizsgálat az irodaház környékén. Kattintson a képre még több látványtervért! Forrás: Mérték Építészeti Stúdió/Bélafi Zsófia

A válság jótékony hatása

P. G.: A fenntartható építészet előretörésében nagyon nagy szerepe volt a pénzügyi válságnak. A kilábalás útja most az, hogy bármilyen gazdasági modellről, üzleti tervről lehántjuk a felesleget, és így válik fenntarthatóvá az adott beruházás.

Dr. Reith András, a Mérték Group Zrt. kutatás-fejlesztésért felelős igazgatója Forrás: Mérték Group

R. A.: Nagyon kevesen ismerik behatóan a magyar irodaház-piac felépítését. Az épületeket jellemzően nem az irodaházba befektetők használták a későbbiekben, így az üzemeltetési költségeket minden további nélkül továbbterhelték a végfelhasználókra, a bérlőkre. Innentől kezdve a beruházó cégek nem voltak érdekeltek abban, hogy az épület maga vagy a gépészet, az elektromos rendszer csökkentse az üzemeltetés költségeit. Amíg jól pörgött a piac, addig 10-12 euró/négyzetméter áron nyugodtan bérbe lehetett adni még a nem kiváló helyen fekvő irodákat is, a jobbak esetén pedig akár a 15-20 euró fölé mehetett az ár. Emellett az üzemeltetés költsége 4,5-5, nagyon rossz épület esetén megközelítette a 6 euró/négyzetmétert, pedig környezettudatos tervezéssel az üzemeltetési költség lenyomható 2,5-3,5 euró/négyzetméterre. Egy idő után viszont annyira lementek a bérleti díjak, hogy ha valaki hosszú távra bérbe akarta adni az irodaházát, akkor meg kellett találnia azt a területet, ahol további előnyt ajánlhat az ügyfeleinek, például azt, hogy az energiaszámlái alacsonyak lesznek, vagy hogy olcsóbban takarítható az épület, mert eleve helytakarékosan tervezték. A nagy cégek, a multik társadalmi felelősségvállalási programjában is egyre inkább megjelenik, hogy csak és kizárólag környezettudatos épületbe költözhetnek.

P. G.: A válság gyakorlatilag az irodapiac befagyásával járt, közben ugye az épületállomány folyamatosan romlott. Mostanra jött el talán az a kegyelmi állapot Magyarországon, hogy valami mozdulni látszik. Az irodabérlők jó része tíz-tizenöt éves házakban ül, mi abban bízunk, hogy modernebb, takarékosabb helyekre költöznek.

R. A.: Nem ritka, hogy arra kérnek fel minket, hogy környezettudatos szempontból korszerűsítsük az alig tíz éves, modernnek gondolt épületeket. Attól függően, hogy a tulajdonos mennyit szán erre, csak az energiafelhasználáson 30-40, extrém esetben 50 százalékot meg lehet takarítani. Ennél még sokkal fontosabb, hogy a dolgozók komfortját rontja a huzat, az egyeduralkodó gépi szellőzés, a nem vagy csak problémásan, kevés ponton nyitható ablakfelület, a természetes megvilágítás hiánya stb.

P. G.: Az emberiség elmúlt sok ezer éves tapasztalata azt mutatja, hogy az árnyékban jó lenni, a víz mellett is jó lenni. Mi ép ésszel átgondolva ezeket az alapállításokat hasznosítjuk a teljes tervezési folyamatban, és nem csak az épület-, hanem a várostervezésben is. Így sokkal költséghatékonyabb lesz a fenntarthatóság is, mert nem kell teletömni klímával a házat.

R. A.: A piacról mára kikoptak azok a beruházók, akik semmi mást nem csináltak, csak úgy keresték a maximálisan eladhatót és a minimálisan beruházandót, hogy kizárólag az extra profit volt érdekes. Jelenleg egy ingatlanfejlesztés csak környezettudatosan tervezve piacképes, mert egyszerűen megváltozott a végfelhasználók igénye.

Kik dolgoznak a Budapest One-on?

Tervező: Mérték Építészeti Stúdió Kft., 1093 Budapest, Lónyay u. 29.
Vezető tervező: Dr. Paulinyi Gergely, DLA; Dr. Reith András, PhD. Paulinyi Gergely építészmérnöki tanulmányait Magyarországon és Angliában végezte. A BME Építészmérnöki Karán diplomázott, majd a MOME-n védte meg doktori (DLA) fokozatát. Tíz éve dolgozik Reith Andrással alkotóközösségben. Közös munkáik számos hazai és nemzetközi részvételű pályázaton értek el különböző díjakat és első helyeket. Jelenleg a Mérték Group Zrt. társtulajdonosa és elnök-vezérigazgatója, a cégcsoporton belül a vállalati stratégiákért, valamint a projektek építészeti kialakításáért és designkoncepciójáért felel. Reith András építészmérnöki tanulmányait Magyarországon, Spanyolországban és Németországban végezte. A BME Építészmérnöki Karán diplomázott, diplomadíjjal, majd ugyan itt summa cum laude minősítéssel védte meg doktori fokozatát. A Technische Universität Münchenen szerzett posztgraduális MSc ClimaDesign diplomát a fenntartható építészet témájában. Több hazai és külföldi egyetem meghívott oktatója és előadója. Jelenleg a Mérték Group Zrt. társtulajdonosa és a cégcsoporton belül a környezettudatos építészeti területért felel.
Projektépítészek: Vámossy István és Burián Gergő
Építészmunkatársak: Botzheim Bálint, Bukovszky Péter, Ridzi Júlia és Vida Lóránt
Ügyvezető: Tákos Tamás
Fenntarthatóság: Gelesz Adrienn, Bélafi Zsófia, Deme Kornél Döme és Orova Melinda