Sok szoba, kis lakásban a jó befektetés

Lassan elérheti mélypontját a lakáspiac, így mostanában ideális vásárolni, akinek van miből. Igaz, számos kormányzati bejelentéstől is függ, valóban lesz-e számottevő áremelkedés. Tanácsok és vételi tippek a döntéshez.

Nem járt jól, aki lakást árult az elmúlt két évben Magyarországon. A pénzügyi válság hatására szinte mindenütt visszaesett a kereslet, ezzel csökkentek az árak, a vevők gyakran 15 százalékot is spórolhattak egy-egy jól sikerült alkuval. Később derül majd ki, az árszint már elérte-e a mélypontját, de ha valaki ingatlanbefektetést fontolgat, most joggal gondolkodhat el a vásárláson.

"Az árcsökkenés üteme folyamatosan lassul, jövőre már inkább stagnálást prognosztizálunk. A reménybeli befektetők számára tehát hamarosan eljön a beszállási pont. Fontos azonban tudniuk, hogy az ingatlan alapvetően hosszú távú befektetési forma, rövid távú áremelkedésre spekulálni nagyon kockázatos, még ha erre láthatunk is példát a piacon" - mondta kérdésünkre Déry Attila, az Otthon Centrum ingatlanközvetítő hálózat elemzési vezetője.

Az Otthon Centrum tapasztalatai szerint a két leggyakoribb befektetőtípus: a 8-12 millió forintos, de frekventált helyen lévő lakást bérbe adásra kereső, illetve a budapesti presztízsterületeken 50-60 millió forintos vagy még ennél is drágább ingatlant kimondottan az áremelkedésre bazírozva megvásárló tehetősebb réteg. Mindkét stratégiának lehet létjogosultsága a következő években is.

Somogy és a budapesti belváros megy jól

A befektetési szempontból legjobbnak tűnő ingatlantípusokat firtató kérdésünkre Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője a "minél több szoba minél kisebb alapterületen" főszabályt említette, mondván, az ilyeneket legkönnyebb kiadni és eladni. Konkrét példái között pedig szerepeltek a pesti Belváros újjászületőben lévő központjának felújítandó, kétszobás lakásai, az új társasházak utolsó, esetenként nagy kedvezménnyel elvihető otthonai, valamint az egyetemek és metróállomások közelében található jó állapotú lakások - sőt, bérbe adáshoz egy panel sem rossz választás, ha jó helyen van.

Valkó szerint ennek ellenére nagy vonalakban felvázolhatók a befektetésre ajánlott területek, a drágulás alapja legtöbbször a kereslet élénkülését érintő várakozás. "Érdemes a fejlesztéseket, a felújításokat és az építkezéseket figyelni, mert ezek együttesen alapozzák meg egy terület értéknövekedését" - mondta Valkó Dávid. Az értéktérkép szerint a fővárosban a XI. kerület bizonyult a leginkább értékállónak (leszámítva a nagy lakótelepeit), de nem sokkal maradt el a VIII. kerület rehabilitációs része sem. Országos szinten pedig a Somogy megyei befektetésekkel - a Balaton déli partján vagy annak közelében - lehet a legkisebbet tévedni.

"Zavarossá vált a válság előtti ingatlanpiaci kép. Meglepő például, hogy országos szinten Budapest átlagára, ha csak egy százalékkal is, de jobban csökkent az országos mutatónál. Ennek két oka lehet: egyrészt magasabb szintről könnyebb visszaesni, másrészt a nagyobb forgalomban könnyebben megmutatkozhat a válság negatív hatása" - tette hozzá Valkó Dávid.

Bizonytalan trendek

Az általunk megkérdezett mindkét szakértő úgy vélte, a kormány jelentősnek ígérkező épületkorszerűsítési programjának korlátozott hatása lehet csak a piac egészére. Valkó Dávid szerint viszont vidéken akár 20-25 százalékkal drágábban eladhatók az energiatakarékossági szempontok szerint felújított családi házak, és a társasházak esetében is számít az állapot. Déry Attila azt mondta, a felújítási programok árakra gyakorolt hatása nehezen számszerűsíthető, a korábbi panelprogramok kínálnak némi támpontot. Ezek alapján az energetikai felújítás az eladhatóságot jó eséllyel kedvezően befolyásolja, és ha valós rezsicsökkenéssel is jár, akkor eredményezhet magasabb árat.

Az Otthon Centrum szakembere felhívta a figyelmet arra, hogy noha az előrejelzések minden ingatlanpiaci szegmensben az árak emelkedésével számolnak a következő néhány évre, ennek ütemét nagyon nehéz lenne megbecsülni. Több tényezőtől függ a piac mozgása, elsősorban a keresletélénkítő lépések hatékonyságától (hitelezés ösztönzése, euró- és kamattámogatott forinthitelek) és az általános gazdasági környezet javulásától.

Egyelőre ugyancsak jelentős kockázatot jelent, hogy nem tudni, mi fog történni a kilakoltatási moratórium közelgő feloldása után. A bankoknak és a kormánynak még nem sikerült megállapodniuk arról, hogy a bedőlt hitelek fedezetét képező ingatlanokat milyen ütemben és feltételekkel árverezzék el - márpedig ha a több tízezer lakásból egyszerre nagyobb mennyiség zúdulna a piacra, annak súlyos hatása lenne. Ezzel a forgatókönyvvel azonban a bankok is rosszul járnának, vélhetően a fokozatosság elvét fogják követni.

Nem nőttek az árak, de jó üzlet volt

A friss GDP-adatok mindenesetre arra utalnak, hogy a magyar gazdaság kilábalóban van abból a gödörből, amelybe a globális krízis nyomán került. Ez mindenesetre jó jel az ingatlanpiac számára, mely általában némi fáziskéséssel követi a nemzetgazdaságban tapasztalható folyamatokat, így az idén éves összehasonlításban akár szerény mértékű áremelkedés is lehetséges.

Más kérdés, hogy megelégszik-e a befektető a mezei lakóingatlannal elérhető értéknövekedéssel. A történeti adatok azt mutatják, hogy ez a fajta befektetés nem volt bomba üzlet a rendszerváltástól mostanáig - ha nem számítjuk a bérbeadással elérhető hasznot. A Városkutatás Kft. adatsora szerint 2010-re nyolcszorosukra emelkedtek ugyan az árak, de ha az inflációt is figyelembe vesszük, semmiféle értéknövekedésről nem beszélhetünk: az átlagár az 1990-esnek a 80 százalékára süllyedt.

A fentiek természetesen az átlagárra érvényesek, miközben nem kétséges, hogy sokan jártak jól lakásvétellel az elmúlt két évtizedben. Vagyis nagyon nem mindegy, pontosan hol van az adott ingatlan, amit egyébként a szakmailag megalapozott felmérések is alátámasztanak. Nemrég tette közzé az OTP Jelzálogbank az adóhatóságtól kapott tranzakciós adatok alapján készített ingatlanérték-térképét, amelyből kiderül, hogy a válság alatti áresés távolról sem volt egységes mértékű nemcsak az országon, de még Budapesten belül sem.