Stagnál a lakáspiac, nem mozdulnak az árak vidéken

Az elmúlt héten a befektetési oldalainkon Miskolc, Szeged, Győr, illetve a Balaton környék mai ingatlanhelyzetét próbáltuk górcső alá venni. Mai számunkban folytatjuk a vidéki körképet. Eger, Nyíregyháza, Pécs, Veszprém és Szombathely lakáshelyzetéről nyilatkoztak lapunknak a Magyar Ingatlanszövetség helyi tagjai. Az általános, az egész országra jellemző lakáspiaci visszaesés ellenére lehet még jó befektetéseket találni, ha alaposan tanulmányozzuk a helyi tendenciákat.

Eger

Az év elején még hihetőnek tűnt, hogy a tavalyi konjunktúra az idén is kitart, ám március óta a stagnálás a jellemző - jelenti ki Szabó Sándor egri ingatlanszakértő. Egerben a lakáspiac városrészenként különböző képet mutat: a város északi részén, a panellakások piacán az egyértelmű túlkínálat jellemző: a polgárok egyebek között a távfűtési árak jövőbeli bizonytalansága miatt sem nagyon keresik a panelt. A város belsejében gyakorlatilag elfogytak a felhasználható telkek. Aki régi családi házat vesz itt, legtöbbször lebontja és újat épít a helyére, ez természetesen az áremelkedést is tovább gerjeszti. A telkek ára átlagosan 12 000-15 000 forintba kerülnek négyzetméterenként, az új építésű lakások ára 140-170 ezer Ft/négyzetméter, a történelmi városrészben azonban eléri a 220 ezer-250 ezer forintot is. A bérlakáspiacra sem lehet panasz: a sok diáknak nagyszámú lakást adnak ki a tulajdonosok.

Eger környéke méltán híres fürdőhelyeiről és borvidékéről: az előbbi jó esélyt ad arra, hogy a turizmus fellendülése további lökést adjon az ingatlanpiacnak. A kisebb, Eger környéki települések bor- és hőforrás híján ingatlanszempontból haldokolnak: legfeljebb használt lakást érdemes venni, majd felújítani - új házat venni ezen a vidéken ma nem nagyon érdemes. Az állami kamat- és egyéb támogatások eredménye felemás: Heves megyében sokan kihasználják, ám inkább 1,5-3 milliós hiteleket vesznek fel, és ezt a nem nagy összeget persze legtöbbször felújításra és bővítésre használják fel.

Nyíregyháza

Az északkeleti régió nagyvárosában is az országra jellemző tendenciák uralkodnak - kezdi a körképet Bartos József, az Otthon Ingatlanügynökség tulajdonosa. A tavalyi évet követően a nyár elején erőteljes keresletvisszaesést tapasztalhattunk a használt lakásoknál, most az árak 1-2 százalékkal mentek feljebb. Az új építésű lakások és a családi házak esetében várhatóan lassú árnövekedésre lehet számítani. A hitelhelyzet kissé felemás, a vásárlók 90 százaléka készpénzért vesz ingatlant. A hitelezési boom komoly kerékkötője az ezt felvenni kívánók hitelképességének hiánya. A használt lakás vásárlásához pedig, a különböző bankokon keresztül felvehető hitelek nem eléggé ismertek a köztudatban. A jövőt tekintve - Bartos József szerint - a használt és új lakások ára átlagosan évi 2-3 százalékkal növekedhet. Jelentős áremelkedés az üresen álló és a külterületi ingatlanoknál várható az EU-csatlakozáshoz közeledve.

Pécs

Pécsett több, egymásra is hatással lévő tényező alakítja a lakáspiacot. Az elmúlt évek hullámhegye után a befektető tőke kivonult az ingatlanpiacról. A szektort itt is a túlkínálat jellemzi: az alkuk során akár a meghirdetett ár 75 százalékáért is megszerezhetjük a kiszemelt lakást - jellemzi a pillanatnyi állapotot Karancsi Attila, az Expertus ügyvezetője. Hasonlóan viselkedik a bérlakáspiac is: itt másfél éve nem mozdulnak az árak. Egy kétszobás lakás ma is 30-35 ezer forint plusz rezsiért kivehető, míg családi házért sem kérnek el 45-55 ezer forintnál sokkal többet. A csúcsot az igényes, újonnan épített családi házak jelentik, ezekért 80 ezer forintot is fizetnek a bérlők. Az eladó új építésű lakások esetében kissé mások a tendenciák: a családi házak esetén tovább tart az áremelkedés, miközben az átlagos méret csökken. A nagy rezsiköltségű, nagy alapterületű házak helyett a kisebbeket keresik a vevők, itt Baranya fővárosában is, miként a legtöbb magyar városban. Az itteni ingatlanhelyzet persze különbözik mondjuk az északkelet-magyarországitól, ám nem nagyon, mondjuk a Dunántúl más fontosabb területeitől.

Pécs fekvése és domborzati adottságai miatt is bonyolítja a helyzetet: a történelmi belváros telített, sok esetben a régi házakat lebontják és újakat építenek a helyére. A Mecsek-oldal lejtőin exkluzív kör alakul, az önkormányzat közmű-, és útfejlesztésekbe fogott. A spekulációs céllal történő telekvásárlás gyakori, itt a későbbiekben 100 százalékos áremelkedés sem elképzelhetetlen. Az új hitelrendszer Karancsi Attila szerint vékony réteget érint, mivel a többség nem tud elegendő nettó jövedelmet felmutatni. Sokkal többeket érinthetne - és akkor a célját is elérhetné -, ha lazítanának a feltételeken. Egy háromgyerekes családnak legalább 12-14 milliós lakásra lenne szüksége - ezt pedig az átlag nem engedheti meg magának - fejtegeti a pécsi ingatlanszakértő.

Veszprém

Veszprém 65 000 lakosa egészen speciális helyzetben van. A város az országos átlaghoz viszonyítva kiemelkedően magas árszinten van az ingatlanok tekintetében, árai hasonlóak a legdrágább nyugat-dunántúli településekhez - vázolja városa jelenét Pekli Márton. A földrajzi adottságok, a zárt belváros, a Balaton és a Bakony közelsége mind-mind felfelé nyomja az árakat. Az az országos tendencia, hogy a befektetők az üzleti ingatlanoktól a lakáspiac felé orientálódnak, itt is megfigyelhető. A vár alatti területen, ahol a házak nagy része műemlékileg védett és a hivatal szigorú felújítási kötelezettséget köt ki az ingatlanokra, viszonylag nyomott árszint a jellemző. Ezen a részen egy 400-500 négyzetméteres házat 6-15 millió forintért lehet kapni. Az ország más településeihez hasonló a panelek helyzete: a lakások ára 120-130 ezer forintos négyzetméterárról mára 80-100 ezer forintra csúszott le. Ez a szint most a mélypontnak tűnik.

A korszerűtlen gépészeti rendszerek és szigetelés miatt a rezsi és a felújítás nagy terheket ró a lakókra. Persze a városban lakó sok egyetemista miatt is, a garzonokra és a kislakásokra továbbra is biztos a kereslet. Az "elitebb" városrészek lakásárzuhanása nem volt ilyen drasztikus. Bár a forgási sebesség csökkent, a viszonylag magas árszint maradt. A használt lakások iránti kereslet csökkenése azzal magyarázható, hogy sok az új építésű lakás.

Az elmúlt években beindult építkezések eredménye, hogy kb. 1500 új lakóingatlan átadása várható az elkövetkező három évben. A volt szovjet laktanya rekonstrukciója és a város több pontján zajló ingatlanfejlesztés eredményeként társasházak, lakóparkok és lakópark jellegű ingatlanok épülnek. Az új építésű társasházi lakások árai 150 ezer forint/négyzetméter árról indulnak, és a Cholnoki lakótelepen kínált 170 ezer forint/nm áron keresztül kb. 250 ezer Ft-ig emelkednek, elhelyezkedéstől és jellegtől függően. A vár alatti Jókai utcában és környékén 200-220 ezer forintos árak a jellemzők. A legmagasabb kategóriát a Kemecse, Szent István és Deák Ferenc utcában, valamint a Pajtakert helyén létesülő lakópark 210-250 ezer forintos árai képviselik. Az építkezési dömping hatására a lakásépítésre alkalmas telkek ára a néhány évvel ezelőtti 3000-5000 forintos négyzetméterenkénti árról mára 6000- 10 000 forintra emelkedett, sőt a kiemelkedően jó helyen lévő területek ára eléri a 15 000 forintot is.

Szombathely

A nyugati határszélen hasonló ingatlanhelyzetekkel találjuk szembe magunkat - Győr vagy Zalaegerszeg nem különbözik Szombathelytől, persze Sopron kivételt jelent - kezdi egy összehasonlítással dr. Krajczár Tamás, a West Inköz Kft. ügyvezetője. Az országos tendencia itt is érvényesül, jelesül erőteljes az árzuhanás a használt lakások (főleg a panelek) esetében, míg az új építésű lakások más kategóriát jelentenek. Az általános építőipari konjunktúra, az építőanyagok és az élőmunka drágulása mind-mind az árak emelkedését erősítik. Különösen így van ez Vas megyében, ahol az új lakások négyzetméterárai a 150 ezer- 200 ezer forintos sávban átlagosan 175-180 ezer forinton kelnek el az ingatlanok. Ezt az átlagot a piac is elfogadta, ám a 200 ezer forint/ négyzetméter már magasnak bizonyul, ezeknek a lakásoknak az árait vissza kellett fogniuk az eladóknak. A kedv és a fizetőképes kereslet alakította árak azonban kisebb meglepetéssel is szolgálnak, a szombathelyi helyzetnél nem markánsan különböző Körmenden már nehezebb az értékesítés - itt 150 ezer forint felett borzasztó nehéz eladni. A térség legdinamikusabban fejlődő, az ipari beruházásokkal telítődő Sárváron sem igazán lehet 200 ezer forint fölé menni.

Az új lakást vásárlók mintegy fele a vételárat a meglévő használt lakásuk eladásából finanszírozzák. Ám ez különösen nehéznek bizonyul, ha valaki "minőségi ugrást hajt végre", és az átlagos, 55 négyzetméteres lakótelepi lakásból egy újonnan épített átlagosan 70 négyzetméteres ingatlanba költözik. Ekkor a fél szoba pluszért dupla árat kénytelen fizetni, hiszen 6,5-7 milliós használt lakásából egy 12 milliós ingatlanba helyezi át otthonát. Nem igazán segít az állami támogatású hitelrendszer sem, hiszen dacára a reklámokból megismert "mindenki részesül belőle" hangulatnak, egy átlagos család havi nettó jövedelme leginkább csak 2-3 milliós hitelt tesz lehetővé, ráadásul sokan nem is jogosultak rá. A hitelek és új források persze felpezsdítik a piacot, és az építési telek sem akkora hiánycikk Szombathelyen, mint sokfelé az országban. Az eddigi évi 50 körüli telekkínálat mostanában drasztikus növekedésnek indult. Az önkormányzat helyett a magántőke kezdi közművesíteni az építési besorolású területeket, itt a közeljövőben akár több száz telek lesz építési terület. A négyzetméterenkénti telekár átlagosan 8-9 ezer forint, és ez a nagy kínálat esetén sem fog változni, hiszen a fejlesztők inkább kivárnak, mint hogy ne érvényesíthessék a közművesítés és az egyebek költségeit - valószínűsíti a jövőt Krajczár Tamás Szombathelyen.

Rajczy Gábor

(Magyar Hírlap)

Ajánlat:

Az Üzleti Negyed ingatlan rovata