Nincs lakásra elővásárlási joga az önkormányzatnak

Alig másfél évet élt az a lehetőség, hogy az ingatlanárveréseknél az önkormányzatok elővásárlási jogot gyakorolhatnak. Az Alkotmánybíróság ugyanis a nemrégen megsemmisítette a végrehajtási törvény erre vonatkozó rendelkezéseit.

2006. januárjában lépett hatályba a végrehajtási törvény módosítása, amely lehetővé tette, hogy a helyi önkormányzat elővásárlási jogot gyakoroljon a területén lévő ingatlanok végrehajtási árverésénél. A jogalkotói szándék az volt, hogy az önkormányzatok növeljék a lakástulajdon-állományukat függetlenül attól, hogy mi a végrehajtás célja, ki az eljárás adósa, mivel az esetleges elhelyezési kötelezettségüknek, de a szociális gondoskodásra szoruló rétegek ellátásának is jobban eleget tudnak így tenni. A törvénymódosítás lehetőséget adott arra is, hogy a lakásmaffia áldozatává vált tulajdonos ne veszítse el végérvényesen az ingatlantulajdonát. Ugyanis így az áldozattá vált adós nem kerül az utcára, nem gyarapítja a szociális ellátásra szorulók körét. Az önkormányzat 30 napon belül élhet elővásárlási jogával.

Mit kifogásoltak a jogalkalmazók?

A végrehajtási törvényt módosító 2005. évi CLXII. törvény rendelkezéseinek megsemmisítését azért kérték az indítványozók, mert álláspontjuk szerint a módosító törvény sérti a jogbiztonság követelményeit, ugyanis nem rendelkezik arról, hogy a folyamatban levő ügyekben, illetve a már kitűzött árveréseknél kell-e alkalmazni a módosított szabályokat, emellett nem felel meg a normavilágosság és a kiszámíthatóság követelményeinek sem. A módosító törvény ugyanis az ingatlan-végrehajtás általános szabályai között helyezte el a települési önkormányzat elővásárlási jogára vonatkozó szabályt, részletes rendelkezései azonban csak az árverés, a nyilvános pályázat és az ingatlan átvételének szabályai között találhatók. Tisztázatlan, hogy csak ezekben az ügyekben, vagy a többi értékesítési forma - árverésen kívüli eladás, közös tulajdon árveréssel történő megszüntetése, vagyonelkobzás - esetén is megilleti-e az önkormányzatot az elővásárlási jog. Rendezetlen az is, hogy mi lesz a tulajdonjog bejegyzésének alapjául szolgáló okirat, mikor kell a vételárhátralékot megfizetni a vevőnek, van-e vételárhátralék fizetési haladék akkor, ha az árverést bíróság előtt támadták meg. Ha az önkormányzat élt az elővásárlási jogával, nem állapítható meg a szabályozás alapján, hogy mi lesz a szerzés jogcíme - adásvétel vagy árverés, kik között és milyen szerződés jön létre, és mikor keletkezik az önkormányzat vételár-fizetési kötelezettsége?

Az indítványozók azt is kifogásolták, hogy a törvénymódosítás a lakásmaffia áldozatává vált lakástulajdonosok védelmét szolgálja, ugyanakkor a szabályozás az elővásárlási jogot kiterjeszti minden ingatlan végrehajtásra. A törvény így a végrehajtási eljárások jelentős részében olyan többletjogosítványt biztosít az önkormányzatoknak, amelynek indokát nem adja, kötelezettséget nem társít az így megszerzett ingatlan hasznosításához. Különösen aggályossá teszi az elővásárlási jog szabályozását az, hogy olyan szerv kapott elővásárlási jogot a végrehajtási eljárásban, amely a végrehajtásnak maga is aktív közreműködője lehet. Az ingatlan értékbecslésének alapjául szolgáló adó- és értékbizonyítvány kiállítás a települési önkormányzat jegyzőjének hatáskörébe tartozik, ami lehetőséget adhat az árverés eredményének befolyásolására. Még nagyobb túlhatalmat élvez a települési önkormányzat azokban a végrehajtási eljárásokban, amelyek az önkormányzati adóhatósággal szemben fennálló tartozás behajtására irányulnak. Ilyenkor önkormányzati hatáskör az adókötelezettség megállapítása, az adóvégrehajtás foganatosítása, ennek keretében a becsérték megállapítása. Egyik indítványozó szerint, ezeknek a pozícióknak az elővásárlási joggal való összekapcsolódása sérti az Alkotmány 57. § (1) bekezdéséből folyó fair eljárás követelményét. Egy másik indítványozó álláspontja szerint ellentétes az 59/1991. (XI. 19.) AB határozatban megfogalmazott azon követelménnyel, mely szerint "el kell különíteni az állam, mint a gazdálkodás alanya jogait és kötelezettségeit a gazdálkodás befolyásolásának eszközeit jelentő (közhatalmi) jogosítványoktól".

Alkotmánybírósági döntés

A taláros testület - beszerezve az igazságügyi és rendészeti miniszter véleményét is - megalapozottnak találta az indítványokat. Indokolásában kifejtette, hogy ahhoz, hogy a törvény más vevőkhöz képest, azok hátrányára, többletjogokkal ruházza fel a települési önkormányzatot, alkotmányos indok szükséges, ami azonban a szabályozásból hiányzik. Az Alkotmánybíróság egyhangú álláspontja szerint a módosító törvénnyel megállapított szabályozás sérti a jogegyenlőség és a jogbiztonság követelményét is, ezért a végrehajtási törvény erre vonatkozó szakaszait 2007. május 31-el megsemmisítette.

Az Alkotmánybírósági döntés természetesen nem jelenti azt, hogy rossz volt a jogalkotói szándék, ezért várható, hogy az alkotmányossági követelményeknek megfelelő új törvényjavaslatot dolgoz majd ki az igazságügyi tárca.