Ingatlanpiac: nem az eladók éve<BR/>

2001 az építőipar éve volt, ám inkább a kínálat szempontjából. Az építőipar teljesítménye az év első 9 hónapjában 11 százalékkal haladta meg az előző évit. A három éve kezdődött ingatlanboom mára véget ért, egyes ingatlantípusoknál (panel) pedig már az árcsökkenés sem lendíti fel a megfogyatkozott keresletet. Értéktartás, sőt áremelkedés legfeljebb az építési telkek piacán várható 2002-ben, mivel a városközeli, jó fekvésű telkek fogyóban vannak. A hitelkamatok drasztikus csökkenése okán most évente 57 ezer háztartás készül arra, hogy a következő két évben lakást vegyen vagy építsen.

A fővárosban és a nagyobb vidéki városokban is megállt a néhány éve még a csillagos égnek szökő árak emelkedése. Pest külső, zöldövezetnek tekinthető területein viszont a lakásárak a budai szintet közelítik, azaz 250-300 ezer forintos négyzetméterárakon kelnek el a családi házak. A Duna-parti Belváros továbbra is tartja magát: négyzetméterenként 400 ezer forint körüli áraival a budapesti élvonalba tartozik, ám itt is lassú ár-erózió figyelhető meg. A régi, polgári lakások árai nem tartják a lépést a belső Ferencvárosban vagy újabban a Józsefvárosban is épülő, a mai kor igényeit a helyiségek elrendezésében kiszolgáló, tucatnyi méretben kapható, új lakások drágulásával.

Továbbra is jellemző, hogy a gyermekes családok a külső kerületekbe költöznek ki a belső kerületekből, míg helyükre a gyermektelenek áramlanak. Ez a tendencia is a kisebb alapterületű (80 négyzetméter alatti) lakások keresletét emeli, mivel a lakosság jövedelmi viszonyai még a hitelkamatok (és így a havi törlesztőrészletek) folyamatos csökkenése mellett sem engedik meg a nagyobb lakás vásárlását. 2001 első félévéhez képest tovább nyílt az olló a nagy és kicsi, tehát a 90 négyzetméter feletti és a 40 négyzetméter alatti lakások közötti árkülönbség. Míg tavaly 10 százalékos különbség jelentkezett a négyzetméterárakban a kis lakások javára (használtak esetén ez csak 7 százalék volt), idén a differencia 16 százalékra (a használt ingatlanok között is 15 százalékra) nőtt. A lakáspiac felfutását és a több százezerre tehető alig komfortos lakásokban élők életkörülményeinek javulását a csodán kívül a bérlakásépítés oldaná meg. Ennek a gátja persze a vállalkozók profitigénye. A bérlakásban lakók viszont nem bírják kifizetni a piaci árat: egy átlagos, 80 négyzetméteres bérlakás 17 milliós árát 15 év alatt kell kitermelni, ez pedig 100 ezer forint körüli havi bérleti díjat jelentene. A megoldás az állam és a nála kevésbé tehetős önkormányzatok kezében van, ám sem a szociális, sem a "normál" bérlakásépítés nem igazán indult be, még ha a Széchenyi tervben erre is lehetett pályázniuk az önkormányzatoknak. Megyénként 200-300 lakás építése azonban nem oldja meg ezt az akut problémát.

Az ingatlanfejlesztők - a nemzetközi mezőny teljes spektrumával - jelentős mértékű befektetést hajtottak végre az elmúlt években. Idén az első háromnegyed évben 260 ezer négyzetméter új iroda épült Budapesten, főleg a Dél-Budán és Dél-Pesten, és így a teljes kínálat elérte az 1,3 millió négyzetmétert. A fejlesztések eredményeképp ma a legmagasabb, "A" kategóriájú irodák kihasználtsága 73-75 százalék a főváros kiemelt irodakörzeteiben. A 15-20 év alatt megtérülő projektek fejlesztői azonban a boom után vannak: a GKI Gazdaságkutató Rt. szerint a (világ)gazdasági konjunktúra lelassulásával több multinacionális cég tervezi, hogy kivonul a magyar piacról, ez pedig tovább növeli az irodakínálatot. Az árak csökkenése viszont megállt, ennek ellenére az irodaépítés csökkenő ütemben, de folytatódik.

Az állam által támogatott hitelektől sokat várt a piac. Az új szabályozás szerint a régen épített lakások vásárlására is kiterjed a finanszírozás, ettől a bankok hitelezési ágazatuk további élénkülését várják, bár az év végére megcélzott 160-170 milliárd forintos újonnan folyósított hitelállományt nem sikerült teljesíteni: november végéig 120 milliárd forintnyi állami támogatású és piaci hitelt adtak a pénzintézetek az ingatlanpiacra, amivel együtt a hitelállomány 314 milliárd forintra nőtt. A hitelek mellett a kormány az adókedvezmények területén is a lakásépítési kedv erősítését várja: a korábbi szabályozás szerint a hitel törlesztőrészleteinek 20 helyett már 40 százalékát is leírhatják az adójukból, összegszerűen ez akár 240 ezer forintot is jelenthet. A lakosság kedve ettől még nem egyértelműen lesz jobb: a tapasztalatok szerint az emberek nem a hitel kamatának és kezelési költségének (vagy akár a teljes hiteldíjmutatónak) a nagyságára kíváncsiak, hanem arra, hogy a havi részletek kifizetése után meg tudnak-e élni.

Rajczy Gábor

(Magyar Hírlap)

Korábban:

Visszaestek a panelárak
2001. december 28.